被海外购房团遗忘的角落---美国商业住宅楼

刘以栋

因为美国的次贷危机和次贷引发的经济危机，所以美国很多城市的房价都有不小的跌幅。曾经在中国房地产行业大有斩获的中国炒房团，一度高调来美国购房。结果发现美国的房地产不易炒作，就偃旗息鼓。我认为中国炒房团放弃来美国炒房是正确决定，但从长期投资的角度，美国的商业住宅楼(Commercial Residential Apartments)才是更好的选择。

现在让我们根据中国和美国房屋市场的特点，从价值投资的角度，详细分析一下美国和中国房地产投资的风险和回报。

先看中国房价。中国房价之高，应该是大家能普遍接受的事实。无论从绝对价格，还是以相对价格来衡量，中国的房价都已进入高风险价位。以后是否再涨可能很有争议，但下跌的风险也是客观存在的。

中国房价成了大家都关心的话题，所以大家也都理解中国房价上涨的诸多因素。虽然主流媒体不愿作详细分析，但中国房价上涨的最根本原因却是通货膨胀。因为通货膨胀的结果，所以钱变得不值钱，所有物品都涨价。因为房屋支出是老百姓日常花费的最大部分，所以大家感到房价太高。

事实上，在过去二十多年里，大学毕业生的工资涨了50倍，上大学消费涨了至少20倍，盒饭涨了至少10倍……在这种物价普遍上涨的环境下，房价上涨也是自然结果。

中国房价上涨的另一个根本原因，就是中国的独生子女政策。美国的婴儿潮一代出生于一九四六年到一九六四年之间。日本和中国没有婴儿潮这一概念，但大家的共识是，日本的婴儿潮一代比美国的婴儿潮一代早十年，中国的婴儿潮一代比美国的婴儿潮一代晚十年，即一九五六年到一九七四年间出生的这一代人是中国的婴儿潮。

中国的婴儿潮一代，因为赶上了独生子女政策，所以给国家带来了巨大的人口红利。从养老方面，因为这一代人兄弟姐妹比较多，所以给父母养老的负担就轻。从子女负担方面，因为独生子女政策，所以小孩生活方面的消费负担也低。

因为人口红利的结果，所以现在的中年一代就有了收入结余，有了储蓄，产生了庞大的消费购买力，推高房价就是这种购买力产生的效果之一。

同时，因为独生子女政策，所以现在的小夫妻结婚时，男方家长、女方家长和小夫妇一起来供房，进一步把房价推高。

因为通货膨胀和独生子女政策的效果，所以中国的房价就一路攀升，终于达到了现在难以维持的地步。

要判断房屋价格的合理性，主要看供求关系、建筑成本和房屋出租价格。中国有十三亿人口，所以需求市场似乎是无限的。但是，当房价是普通家庭年收入的几十倍时，这个庞大的需求市场就不存在了，因为他们根本买不起。

中国房价的建筑成本主要取决于地方政府的土地价格，但土地为地方政府所垄断，只此一家，别无分店。所以地方政府想收多少钱，就收多少钱。因为大家都明白中国的土地有限，所以就拼命去买房，结果产生了许多空置房。根据美国巴伦士周报（BARRON’S，华尔街日报的姊妹财经期刊）转引南华早报源自社科院的研究报告（Page-10），中国现在有六千四百五十万的空置房屋，是美国目前空置房的五倍。美国房价现在陷入泥潭之中，具有大量空置房的中国房屋市场前景也不美妙。

因为中国的房价很高，而美国房屋市场又下跌，人们自然想到来美国买房。美国的房价虽然相对美国的普通家庭收入不是很高，但毕竟美元和人民币有个汇率问题。五十万美元的房子，折算成人民币，就是三百万，也不是个小数目。

更重要的是，美国有房地产税。五十万美元的房子，即使房屋空在那里，每年都要缴纳房产税，以2%计算，就是一万美元一年。因为美国的房子是独立单元，所以要买房屋保险，夏天要割草，冬天要铲雪……如果把这些都交给别人打理，一年可能又要一万美元。以五十万美元的房子来计算，每年就是4%的开销。如果房价每年增值低于4%，那么就是赔钱的买卖。

如果真的想在美国房地产业投资，那么商业住宅楼应该可以考虑。因为经济危机的影响，现在商业地产也在跌价。跟购买普通住宅房屋不同，商业住宅楼的关键是租金产生的现金流。

根据美国房地产行业的经验，如果每月房租达到房价的1%，那么这样的投资就有利可图。打个比方，如果一栋房子卖十万美元，每月租金一千美元，那么一年一万二千，去掉两千块钱的地产税，那么毛利是10%。这10%的回报不是太引人，但这可是通货膨胀以后的回报。如果以后物价上涨，那么房价和租金都会跟着上涨。

如果使用财经杠杆的话，回报会高许多，当然也有风险。十万块钱的房子，如果首付两万（20%），贷款八万，利率5%，那么一年的毛利就是六千，回报达30%。如果去掉雇人打理等开销，15%到20%的回报还是有可能达到的。

最近我自己去看了几栋商业住宅楼，感觉1%的租金要求还是符合现在的市场价格的。有一卖主，从南斯拉夫来，今年七十五岁，我们还聊起铁托和毛主席。他在美国中西部的阿克伦市的西郊区有五栋楼。这是阿克伦市一个比较好的社区---费尔劳恩城市，占了半条街，每栋楼有四个单元，每个单元是上下两层，楼下是厨房和客厅，楼上是两个卧室和洗澡间，每单元大约96平米，每月房租七百美元。五栋楼每月房租一万四千美元，房主五栋楼一共要价一百二十万美元。以现在的房屋市场，实际成交价不会超过一百万美元。一百万美元在上海可以买一个200平米的公寓房，在美国则可以买五栋楼，20个单元，一千九百平米的建筑面积，这还不包括后面的五个车库，每个车库有五个停车位。

当然，房地产投资的关键是位置。上海的房地产是在跟美国的纽约比，而不是跟美国的中部城市比。但是，从租金的角度，同样价钱的房子，上海的租金会远低于纽约和美国其它城市的住宅楼的租金。

肯定有人担心房子是否能租出去的问题。这里要重点强调两条，第一，如果买价比同类楼房的买价低，出租时就有价格优势，可以保证低价时仍然能盈利；第二，位置要适中。美国的工厂可能都搬到中国去了，但美国的大学和医院还会留在美国。买房出租时，要考虑跟大学和医院比较近，保证客户来源。我在那里看房时，一对阿克伦大学的情侣就在那里签租房协议。

如果嫌出租房麻烦，不想挣那点回报，那么应该考虑在美国或者巴西买农场。中国的住房只有七十年的使用权，而美国的农场却是终生拥有，并且可以传给子孙后代。我一朋友，他父亲是从台湾来的医生。当年他父亲和他的朋友在俄勒冈州的波特兰市买了一片农场，后来随着城市的发展，他们的农场价格涨了100倍。我那朋友不到四十岁，所以这应该是七十年代的事情。

美国的土地大概四千美元一英亩。一百英亩值四十万美元，大约折合人民币二百六十万。二百六十万人民币在北京和上海只能买一个中等公寓房，而在美国则可以买六百亩地（一英亩等于六亩）。从长期投资的角度，哪一种投资潜力大应该是很明显的。现在在俄亥俄州的东南部(Malta, Ohio) 就有这样的一个农场在出售，面积119英亩，要价不到四十万（39.95万），农场上的住宅有三个卧室，两个洗澡间，外带一厕所。农场上的储藏楼，工作间和马槽等建筑物和住宅都包在这四十万里面。

在美国买地，要先打听清楚土地和地下矿产是否是分开卖的，因为各个州的法律不一样。一般来讲，从地表钻井是土地方的资源，而地下采煤则属于地下矿产的资源。

现在出国的中国留学生很多，许多家长想着给他们在美国置办点产业。从长期投资的角度，投资回报的潜力在商业住宅楼和农场。如果在美国拥有一片农场，除了增值潜力以外，就是退休以后，自己在农场种点有机蔬菜，也有益于身心健康。