泡沫是災難，

　　但強行刺破泡沫可能是更大的災難

　　文 / 馬光遠 來源：光遠看經濟

　　一季度的數據在緊鑼密鼓的發布，6.9%的增速遠超外界預期，再加上消費、投資、進出口等數據的靚麗，一些人已經開始為中國的經濟數據開唱新的讚歌。

　　對於中國的數據，我一貫的態度是，從2010年以來，儘管中國經濟增長數據逐年下降，但我認為每一年的數據都沒那麼糟糕，即使去年經濟增速降至6.7%，我也一再強調，這個數字放在全球依然是最漂亮的數據之一。

　　而且，考慮到中國經濟目前正在致力於深化供給側，對中國經濟的觀察應該超越數字本身，而是回歸中國經濟內涵和動能的變化。一看到數據回升，就翩翩起舞，不僅膚淺，也容易誤讀中國經濟。

　　就當下中國經濟的基本面而言，其實並沒有一季度的數據顯示的那麼高枕無憂，各種不確定性和風險的威脅依然存在，特別是企業債務槓桿和房地產泡沫問題仍然是影響中國經濟的大敵。

　　同時，還應該認識到，一季度的數據不錯，和去年刺激政策下的基建投資及房地產投資的後續效應仍然有關，經濟本身距離完成真正的動能轉換還早着呢，這點應該清醒。

　　以房地產為例，有人認為，中國儘管對房地產進行了嚴厲的調控，但對中國經濟看來並沒有太大的影響。這種看法要麼是天真，要麼是對房地產市場的現實視而不見。

　　自去年“9.30”以來，儘管政策層層加碼，但由於過去多年政策的朝令夕改，房地產調控政策本身的公信力已經喪失殆盡，市場對於任何常規的調控措施都具有極大的免疫力。再加上熱點城市的土地供應不斷收緊導致的短缺預期，事實上，房地產調控截止今年3月對市場預期的改變並不明顯。這可以從房地產的一系列數據上看出來：

　　一是房地產投資同比名義增長9.1%，增速創下24個月來的新高，而住宅投資的增速更是再次回到兩位數。房地產投資並沒有隨着調控政策而迅速降溫；

　　二是房地產銷售增速儘管創下近兩年來的新低，但29035萬平方米的銷售面積和23182億元的銷售額仍然創下同期新高；

　　三是從3月份70個大中城市的房價數據看，新建住宅，70個大中城市中，有62個城市環比上漲，超過了2月份的56個，國家統計局一反常態，都沒有對這個數據進行說明。只是拼命的解釋，環比漲幅下降，在數字中尋找積極因素。

　　但是，這並不代表房地產調控政策不會見效。自3月17日以來，房地產調控的邏輯和調子明顯不同於以往，除了限購限貸這些常規武器，一些以前很少使用的非常規的戰略武器和“王炸”級別的措施不斷出台。和過去的歷次調控相比，這次調控有如下幾個鮮明的特點：

　　其一，範圍之廣前所未有，從一線城市到全國貧困縣；

　　其二，手段之多前所未有，限購限貸限價限離限賣；

　　其三，政策目標不同於以往：過去的每一次調控政策目標都是抑制房價過快上漲，這次的目標則是抑制房地產泡沫；

　　其四，力度之大前所未有，不僅僅是政策本身的嚴厲程度，更體現在具體執行層面，嚴格調控和政治正確幾乎可以劃等號；

　　最後，政策導向不同於以往，不斷釋放房價不能再漲的信號。

　　特別是，這次調控，有三大非常規的措施對市場的影響很大：

　　一是限賣，據不完全統計，差不多有16個左右的城市出台了限制賣出的措施。有些是要求新購住房在取得產權證之後滿2年才可以上市交易，有些則要求新購住房3年內禁止交易。限賣的量級相當於一顆原子彈，等於直接把市場的流動性的閘門給關了。對市場影響之大，無法估量，房地產市場很可能因此而逆轉；

　　二是強化土地供應。過去一年，熱點城市房價瘋漲的關鍵是土地供應不夠，這裡面不排除一些城市搞“土地飢餓營銷”，導致對未來市場預期的恐慌，加速房價在短期內出現恐慌性上漲。

　　自4月6日，住建部和國土資源部聯合發文要求熱點城市必須加快土地供應以來，以北京為代表的城市迅速調整了土地供應計劃，北京拿出了一個5年內提供6000公頃住宅用地，至少可以形成150萬套供應的供地計劃。我在之前的文章中提過，這是真正的王炸。

　　過去，人為製造的土地稀缺是中國房地產市場預期難以逆轉的關鍵，而土地稀缺的根源在於寡頭壟斷的土地供應制度，如果高層對地方政府施壓，要求其增加土地供應，你會發現，土地一點都不稀缺，土地供應如果充足，預期很快就會逆轉；

　　三是限制信貸。去年，房貸在新增貸款中的比重長期維持在高位，甚至在個別月份超過了100%，去年房貸在新增貸款中的比重超過了44%，創下歷史新高。但這種狀況今年一定會改變。

　　之前，央行下發的《做好信貸政策工作的意見》明確要求：人民銀行各分支機構要加強對商業銀行窗口指導，督促其優化信貸結構，合理控制房貸比和增速，有效防控信貸風險。

　　最近房地產市場很多人反應，貸款不好申請了，有些即使申請批准，但什麼時候放款根本不知道。如果信貸的水龍頭關住，等於關門打狗斷糧，房地產的好日子基本就到頭了。

　　在缺乏長效機制的情況下，這三大調控一定會逆轉房地產市場的預期，而且對整個市場的運行會造成顛覆性的影響。觀察現在的房地產調控，和2015年的股市政策非常相似。當時也是在不斷喊話降溫，市場置若罔聞的情況下，高層痛下殺手，強制拆除槓桿，市場的預期立即逆轉，瘋牛的腿被打斷，連腰也被打折，直至今天，再也沒有扶起來。

　　從現在很多地方的實際執行看，就是想在短期內讓整個市場徹底降溫，讓價格能夠冷凍，為此不惜祭出政治正確的姿態。如果按照這樣的舉措執行，市場預期肯定逆轉。這是毫無疑問的，沒有任何市場能夠扛得住這樣的打壓措施。

　　我的預期，二季度房地產投資和銷售的數據就會明顯下滑，由於限賣措施的存在，資金會大量徹離房地產市場，調整勢在必行。沒有任何市場能夠扛得住目前如此嚴厲的打壓態勢。那些在這種情況下，仍然想出手的人，只能說是刀口舔血。對於投資需求而言，目前肯定不是出手的最好的時候。

　　但是，房地產政策的目的是讓市場健康發展，而不是把市場打死，目前的種種舉措，市場被徹底打死的危險是存在的。

　　但從全球房地產泡沫的歷史看，很少有國家人為捅破泡沫，因為人為捅破泡沫的危害太大了。比如格林斯潘後來為他自己製造的房地產泡沫辯護的時候說，相對於泡沫的破壞，低利率對經濟增長的貢獻更大，泡沫自然破滅，其實對經濟的損害並不大。但如果是人為捅破泡沫，製造的恐慌可能無法估量。

　　我非常擔心，在製造了一個驚天的泡沫之後，如果強行捅破，很可能製造更大的災難。我們缺乏對泡沫的敬畏，治理房地產泡沫需要耐心，需要藝術，需要真正的長效舉措。目前的政策賭氣的成分更大，急功近利的色彩明顯，肯定會見效，但對市場和預期的傷害也是難以估量的。

　　泡沫是一種災難，但強行刺破泡沫可能是更大的災難。加爾布雷斯在《大崩潰》中曾言：“一隻充滿氣的皮球一旦被捅破，就不會有條不紊的漏氣。”對於泡沫的治理，還是得有耐心，還是得拿出更成熟的舉措，而不是現在這種氣急敗壞。