被海外購房團遺忘的角落---美國商業住宅樓

劉以棟

因為美國的次貸危機和次貸引發的經濟危機，所以美國很多城市的房價都有不小的跌幅。曾經在中國房地產行業大有斬獲的中國炒房團，一度高調來美國購房。結果發現美國的房地產不易炒作，就偃旗息鼓。我認為中國炒房團放棄來美國炒房是正確決定，但從長期投資的角度，美國的商業住宅樓(Commercial Residential Apartments)才是更好的選擇。

現在讓我們根據中國和美國房屋市場的特點，從價值投資的角度，詳細分析一下美國和中國房地產投資的風險和回報。

先看中國房價。中國房價之高，應該是大家能普遍接受的事實。無論從絕對價格，還是以相對價格來衡量，中國的房價都已進入高風險價位。以後是否再漲可能很有爭議，但下跌的風險也是客觀存在的。

中國房價成了大家都關心的話題，所以大家也都理解中國房價上漲的諸多因素。雖然主流媒體不願作詳細分析，但中國房價上漲的最根本原因卻是通貨膨脹。因為通貨膨脹的結果，所以錢變得不值錢，所有物品都漲價。因為房屋支出是老百姓日常花費的最大部分，所以大家感到房價太高。

事實上，在過去二十多年裡，大學畢業生的工資漲了50倍，上大學消費漲了至少20倍，盒飯漲了至少10倍……在這種物價普遍上漲的環境下，房價上漲也是自然結果。

中國房價上漲的另一個根本原因，就是中國的獨生子女政策。美國的嬰兒潮一代出生於一九四六年到一九六四年之間。日本和中國沒有嬰兒潮這一概念，但大家的共識是，日本的嬰兒潮一代比美國的嬰兒潮一代早十年，中國的嬰兒潮一代比美國的嬰兒潮一代晚十年，即一九五六年到一九七四年間出生的這一代人是中國的嬰兒潮。

中國的嬰兒潮一代，因為趕上了獨生子女政策，所以給國家帶來了巨大的人口紅利。從養老方面，因為這一代人兄弟姐妹比較多，所以給父母養老的負擔就輕。從子女負擔方面，因為獨生子女政策，所以小孩生活方面的消費負擔也低。

因為人口紅利的結果，所以現在的中年一代就有了收入結餘，有了儲蓄，產生了龐大的消費購買力，推高房價就是這種購買力產生的效果之一。

同時，因為獨生子女政策，所以現在的小夫妻結婚時，男方家長、女方家長和小夫婦一起來供房，進一步把房價推高。

因為通貨膨脹和獨生子女政策的效果，所以中國的房價就一路攀升，終於達到了現在難以維持的地步。

要判斷房屋價格的合理性，主要看供求關係、建築成本和房屋出租價格。中國有十三億人口，所以需求市場似乎是無限的。但是，當房價是普通家庭年收入的幾十倍時，這個龐大的需求市場就不存在了，因為他們根本買不起。

中國房價的建築成本主要取決於地方政府的土地價格，但土地為地方政府所壟斷，只此一家，別無分店。所以地方政府想收多少錢，就收多少錢。因為大家都明白中國的土地有限，所以就拼命去買房，結果產生了許多空置房。根據美國巴倫士周報（BARRON’S，華爾街日報的姊妹財經期刊）轉引南華早報源自社科院的研究報告（Page-10），中國現在有六千四百五十萬的空置房屋，是美國目前空置房的五倍。美國房價現在陷入泥潭之中，具有大量空置房的中國房屋市場前景也不美妙。

因為中國的房價很高，而美國房屋市場又下跌，人們自然想到來美國買房。美國的房價雖然相對美國的普通家庭收入不是很高，但畢竟美元和人民幣有個匯率問題。五十萬美元的房子，折算成人民幣，就是三百萬，也不是個小數目。

更重要的是，美國有房地產稅。五十萬美元的房子，即使房屋空在那裡，每年都要繳納房產稅，以2%計算，就是一萬美元一年。因為美國的房子是獨立單元，所以要買房屋保險，夏天要割草，冬天要鏟雪……如果把這些都交給別人打理，一年可能又要一萬美元。以五十萬美元的房子來計算，每年就是4%的開銷。如果房價每年增值低於4%，那麼就是賠錢的買賣。

如果真的想在美國房地產業投資，那麼商業住宅樓應該可以考慮。因為經濟危機的影響，現在商業地產也在跌價。跟購買普通住宅房屋不同，商業住宅樓的關鍵是租金產生的現金流。

根據美國房地產行業的經驗，如果每月房租達到房價的1%，那麼這樣的投資就有利可圖。打個比方，如果一棟房子賣十萬美元，每月租金一千美元，那麼一年一萬二千，去掉兩千塊錢的地產稅，那麼毛利是10%。這10%的回報不是太引人，但這可是通貨膨脹以後的回報。如果以後物價上漲，那麼房價和租金都會跟着上漲。

如果使用財經槓桿的話，回報會高許多，當然也有風險。十萬塊錢的房子，如果首付兩萬（20%），貸款八萬，利率5%，那麼一年的毛利就是六千，回報達30%。如果去掉僱人打理等開銷，15%到20%的回報還是有可能達到的。

最近我自己去看了幾棟商業住宅樓，感覺1%的租金要求還是符合現在的市場價格的。有一賣主，從南斯拉夫來，今年七十五歲，我們還聊起鐵托和毛主席。他在美國中西部的阿克倫市的西郊區有五棟樓。這是阿克倫市一個比較好的社區---費爾勞恩城市，占了半條街，每棟樓有四個單元，每個單元是上下兩層，樓下是廚房和客廳，樓上是兩個臥室和洗澡間，每單元大約96平米，每月房租七百美元。五棟樓每月房租一萬四千美元，房主五棟樓一共要價一百二十萬美元。以現在的房屋市場，實際成交價不會超過一百萬美元。一百萬美元在上海可以買一個200平米的公寓房，在美國則可以買五棟樓，20個單元，一千九百平米的建築面積，這還不包括後面的五個車庫，每個車庫有五個停車位。

當然，房地產投資的關鍵是位置。上海的房地產是在跟美國的紐約比，而不是跟美國的中部城市比。但是，從租金的角度，同樣價錢的房子，上海的租金會遠低於紐約和美國其它城市的住宅樓的租金。

肯定有人擔心房子是否能租出去的問題。這裡要重點強調兩條，第一，如果買價比同類樓房的買價低，出租時就有價格優勢，可以保證低價時仍然能盈利；第二，位置要適中。美國的工廠可能都搬到中國去了，但美國的大學和醫院還會留在美國。買房出租時，要考慮跟大學和醫院比較近，保證客戶來源。我在那裡看房時，一對阿克倫大學的情侶就在那裡簽租房協議。

如果嫌出租房麻煩，不想掙那點回報，那麼應該考慮在美國或者巴西買農場。中國的住房只有七十年的使用權，而美國的農場卻是終生擁有，並且可以傳給子孫後代。我一朋友，他父親是從台灣來的醫生。當年他父親和他的朋友在俄勒岡州的波特蘭市買了一片農場，後來隨着城市的發展，他們的農場價格漲了100倍。我那朋友不到四十歲，所以這應該是七十年代的事情。

美國的土地大概四千美元一英畝。一百英畝值四十萬美元，大約折合人民幣二百六十萬。二百六十萬人民幣在北京和上海只能買一個中等公寓房，而在美國則可以買六百畝地（一英畝等於六畝）。從長期投資的角度，哪一種投資潛力大應該是很明顯的。現在在俄亥俄州的東南部(Malta, Ohio) 就有這樣的一個農場在出售，面積119英畝，要價不到四十萬（39.95萬），農場上的住宅有三個臥室，兩個洗澡間，外帶一廁所。農場上的儲藏樓，工作間和馬槽等建築物和住宅都包在這四十萬裡面。

在美國買地，要先打聽清楚土地和地下礦產是否是分開賣的，因為各個州的法律不一樣。一般來講，從地表鑽井是土地方的資源，而地下採煤則屬於地下礦產的資源。

現在出國的中國留學生很多，許多家長想着給他們在美國置辦點產業。從長期投資的角度，投資回報的潛力在商業住宅樓和農場。如果在美國擁有一片農場，除了增值潛力以外，就是退休以後，自己在農場種點有機蔬菜，也有益於身心健康。