如何避免全國各地劣質住宅樓倒塌危機？

　　——太陽之道拯救國人生命拯救中國房地產業的思想智慧

 

　　清明節前一日早晨，浙江奉化一居民小區住宅樓倒塌，造成一死六傷。再次引發全國關注。根據媒體報道這一住宅小區曾經被評為樣板工程。

 

　　為什麼一個樣板小區居然是隨時可能倒塌的危樓?

 

　　為什麼一個建造僅20年的住宅小區會發生倒塌事件?

 

　　全國各地還多少隨時可能倒塌的危樓?

 

　　住宅樓質量安全關係千家萬戶居民的生命安全，一絲一毫不能馬虎!一刻也無法耽誤!

 

　　請問：奉化市政府領導，寧波市政府領導，浙江省政府領導，全國各地省市縣政府領導，中央政府領導，你們願意天天住在搖搖欲墜的危樓和劣質住宅中嗎? 你們安心住在危害生命安全的劣 質危樓中嗎?

 

　　如果你們不願意不安心，為什麼我們千家萬戶老百姓要住在劣質危樓中呢?

 

　　難道老百姓的命不是命?老百姓的生命安全與你們無關?

 

　　我們認為，浙江奉化住宅樓倒塌事件的重要性遠遠超過馬航MH370失蹤事件。這並不是說MH370飛機上的二百多人生命不重要，相反我們一直非常關心，關注中國政府搜救失蹤飛機的行動策略 方法的正確性有效性。

 

　　我們說這次奉化住宅樓倒塌事件之所以更加重要。是因為，它向全國各地政府和全國人民再次敲響了警鐘!全國各地還有多少劣質住宅樓和搖搖欲墜的危樓?可能危害到幾百萬幾千萬居民的 生命安全!

 

　　多年前，一位中國房地產領域的負責人曾公開提出，中國住宅樓的平均壽命只有25--30年。這就是說，中國住宅樓質量存在嚴重危機嚴重問題! 按照國家住宅建築設計標準，住宅樓使用壽命 應該為50年--100年。 也就是說當今中國的住宅樓壽命還不到設計標準的一半。可見，中國住宅樓質量壽命存在多麼嚴重問題!

 

　　筆者二十年前就投身上海房地產開發行業，曾經也是上海房地產市場的創始人之一。親身經歷了上海房地產行業從零開始創建的過程。因此，非常清楚中國商品房建設長期以來存在的嚴重問 題。根據筆者了解和推測，全國各地90%以上的住宅樓都存在明顯的質量問題。只是建築質量問題的嚴重性大小不同。 最近十幾年，每年都有大量房屋質量投訴就是有力證明。最近幾年，全 國各地住宅樓倒塌事件陸續不斷發生也是有力證明。

 

　　為什麼中國住宅樓壽命如此短暫?劣質住宅和危樓如此嚴重?原因不外乎以下幾方面：

 

　　第一，中國房地產市場發展體制從一開始就存在嚴重缺陷和錯誤。

 

　　眾所周知，中國房地產市場起源於廣東福建的經濟特區。由於經濟特區創建之初，中國政府不知道如何發展經濟特區，因此，先模仿香港台灣的經濟發展模式完全可以理解。當時，特區的房 地產市場發展模式就引進了香港台灣房地產市場最原始最初期的發展模式，就是“空手套白狼”的倒賣地皮和預售房產的發展模式。當然，這種空手炒賣地皮炒賣房產的發展模式在特區經濟 發展初期確實刺激了全國各地政府和國有企業蜂擁前往特區炒賣投資房產，促進了特區經濟短時間高速發展。然而，幾年後炒賣地皮炒賣房產的各種危機弊病紛紛湧現充分暴露。全國各地大 批進入特區炒樓的國有銀行和國有企業巨額資金被騙被套耬，大批土地樓房成為爛尾工程。為此，當時的朱熔基總理下決心整頓房地產市場，在上世紀九十年代初，特區房地產市場立刻冷卻 全面蕭條。最典型的就是海南房地產市場。可以說當年海南可謂人人炒賣土地炒賣房產。爆發了一批空手套白狼的富豪。卻搞垮了一大批全國各地的國有企業和銀行金融機構。

 

　　筆者是1992年初從歐洲回國，1994年進入國內房地產開發企業，當時筆者就提出，中國房地產行業絕對不能走香港台灣這種市場化發展道路，中國應該走新加坡全民住房保障發展道路。因為 ，住房是人們最重要的生活保障，安居方能樂業。人們基本住房得不到保障，人心就無法穩定!社會就無法穩定!國家就無法穩定!可惜，中國政府並沒有採納這種首先保障城市居民基本住 房的房地產行業發展道路的意見。 而是頑固地推行香港台灣最原始的炒賣地皮炒賣樓房的市場化發展道路!

 

　　綜觀世界各國房地產市場發展道路體制，中國房地產市場走得是一條最原始最粗暴最暴利的錯誤發展道路!雖然，中國樓房建設從一開始就有明確的建築設計標準和質量監督規定。然而，在 這種房地產暴利驅使下，設計標準和質量監督都變成了可有可無的擺設。追求眼前暴利成為房地產開發商、建築商等各種相關房地產企業和當地政府的首要任務目標。樓房質量和居民生命安 全成為可以推遲到未來考慮的問題!

 

　　第二，偷工減料和施工質量是中國樓房建築普遍存在的問題。

 

　　由於，中國房地產開發從一開始就採用香港台灣當年這種空手炒地皮炒樓房的發展模式。實際上，房地產開發商是不出資金空手搞開發，只是與政府土地主管部門牽個土地轉讓協議，先付少 量定金。住房建造完全由建築公司墊資施工，等待住房建設封頂有的甚至建成後再付款。因此，當年特區的房地產開發以及上海北京前十年房地產開發，開發商幾乎完全是空手套白狼。

 

　　因為，建築公司是先墊資施工。建築公司必然資金非常緊張短缺，再加上建築質量監管基本形同虛設，自然偷工減料無法避免。還有，房地產開發無本萬利的暴利，吸引了各行各業企業商人 蜂擁進入。房地產開發高速發展，建築施工專業人員嚴重短缺，施工質量施工技術自然無法保障。

 

　　第三，房屋質量監督管理體制行同虛設。

 

　　事實上，中國房屋質量監管有兩套機制，一是建築工程全過程監管，由房屋質量專業監管企業機構負責。二是建築完工後的驗收，由政府房地產主管部門負責。然而，這兩套住房質量監管機 制最大缺陷漏洞是，房屋質量監管機構與建築施工企業與開發商之間是直接金錢交易關係。一手交質量監管報告，一手付錢。建築質量監管機構的經濟收入直接來源於開發商和建築施工單位 。這種直接金錢交易關係如何保證監管質量!

 

　　其實，中國證券市場也存在類似監管漏洞缺陷。上市企業與審計機構保薦機構監督機構都是直接金錢交易關係。如何保證監管的公正性!

 

　　第四，居民裝修破壞。

 

　　居民隨意拆牆破洞裝修房屋是全國各地普遍現象。這種破壞性裝修必然損害房屋質量。

 

　　第五，物業管理只收費不管理。

 

　　物業管理服務水平低下，能力低下，也是全國各地普遍問題。只收費不管理少管理，必然影響房屋維護質量。

 

　　從深圳特區房地產開發起源時間算起，中國住宅商品房開發已有三十多年!從上海北京等大城市住宅房地產開發最初時間算起，全國各地住宅樓開發時間也有二十多年! 也就是說，全國各地 90%以上劣質住宅樓以及危樓的質量問題已經到了大爆發時間!到平均壽命結束的時間!2008年以來，全國各地陸續不斷發生的住宅樓倒塌事件就是嚴厲警告!今天浙江奉化樣板小區樓房倒塌 又敲響了警鐘!

 

　　假如中國政府不能立刻採取強有力政策措施進行糾正和防範，那麼，全國各地劣質住宅樓大規模倒塌危機完全可能大爆發!那將是比八級九級地震更加恐怖的危害數百萬數千萬人生命的國家 災難!

 

　　今天，畸形錯誤發展的中國房地產行業已經成為嚴重阻擋中國經濟向健康可持續發展轉型升級的阻力障礙!房地產開發商和相關企業機構捲走了巨額暴利，卻在全國各地留下了大規模隨時可 能傷害居民生命的劣質住宅樓和危房!並且飛躍式提高了全國平民生活成本以及企業的經營成本!中國政府再不下決心改革糾正中國房地產市場發展體制道路。那麼，中國經濟隨時可能爆發 全面崩潰災難!

 

　　只有從以上幾方面加大政策措施力度進行糾正和防範，才有可能避免全國各地劣質住宅樓大規模倒塌危機大爆發!