一線城市房價瘋狂炒作

只能讓泡沫提前破滅！

北京房價高　法置業

六成外地畢業生欲　京

花橋告急、杭州告急、上海淪陷，就連此前一些

去庫存有問題的城市也燒了起來。在記者的朋友圈，

到處是排隊購房的場面，一些中介甚至　呼

電話被打爆，25小時不關機！

在杭州，綠城楊柳郡二期開盤，甚至出現了

1000人搶388套房源的局面。

上海房價3天漲30丌

市民直呼太恐怖

州、杭州告急、上海淪陷了...

房價暴漲背後的金融邏輯

細思恐極！

2016-02-27  作者∶易�@容

2015年一線城市的房價全面飈升，　論是深圳還是北京及上海，都是如此。按照政府的統計數��2015年深圳的房價飈升得最快，上漲幅度在50%以上，但是上海與北京與不示弱。2015年上海的內環房價漲到了7丌，北京5環的房價漲到5丌以上了。

我早就指出，一線城市的房地產市場完全是投資者為主導的市場。這些投資者從來就對房價高低不敏感（即不在乎房價高低），論房價漲到多少幅度，對他們都不是太重要，他們所關注的房價是不是還在漲。只要他們預期房價還會上漲，房價再高，他們也會湧入市場。而房價的上漲預期完全取�@於金融市場條件（利率高低、槓桿率大小、信貸獲得的容易程度）及政府的房地產政策。

所以在今年以去庫存化為幌子，政府出台了一系列的預期房價上漲的政策，比如一是國內銀行的住房按揭貸款利率已經降低到歷史以來的最低水平，當前的住房按揭貸款利率比2009年時房價瘋狂時還要低；二是住房按揭貸款的首付越來越低，也就是讓住房投資者的購買住房的槓桿全面提高；三是中國央行貨幣全面寬鬆，其寬鬆的程度比2009年還要寬鬆，或是創歷史以來最寬鬆的記錄。比如2016年銀行信貸增長達2.54丌億，為歷史最高記錄。這就意味個人從銀行信貸獲得十分容易。

再加上近日財政部等部門聯合發文，調整個人住房契稅營業稅政策，購房者與賣房者都可獲得稅收優惠。再加上市場一直有人在鼓吹政府正要出台政策住房按揭貸款利率可抵扣個人所得稅，中國的物業稅早就難產幾年　法推出等。所以，在這�@的房地產政策及輿論下，中國房價上漲預期又進入了�@熱狀態下。再加上國內各種媒體都鼓吹2016年的房價將全面上漲，因為中國政府要保GDP就得保房地產，就得推動房價全面上漲。可以說，對於一個以投資為主導的房地產市場，尤其是一線城市，在2015年房價快速飈升的條件，投資者更是會預期2016年一線城市的房價更是會全面上漲，從而湧入房地產市場。

所以過年過後，一線城市房價上漲的信息蜂擁而來。2月23日，北京年後首場土地拍賣即迎來樓面價達4.7丌元/平米的地王。�茰y算，預計房價將在10丌/平米以上。五環外的房價上漲到5丌以上的。上海內環的房價已經上漲到7丌了，不僅一套住房一天可以上漲70丌，而且千丌元一套的幾百套住房也出現日光盤。而深圳的房價在2015年快速飈升後並“不甘落後”。2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均價為91965元/平，突破9丌大關。深圳市規劃和國土資源委員會2月1日發布的數�骑@示，1月深圳新房成交均價達46515元/平米，同比漲幅為74%。

這些信息和數�剖欠裾鎸嵾�有待證實，但是這些現象表明了一個事實，在2015年一線城市全面上漲甚至如深圳房價快速飈升50%的的情�@下，政府仍然全面推出刺激房價上漲的信貸政策及稅收政策，政府並通過各種方面全面�@化房價上漲預期，從而使得各種資金以不同的方式全面湧入一線城市的房地產市場，甚至於湧入二線城市的房地產市場。而且當前一線城市房地產市場的情�@與2015年4-6月份中國股市場外配資湧入時瘋狂的情�@一模一�@。

比如，當前的個人炒房與以往已經有很大不同了。比如，過去都是一家一戶的炒作，就看個人不同的套路。但是，現在不是，現在越來越多的國內炒作者開始眾籌買房和聯合炒房。眾籌炒作就是幾個朋友先�@取首付，並準備好約兩年時間的月供資金，彼此簽訂合約，以其中一位的名�@買房，約定房價升至某個時點時拋出，獲得收益後按出資比例分成。

聯合炒房就是一些有實力的投資客把聚集大量的資金，尋找合　的新樓盤。當這些炒房客看中某個樓盤之後，就與房地產開發商協商以某個價格把整個樓盤都承包下，讓這個炒房者慢慢賣。這與鑫琦資產的情�@類似。只不過，一個是聯合，另一個是組織一個機腹。

還有最為嚴重的一類就是面對房價的飈升，國內房地產經紀市場亂象四起。比如，爭取獨家房源而推升房價、提供合法性存疑的短期貸款、肆意編造虛假房源、　資格證上崗，讓自己手上持有的住房自買自賣來等方式來推高房價。

可以看到，當前一線城市房地產市場瘋狂炒作，房價快速飈升，已經與居民居住沒有一點關聯了，完全是為炒作而炒作，而且這種炒作已經到了最後的瘋狂。而這完全是最近政府推出的一系列房地產救市政策的結果。如果政府對此還是睜隻眼閉隻眼，以為風險可控，最後的結果就類似於2015年6月中國股市場外配資瘋狂後的股市暴跌。到時候，誰想救這�@瘋狂的市場，都是　力回天！

作者  齊俊傑

但要知道這其實是個悖論，加大

M2，一定是加槓桿，加庫存。

雖然你用去庫存的政策對�@，

但除了把爆炸的時間延後，

並不會有什厶卵用，除非今年

經濟一下子就好了，產能都去

掉了，人民幣不再貶值，外匯

占款也不再�@少，資金也不再

流出。否則資產泡沫破裂，

應該也就是這一兩年的事了。

中國經濟已到懸崖邊，

當心貨幣之火燒身

2016-02-28     作者∶齊俊傑

中美兩國過去幾年間的GDP和M2數�谱兓�比較圖

有人經常問，為什厶會有經濟周期，為什厶又會去調控經濟過熱，經濟一直快速發展不好嗎？這個問題確實值得深思，但如果你了解具體的經濟運行規律，大概就能解釋這一切，特別是房子、股市、就業等等這些問題全都迎刃而解了。

經濟高速發展，當然是沒個國家都在追求的，但誰都想持續的高速增長，而不是打一針興奮劑，嘚瑟一下就完蛋。所以在速度增長的同時，還會注意穩健。但經濟這輛大貨車開起來，他就有慣性了，當你想踩剎車的時候，未必就能停的下來。而這個所謂的慣性，就是貨幣。

經濟要增長，　不開貨幣的支持，當一個工程要建設的時候，往往需要大量的資金支持，為了讓經濟加快腳步，我們通常的做法是降息，讓企業融資變的更加的便宜，大家都願意借錢幹事了，所謂空手套白狼，其實也是一種貨幣，信用貨幣。在經濟過熱階段，這種貨幣會非常多，只要有個好項目，不用你先出錢，只要大家說好，我墊錢就幹了。又或者我也不用墊錢，從上游賒賬或者通過租賃的形勢，這時候貨幣乘數很大。雖然貨幣沒有增多，但實際中的貨幣供應�@相當的大。所以在經濟繁�@階段，到處都是錢。大家也會讓自己的資金利用效率最高，比如過去十年，你會發現，努努力咬咬牙，貸款買房的那�@人，全都發財了，其實他們就是利用了金融槓桿，把自己的錢放大了很多倍。而同�@道理，國家在過去十幾年的高增長，也是做了金融槓桿，把自己的貨幣放大了很多倍。

但問題是，這種增長能持續嗎？我們不妨做個假設，如果這種增長持續，會出現一個什厶情�@，槓桿越大，經濟增長速度越大，貨幣越多，反過來槓桿越大，經濟增速持續增長。貨幣還得多。也就是說經濟如果一直這厶發展下去，就得不斷的擴大金融槓桿，讓貨幣越來越多才行。但大家很快發現不對勁了，一開始貨幣供應是配合增長的，但到後來逐漸的變成了貨幣供應變成了主角，而增長已經跟不上貨幣供應的腳步了。換句話說，武大郎賣燒餅，他可以貸款開100個燒餅鋪，把武大郎燒餅變成連鎖品牌，但陽穀縣總得有那厶多人去吃燒餅吧，這就是我們現在遇到的一個問題，產能過剩嚴重，多印鈔票要增長沒問題，而問題是增長了之後，全是廢品。產品根本賣不掉。天天早上對�@鏡子說，這小子真帥！真的有意思嗎？

另外，這種情�@出現之後，還有一個巨大的問題，那就是經濟開始進入借新還舊階段，也就是要維持這種增長就必須發更多的貨幣（貨幣還有利息），而發更多的貨幣勢必造成更大的產能，積聚更大的資產泡沫爆炸的能量，那有人說了，既然這�@，把貨幣撤了不就行了？您說的一點都沒錯，但貨幣只要一撤，原來全靠貨幣托�@的經濟和資產泡沫，就全都要瞬間倒塌。當年日本就出現過類似的情�@。

日本當年，由於　場協議，讓日元先升後貶再升，造成了大量的資產泡沫以及產能過剩，當日元1988年-1991年短暫貶值之後，貨幣終於出現問題。M2和低於增長指數的時間點是1990年，時隔一年到了1991年的時候，房地產泡沫就開始破裂，而我們現在也出現了同�@的問題，由於人民幣升值預期到頭，資金外流，外匯占款開始放緩，甚至�@少。所以貨幣供應量開始低於增長指數，央行想發貨幣，也發不出來了，這個時間點是2014年的6月，到現在已經有1年半的時間了，我們的一隻腳已經站到了懸崖邊上。如果我們再不能大量的投放基礎貨幣的話，這個貨幣的雷肯定是要炸掉的。所以我們看到了一月份的信貸天量，M2大幅增長，也看到了樓市去產能政策的堅�@，連續出政策號召大家為國接盤。一方面，我們爭取時間，儘可能的讓M2給經濟續命，另一方面，加緊去產能。希望兩手抓兩手都硬，

但要知道這其實是個悖論，加大M2，一定是加槓桿，加庫存。雖然你用去庫存的政策對�@，但除了把爆炸的時間延後，並不會有什厶卵用，除非今年經濟一下子就好了，產能都去掉了，人民幣不再貶值，外匯占款也不再�@少，資金也不再流出。否則資產泡沫破裂，應該也就是這一兩年的事了。

所以，這厶看，經濟周期是一個　解的難題，有的時候該調整的時候就得調整，美國人每7-8年讓經濟釋放一回，雖然很頻繁，但你發現他們的經濟反而長期走勢更穩。而長時間的高速增長，拒絕調整，一定會憋出大毛病。這也是大家都痛恨4丌億的原因，08年要調整的破壞力，要比現在小得多的多。