很多業內人士用“恐慌(panic)”來形容3月29日突然加息後消費者的反應。銀行、貸款經紀的電話成了熱線。下了offer，正在選擇銀行和利率的消費者，必須在幾小時內作出決定;選擇了浮動利率，伺機轉為固定利率的消費者四處尋求意見;正在找房，還沒來得及申請預授信鎖定利率的客戶發現，銀行根本沒時間處理此類申請。。。

　　筆者在3月份的幾篇文章中提示過消費者——固定利率總是先於浮動利率加息;加息已經是不可避免的事;春季是銀行促銷按揭貸款產品的季節，低利率是短暫的，不能說明利率走勢。之所以說這次加息引起的是“恐慌”還有另外一個原因，2009年曾發生過3次固定利率上漲，加息後在1-2個月內，利率又恢復到了原來的水平，筆者曾在《加拿大住房貸款利率的起起伏伏》一文中做過小結，但本次加息，無論是業內人士還是消費者，普遍認為加拿大將從此告別低利率。筆者個人認為，這只是加息周期的開始。

　　下面根據本周消費者諮詢最多的幾個問題做一下統一的解答。

　　利率上漲了，原來選擇的浮動利率該不該鎖定?如果我說“因人而異”可能很多讀者都會說我不負責。但實際情況就是這樣。如果你是住房貸款專業人員，只給你一次機會詢問申請人的償債能力，你會問什麼樣的問題?如果是我，我會問“每月供款多少，你覺得適合你?”以今年一月份選擇5年浮動利率P的消費者為例，如果現在轉成5年固定利率，利率大致在4%左右，按照25年還款期，貸款金額30萬元來計算，月供款會增加270元;如果固定利率漲到4.5%，那麼每月的月供要增加352。如果借款人自己覺得，月供增加300元後，家庭財務收支會出現困難的話，那麼現在就應該轉成固定利率。很多消費者在考慮這個問題的時候常陷入一個誤區——三個月以前如果我選了固定5年利率貸款，不會像現在這樣拿到一個高利率，所以心裡不平衡，感覺吃虧了。可是，如果現在不轉，根據個人的財務狀況，今後就有可能沒有機會轉成固定利率了。家庭收入非常高的消費者當然有更多時間觀望和選擇，甚至在浮動和固定利率都升高的情況下，通過加速還款來降低本金，從而減少利息支出。

　　還沒有找到房子，沒有下offer的情況下，要不要申請預授信(pre-approval)鎖定利率?一定要的。利率上漲的速度和幅度取決於加拿大的通貨膨脹率，以及經濟復甦的程度。從全球的角度看，各國政府為了儘快走出經濟衰退，紛紛採取放鬆銀根和增加投資的方式刺激經濟發展。全球一體化程度非常高的今天，一個國家的通脹很容易傳導的其他國家。中國的房價高企，一些新移民賣掉中國的房產來加拿大置業，這就是很典型的通脹傳導。加拿大本國的經濟刺激政策也造成了流動性過剩問題，再加上資源類商品價格，如，原油價格，在全球經濟復甦的過程中不斷攀高，也會不斷推高加拿大的通脹。希望利率再回到今年1、2月份的水平，那只是消費者一廂情願的想法。儘早鎖定利率是萬無一失的選擇。有些銀行在承做預授信(pre-approval)的時候只能鎖定銀行掛牌利率，而有些銀行可以鎖定折扣利率。

　　利率上漲了，房價會不會跌?每次利率上漲，都有甩掉一部分財務能力較弱的購房者，這是客觀情況。而買漲不買跌，是一種慣性，無論是房子還是貸款，都一樣。房貸專業人士都知道，利率上漲的時候，消費者會立刻做出決定;利率下跌的時候，消費者要比較和觀望到最後一分鐘。牛頓給“慣性”的定義是：物體保持運動狀態不變的特性叫做慣性。無論利率還是房價，一定會繼續上漲的，期待短期內房價下跌是不現實的。

　　最後一個問題非常有意思：已經批準的預授信(pre-approval)在4月19號以後是否有效?今天，《明報》的記者不恥下問，專程為這個問題到訪筆者的辦公室。CMHC和Genworth的回答是一致的——需要按照新規則重新評估。也就是說，由於審批的門檻提高，貸款金額有可能比原來批覆的少，因此會給房產交易能否成功帶來很大變數。網上也有很多類似的問題。但這個問題本身就有很多問題。“4月19號”是政府執行新貸款承保規則的生效日，由於某些中文媒體的錯誤解讀，讓很多消費者誤會了這個政策。政府政策的原文見http://www.fin.gc.ca/n10/10-011-eng.asp。中文正確解讀見http://www.5in.ca/supesite/?action-viewnews-itemid-1324。原文中，財政部在列示三條措施的上面有一行字，一些中文媒體的編輯和記者沒有讀懂，因此根本沒有翻譯下面這句話：The Government will therefore adjust the rules for government-backed insured mortgages as follows:其含義是，只有需要承保住房貸款違約保險的按揭貸款需要遵循下列三個新條件。。。，生效日，2010年4月19號。。。這句話限定了新政策的對象。很多網友有工資收入，合法身份，首付款超過20%，根本無需購買貸款違約保險，也來網上發帖問這個問題，一看就是被誤導了。