作者：學者、財經作家，金融界網站專欄作者 孫驍驥　　　

　　中國的樓市調控已經進入了新一輪的“鬆綁期”，不過，這一次是以一種悄無聲息的方式在進行。

　　前段時間，蘭州、合肥、南京等部分城市嘗試有限度的“鬆綁限購”，但很快又出來闢謠：樓市調控政策不會變，“鬆綁”的傳聞純屬想多了。儘管各地對外都宣稱“限購政策不會鬆綁”，但我們依然感到全國樓市開始呈現出一種報復性的反彈。

　　數據也顯示出目前新的樓市反彈趨勢：一線核心城市微幅漲價，但成交量依然很低；二三四線城市則是量價齊漲，幅度比一線來得大。這個新趨勢，值得我們進一步思考。

　　一，房企殺向中西部，樓市“二元格局”形成

　　如今，樓市調控的聲音喊得比什麼時候都響，但調控的結局卻仍然和歷次調控一樣：越調越漲。

　　目前樓市反彈究竟有多少？不妨來看看最近的樓市數據：

　　2018年1月，核心城市的房價慢慢開始回暖，漲價不聲不響的開始。根據某房屋交易網站數據，北京上月的二手房成交量環比增長2.9%，均價漲幅0.3%。上海上月的二手房均價上漲超過2%，深圳的二手均價上漲超過1.5%，同時，成交量也略有增加。

　　就全國範圍來看：自2017年第四季度開始，二手住宅市場便已經處於量價小幅趨減的態勢，而到了2018年首月，二手市場開始逐漸回暖，成交量已回歸到2017年第三季度末的水平，價格略有上調。“樓市回暖”這幾個字，成為了不少城市在今年一月份的關鍵詞。

　　不過，短期的價格和成交量的數據還看不出大趨勢所在。要想對樓市有一個更宏觀的把握，需要再看看過去一年的走勢。

　　根據統計局數據，2017年全年，中國商品房銷售額平均增長12.7%。如果分區域來看，中西部地區成為了市場增量最集中的地方。

　　數據顯示，中部地區和西部地區商品房銷售分別增長了22.5%和25.6%，遠遠高於東部地區的5.3%。就連經濟普遍不看好的東北地區，銷售也同比增長22%。

　　但同時，西部和東北這兩個經濟相對落後的地區，地產開發的資本投入是全國偏低的，商品房銷售額在這些欠發達的地方卻呈現高速增長。兩者的差異，恰恰預示着泡沫正在逐漸顯現。

　　不過，對於房價已經漲得非常高的一線城市來說，量價增幅緩慢的樓市呈現出一種較穩定的剛性泡沫。反倒是三四線城市，量價齊升的樓市，似乎大幅超過了當地居民的實際收入增幅。因此，在這些地方，樓市投機泡沫的味道就要更重一些，風險和不可預測性都更強。

　　簡言之，一二線的樓市泡沫剛性化，三四線以下樓市泡沫投機化，中國樓市已呈現“二元化格局”。

　　造成中國樓市“二元化”的原因又是什麼呢？這就需要了解下近期房企的動向。

　　根據國家統計局數據，去年中國的整體房地產開發投資量出現了下降減速的跡象，尤其是在4月以後，地產投資增速從9.3%逐步下降，到年底降到7.5%左右。

　　但與此同時，房地產開發企業土地購置面積卻在不斷增大，達到22158萬平方米，同比增長從年初的6.2%來到年末的16.3%，土地成交價款11436億元，增長47.0%，增速提高3.7%。

　　可見，總體而言，資金流入地產的速度在變慢，但是房企拿地的速度和面積卻在增大。兩者的變化呈現“背離”的趨勢。即是說在過去的一年，資金和土地的增速“一慢一快”。

　　在這“一慢一快”之間，說明目前房企都紛紛跑到地價更為便宜的非核心城市拿地。這些非核心城市，往往集中在缺乏強大經濟支撐的中西部地區，雖然開發成本比較低廉，但支撐房價的資本硬度也不足。房企的商業開發鏈條，在不斷將新樓盤帶到這些地區的同時，也帶來了風險。

　　二，地產之毒不斷在“調控—反彈”的怪圈中循環

　　據CREIS中指數據，2017年熱點一二線城市在嚴厲的政策調控下成交規模明顯縮減，部分二線及三四線城市出現了發展契機。前50的房企對二線及三四線城市業績貢獻占比分別為61.2%和18.2%，較上一年度增長5.4%和1%，一線城市則下降6.3%。

　　全國土地出讓的數據顯示，去年，300城市土地出讓金收入總額為40123億元，同比增加36%，增量主要集中在中西部地區。在限制房產業發展的背景下，土地出讓金依然增長如此之快，也從另一側面體現出房企們“進軍中西部”的聲勢多麼浩大。

　　在年銷售額數千億級別的超大型房企湧入中西部拿地開發的同時，我們還注意到，大量五百到一千億之間的“中量級企業”進入中西部城市拿地開發。

　　這一檔次的典型房企，例如中南置地，新拿的地塊就主要集中於成都、西安、武漢、昆明等中西部地區；正榮集團則是布局西安、合肥、武漢、長沙等等城市；金科主要集中布局在西部城市……

　　數量眾多的中型房企加上龍頭房企如碧桂園、恆大、融創等“巨無霸”大舉進入中西部，造成了去年以來中西部地區遍地工地、大搞“地產大開發”的局面。

　　但是，圈了一大片土地的房企，最後卻發現房子貌似賣不動了。統計局數據顯示，全國商品房的銷售面積和銷售額的平均增速，從2016年末的22.5%和34.8%，驟然下降到2017年底的7.9%和12.7%。總體而言，賣房子這件事現在變得越來越難。

　　房地產大開發的結果必然是庫存上升，去庫存的周期變長。雖然2017年三四五線城市售樓增長同比上升14.3%，然而比起房企的瘋狂的拿地開發，這點銷量依然不成比例，並不能短期消化新增的庫存。在某些中西部城市開發的新樓盤，據說還要至少十年才能完全把這些樓房賣出去。

　　於是，這就帶來一個問題：對房企而言，賣不掉房意味着之前拿地開發投資的回款周期變長，時間一長，各種不確定的風險因素就會增加。這對於與房企深度利益綁定的國有銀行來說，也是一個很不安的訊號。

　　金融與地產的利益同構，風險當然也同構，而依賴土地出讓的地方政府此時只能選擇幫助銀行，至少不能讓其陷入地產滯銷帶來的金融風險之中。

　　地方這樣做的動機有多強呢？我們來看一下各城市對於土地出讓利益的依賴度。據統計，中國各地土地出讓金占公共財政預算收入的比例相當高。有不少主要城市都在20%到30%左右，成都、合肥、濟南等地超過43%，而像是杭州、南京、佛山等地更是高達50%以上。房地產依然是地方的主要財源。

　　對地方經濟而言，救房企就等於救銀行，也就等於救了地方的財源。因此，不管媒體表面上如何強調限購管控，但每個城市都深知，只有確保房價不跌、銷量可持續增長，地產商才會有持續開發的意願，如此，地方未來的財源才會有保障。

　　這也正是現在某些地方開始採用靈活的限購標準、有限度鬆綁樓市的原因。由於開發商、銀行和地方政府的既定關係並沒有被打破，我們也將會在越來越多的非一線城市看到樓市的“回暖”。

　　從這個角度來觀察，樓市調控的本質，已被看透。

　　其實，所謂的調控就好像是癮君子被強制戒毒，但由於身體太虛弱，如果徹底斷毒，恐怕扛不住，因此，每當戒毒一段時間，又必須要悄悄再吸一點毒，否則就很容易毒癮發作身亡。

　　也就是說，中國經濟要想戒“房地產”的毒，但又不敢用力過猛，只能是邊戒邊吸，反覆折騰。

　　什麼房地產的周期，其實就是地產毒癮從發作到戒毒再到復發的循環周期。地產之毒不斷在“戒毒—復吸”的怪圈中循環，全民跟着受罪。在這個循環往復的過程中，只要調控的強制手段稍微鬆懈，反彈的力度就會異常強烈。

　　如今，地產大佬們大舉殺向新開闢的土地市場，說明他們依然是在利用中國經濟依賴地產的慣性來做生意。實質上，地產業也是在撈傳統“地產金融”的最後一桶金，同時為下一步的資本轉型做準備。在中國的土地紅利被徹底榨乾淨以前，房企主導的這種“資本大洗牌”並不會停止。

　　本文轉載自“驥觀天下”，本文由平台/作者授權金融界網站發布