出租物業現金流的業績基準 - 翻譯 | ||||||||||||||||||||||||||||||
送交者: lone-shepherd 2013年04月18日16:58:53 於 [競技沙龍] 發送悄悄話 | ||||||||||||||||||||||||||||||
出租物業現金流的業績基準 - 翻譯原文見文學城 Slothehz002 博的《Benchmarking cash flow》。 首發文學城。 1. 簡介 出租物業基準的基準計算有助於跟蹤和比較年度整體表現。 衡量年度業績用得最多的是不計融資成本的折現率(Cap Rate)或CR%。需要注意的是折現率不同於同樣不計融資成本的GRM(毛租乘數)方法如“1%規則”注一。折現率是一個標準的表現指標,與物業的地域、或如何出資購買無關。 GRM通常是一個物業收購之前的經驗法則。由於下述成本因素,一旦你真正管理該房產時,你可能會發現實際的CR%與原來估計的GRM相距甚遠:
由於不同的物業成本不同,不同的財產可得到完全不同的結果。因各種因素,如空缺、維修/維護成本、驅逐房客等,每年租金收入可能會上升下降。 綜合性能指標有助於平衡收益/虧損。通過這種方式,你可以更清楚地看到你的資產表現如何。另外你也需要來衡量股權融資成本。除非你的投資組合里添加了新的資產,當你的貸款本金下降時、你的資產淨值會增長。 股本回報(ER)用來衡量槓桿作用表現如何,而融資成本(如利率)會影響資產業績。通過比較CR或ER,你會找出一些更有用的東西。譬如: 1)如果ER>CR,說明你的融資槓桿利用率不錯; 2)如果ER 3)如果ER<0,說明你的現金流是負值(即使CR> 0); 4)如果ER=CR,說明你擁有全部產權,即無貸款。
2. 年度回報 一些基本術語如下:
註:
使用CR和ER,你將能全面衡量每一處房產的表現。下面我會用幾個例子來展示如何使用本業績方法分析現金流業績。
3. 實例 這是個繁瑣無聊的話題,尤其是當你看到一些不良資產表現欠佳時會令人不快。然而,這的確是一個很好的工具,幫助你了解你的物業表現如何,並通過專注改進不良資產以提高來年整體業績。此外,你還將了解到哪些成本在影響業績,例如,跟修復費用有關還是跟融資成本有關? 下面的例子說明如何計算出租物業。 你買了一個調整後初始成本(ACB)$117,522 的物業。假設一年的租金為$15,993,經營開支或OE是$3,576;因此 NOI 為: $12,417 =($15,993 - $3,576),CR 為10.6%=(12417/117522)。 比方說,你的利息成本或AFI(年度融資利息)是$3,601,貸款餘額為$66,406,權益金額為$51,116 =(117522 - 66406)。因此,淨現金流量是: $8,816 =(12417 - 3601),而ER為 17.2%=(8816/51116)。 可以看到,CR為10%左右,與融資無關。也就是說,現金購買還是貸款購買並不重要。取決於各種成本因素如管理及維護成本等,CR每年可能會有所不同。 此外,在這個例子裡 ER 比 CR 高。換句話說,通過借別人的錢投資獲得的回報高達17.2%、遠高於10.6%,說明槓桿作用用得不錯。注意,ER並不總是優於CR的。如果年利率高,ER可能會較低;如果AFI(年度融資利息)過高(特別是當你使用硬貨幣貸款融資時),ER甚至可能是負值。通過使用這個工具,你可以調整融資策略、優化ER。
注一:1%規則為月租金應大於等於貸款額乘以0.01。如一個欲租物業以$275,000購得,其中貸款為$200,000,這時月租金應至少為$200,000 x 0.01 = $2,000。當然這一規則在利率為11%時和5%時是不一樣的。 注二:在文學城投壇跟貼里有人貼出了這個出租物業計算器,感覺不錯。
|
|
|
|
實用資訊 | |
|
|
一周點擊熱帖 | 更多>> |
|
|
一周回復熱帖 |
|
|
歷史上的今天:回復熱帖 |
2012: | 小林歇菜了,薄熙來進秦城監獄了。大家 | |
2012: | 跳坑:關於車,大家都喜歡什麼樣的? - | |
2011: | 紅山狼:蜜蜂湖人第一場賽後號外 | |
2011: | 老七比較牛,和魔力鳥想到一起了 | |
2010: | Durant被阿太掐死了? | |
2010: | 付笑談: 小牛馬刺第一場賽後感 | |
2009: | 搭台:開拓者小將主場發威, 拔下頭場!! | |
2009: | 替老假老襪還有老順給老卡特搭個台吧 | |
2008: | 國軍大戰勞模青年軍 | |
2008: | 突然間,我詩興大發 | |