被海外购房团遗忘的角落---美国商业住宅楼 |
送交者: 刘以栋 2010年08月22日05:57:23 于 [股市财经] 发送悄悄话 |
被海外购房团遗忘的角落---美国商业住宅楼 刘以栋 因为美国的次贷危机和次贷引发的经济危机,所以美国很多城市的房价都有不小的跌幅。曾经在中国房地产行业大有斩获的中国炒房团,一度高调来美国购房。结果发现美国的房地产不易炒作,就偃旗息鼓。我认为中国炒房团放弃来美国炒房是正确决定,但从长期投资的角度,美国的商业住宅楼(Commercial Residential Apartments)才是更好的选择。 现在让我们根据中国和美国房屋市场的特点,从价值投资的角度,详细分析一下美国和中国房地产投资的风险和回报。 先看中国房价。中国房价之高,应该是大家能普遍接受的事实。无论从绝对价格,还是以相对价格来衡量,中国的房价都已进入高风险价位。以后是否再涨可能很有争议,但下跌的风险也是客观存在的。 中国房价成了大家都关心的话题,所以大家也都理解中国房价上涨的诸多因素。虽然主流媒体不愿作详细分析,但中国房价上涨的最根本原因却是通货膨胀。因为通货膨胀的结果,所以钱变得不值钱,所有物品都涨价。因为房屋支出是老百姓日常花费的最大部分,所以大家感到房价太高。 事实上,在过去二十多年里,大学毕业生的工资涨了50倍,上大学消费涨了至少20倍,盒饭涨了至少10倍……在这种物价普遍上涨的环境下,房价上涨也是自然结果。 中国房价上涨的另一个根本原因,就是中国的独生子女政策。美国的婴儿潮一代出生于一九四六年到一九六四年之间。日本和中国没有婴儿潮这一概念,但大家的共识是,日本的婴儿潮一代比美国的婴儿潮一代早十年,中国的婴儿潮一代比美国的婴儿潮一代晚十年,即一九五六年到一九七四年间出生的这一代人是中国的婴儿潮。 中国的婴儿潮一代,因为赶上了独生子女政策,所以给国家带来了巨大的人口红利。从养老方面,因为这一代人兄弟姐妹比较多,所以给父母养老的负担就轻。从子女负担方面,因为独生子女政策,所以小孩生活方面的消费负担也低。 因为人口红利的结果,所以现在的中年一代就有了收入结余,有了储蓄,产生了庞大的消费购买力,推高房价就是这种购买力产生的效果之一。 同时,因为独生子女政策,所以现在的小夫妻结婚时,男方家长、女方家长和小夫妇一起来供房,进一步把房价推高。 因为通货膨胀和独生子女政策的效果,所以中国的房价就一路攀升,终于达到了现在难以维持的地步。 要判断房屋价格的合理性,主要看供求关系、建筑成本和房屋出租价格。中国有十三亿人口,所以需求市场似乎是无限的。但是,当房价是普通家庭年收入的几十倍时,这个庞大的需求市场就不存在了,因为他们根本买不起。 中国房价的建筑成本主要取决于地方政府的土地价格,但土地为地方政府所垄断,只此一家,别无分店。所以地方政府想收多少钱,就收多少钱。因为大家都明白中国的土地有限,所以就拼命去买房,结果产生了许多空置房。根据美国巴伦士周报(BARRON’S,华尔街日报的姊妹财经期刊)转引南华早报源自社科院的研究报告(Page-10),中国现在有六千四百五十万的空置房屋,是美国目前空置房的五倍。美国房价现在陷入泥潭之中,具有大量空置房的中国房屋市场前景也不美妙。 因为中国的房价很高,而美国房屋市场又下跌,人们自然想到来美国买房。美国的房价虽然相对美国的普通家庭收入不是很高,但毕竟美元和人民币有个汇率问题。五十万美元的房子,折算成人民币,就是三百万,也不是个小数目。 更重要的是,美国有房地产税。五十万美元的房子,即使房屋空在那里,每年都要缴纳房产税,以2%计算,就是一万美元一年。因为美国的房子是独立单元,所以要买房屋保险,夏天要割草,冬天要铲雪……如果把这些都交给别人打理,一年可能又要一万美元。以五十万美元的房子来计算,每年就是4%的开销。如果房价每年增值低于4%,那么就是赔钱的买卖。 如果真的想在美国房地产业投资,那么商业住宅楼应该可以考虑。因为经济危机的影响,现在商业地产也在跌价。跟购买普通住宅房屋不同,商业住宅楼的关键是租金产生的现金流。 根据美国房地产行业的经验,如果每月房租达到房价的1%,那么这样的投资就有利可图。打个比方,如果一栋房子卖十万美元,每月租金一千美元,那么一年一万二千,去掉两千块钱的地产税,那么毛利是10%。这10%的回报不是太引人,但这可是通货膨胀以后的回报。如果以后物价上涨,那么房价和租金都会跟着上涨。 如果使用财经杠杆的话,回报会高许多,当然也有风险。十万块钱的房子,如果首付两万(20%),贷款八万,利率5%,那么一年的毛利就是六千,回报达30%。如果去掉雇人打理等开销,15%到20%的回报还是有可能达到的。 最近我自己去看了几栋商业住宅楼,感觉1%的租金要求还是符合现在的市场价格的。有一卖主,从南斯拉夫来,今年七十五岁,我们还聊起铁托和毛主席。他在美国中西部的阿克伦市的西郊区有五栋楼。这是阿克伦市一个比较好的社区---费尔劳恩城市,占了半条街,每栋楼有四个单元,每个单元是上下两层,楼下是厨房和客厅,楼上是两个卧室和洗澡间,每单元大约96平米,每月房租七百美元。五栋楼每月房租一万四千美元,房主五栋楼一共要价一百二十万美元。以现在的房屋市场,实际成交价不会超过一百万美元。一百万美元在上海可以买一个200平米的公寓房,在美国则可以买五栋楼,20个单元,一千九百平米的建筑面积,这还不包括后面的五个车库,每个车库有五个停车位。 当然,房地产投资的关键是位置。上海的房地产是在跟美国的纽约比,而不是跟美国的中部城市比。但是,从租金的角度,同样价钱的房子,上海的租金会远低于纽约和美国其它城市的住宅楼的租金。 肯定有人担心房子是否能租出去的问题。这里要重点强调两条,第一,如果买价比同类楼房的买价低,出租时就有价格优势,可以保证低价时仍然能盈利;第二,位置要适中。美国的工厂可能都搬到中国去了,但美国的大学和医院还会留在美国。买房出租时,要考虑跟大学和医院比较近,保证客户来源。我在那里看房时,一对阿克伦大学的情侣就在那里签租房协议。 如果嫌出租房麻烦,不想挣那点回报,那么应该考虑在美国或者巴西买农场。中国的住房只有七十年的使用权,而美国的农场却是终生拥有,并且可以传给子孙后代。我一朋友,他父亲是从台湾来的医生。当年他父亲和他的朋友在俄勒冈州的波特兰市买了一片农场,后来随着城市的发展,他们的农场价格涨了100倍。我那朋友不到四十岁,所以这应该是七十年代的事情。 美国的土地大概四千美元一英亩。一百英亩值四十万美元,大约折合人民币二百六十万。二百六十万人民币在北京和上海只能买一个中等公寓房,而在美国则可以买六百亩地(一英亩等于六亩)。从长期投资的角度,哪一种投资潜力大应该是很明显的。现在在俄亥俄州的东南部(Malta, Ohio) 就有这样的一个农场在出售,面积119英亩,要价不到四十万(39.95万),农场上的住宅有三个卧室,两个洗澡间,外带一厕所。农场上的储藏楼,工作间和马槽等建筑物和住宅都包在这四十万里面。 在美国买地,要先打听清楚土地和地下矿产是否是分开卖的,因为各个州的法律不一样。一般来讲,从地表钻井是土地方的资源,而地下采煤则属于地下矿产的资源。 现在出国的中国留学生很多,许多家长想着给他们在美国置办点产业。从长期投资的角度,投资回报的潜力在商业住宅楼和农场。如果在美国拥有一片农场,除了增值潜力以外,就是退休以后,自己在农场种点有机蔬菜,也有益于身心健康。 |
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