網上如果有人求買房經驗，回答肯定是七嘴八舌。有人說，要看下水道，有人說，要看屋頂和地基。肯定還有人會說要看學區。等等，等等。

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　　我想就此問題作一討論。把觀察房地產的各類內容，分為：初級眼光(建築狀態)，中級眼光(地理位置)，和高級眼光(漲勢前景的時間因素)。分別介紹。可惜我的時間非常缺少，所以，只能先大概介紹一下輪廓。

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　　(一)初級眼光----對房產結構和狀態的觀察

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　　所謂 初級眼光，就是指對房產本身的建築狀態的判斷。其中當然包括了，院子、屋頂、地基、外表、結構、水、電、煤氣、空調等的狀態，等等。

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　　為什麼說這是初級眼光呢? 主要就是因為，這些具體的建築狀態，並不是影響房價的主因。而且，一般來說，在房產出售時，建築狀態就已經反映在賣價裡面了。

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　　舉例來說，同樣一個地區，同樣一條街道上，完全相同面積的二幢房子。假如其中一套，其屋頂已經很舊，而另外一套屋頂卻是很新的。那麼，自然地反映在房價上，舊房頂的一套一般來說，要價就比新房頂的那套要價就低大約一萬美元。

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　　而對於那些水管陳舊，或者輕微漏水的一些細節，事實上，花錢修復這些細節，其成本比起房價來說，也是非常小的。在這方面討價還價反映在房價上，不過是幾百美元，或者上千美元的範圍而已。

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　　在“初級眼光”中，對房價影響比較大的部分，主要有：前院的狀態。房子的結構。

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　　對於一個想要賣房子的人來說，如果找realter幫你出主意，他/她最多的建議就是，把前院整理好。因為，這是反映一個房產“賣相”的一個很重要的因素。修整過的前院，可能可以對房價提高上萬甚至幾萬的水平。而那些室內細節，例如，廁所是否有微小漏水啦，等等，其實對房價的影響並不是很重要。

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　　對於買房者來說，其實恰恰應該不被前院所迷惑。而應該更加關注房子的布局和結構。例如，舊的房子往往壁櫃比較小。這就對生活造成一些不太方便。還有，房子的地下室，和閣樓在賣房時，並不算面積。但是，有地下室和閣樓的房子，顯然多了很多存儲空間。這些空間，對於生活來說，是很方便的。

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　　其他重要的房子結構包括：屋頂的高度。美國房子的屋頂，有些是八英尺高的屋頂。有些是九英尺高的屋頂。九英尺高的屋頂顯然要比八英尺高的屋頂感覺好多了。而且，更有升值前景。閣樓的高度也是比較重要的。閣樓如果比較高，而且其通風比較良好，那麼，對於房子的保暖性能就非常有利。

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　　對於有地下室的房子，需要了解，很多地區，在雨季的時候，地下室是可能漏水進來的。所以，在這種情況下，你需要考慮地下室的排水問題。一般情況，都會有蓄水洞加上水泵。有時，地下室也會有下水道的出口。(那就更方便了。)

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　　在房子結構中相當有害的內容主要有二個。一個是白蟻。另外一個是石棉成分。

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　　很多華人看房子總是問地基是否好。其實，地基如果裂縫，都是可以比較容易修好的。甚至房子地板有所傾斜，都是可以用千斤頂矯正的。但是，假如房子結構中，被白蟻所害比較嚴重，那麼，整個房子就毀了。所以，排除白蟻是整個房子結構中的第一重要因素。一般來說，房產買賣中，對白蟻的檢查都需要有專項檢查。

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　　一般人比較容易忽略的是，房子結構中的石棉成分。石棉是一種致癌物質。早已被美國政府禁止使用。舊的房產中，某些外牆是石棉瓦材料的。還有些絕緣材料是包含石棉的。甚至還有些牆表面的popcorn塗料中，也含有石棉成分。這些都需要在買房時詢問清楚。

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　　如果外牆是含石棉的，一般在漆的覆蓋下，也不至於暴露。不過，這種含石棉的結構，畢竟不是一種好事情。肯定會對房產的價值前景有影響的。如果是閣樓中的絕緣材料包含石棉，是可以請人來清除全部保溫材料，進行更新的。其價格對於不同的州也是不同的。大概在$2到$6美元一平方英尺的樣子。

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　　如果房子的框架中，有一些輕微的白蟻。那麼，也是可以採取措施進行消滅的。有些公司採用把整個屋子用巨大的布罩子覆蓋，然後通入毒氣，殺死白蟻。成本大約要上萬美元。

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　　還有一家公司，通過研究白蟻的習性，發現白蟻並不是永遠呆在木頭裡面。而是白天在木頭中打洞。到晚上，它們會爬到房子的外面，吸收潮濕的水分。所以，這家公司發明了一種藥物，噴灑在房子外面的牆根。白蟻爬過以後，會被毒死，並且會傳染到其他白蟻。造成整個白蟻窩的死絕。採取噴灑藥的公司收取的費用，是根據房子的牆周長來計算的。一般二千尺左右的房子，大概需要一、二千美元噴灑一次。然後，他們賣保險給你。保證你的房子不被白蟻所害。

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　　中心空調是房子的一大結構。完全裝一套新的中心空調，目前的價格大約是五千到一萬美元。

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　　總而言之，房子結構對房價的影響是非常有限的。例如，一個狀態不好的廚房可能會造成房價略低一萬美元。但是，如果你花一萬美元重新翻修了廚房，那麼，在賣房時，你就可以多賣一萬美元。而這些建設成本，對於美國不同的州，不同的地區，差別不大。

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　　(二)中級眼光----對房產地理位置的觀察 (location, location, and location)

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　　在美國買房的都知道房地產業最常說的一句話：location, location, and location。那麼，到底其中包含了什麼意思呢?

　　很神秘啊。

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　　其實說白了，意思就是，大區域，中區域，和小區域，每一個區域都很重要。

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　　為了強調這一點，我想首先說小區域，特別是，最常常被華人忽略的地理因素或稱地形因素。來說明"區域(位置)"的重要性。直觀一點說明，當你開車在一條路上通過的時候，可能根本沒有注意到，道路發生了下坡，然後又上坡了這樣的變化。然而，在房地產價格中，這一下坡，一上坡，房價可能就會有一倍的差別。說嚴重了嗎?其實我很常見這樣的情況。坡下和坡上一倍的房價差是很正常的。

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　　在某些地區，即便是在同一街道上，處於最低點地勢的房子，(特別是最低點還緊靠一個水坑或水溝的。)有可能永遠也賣不到高地勢處房子的價格的一半。地勢的高低可以很容易從google map上選擇Terrain選項，就可以看到。買房前，千萬要先查閱一下google地圖中的Terrain圖。地勢對房價的影響是巨大的。在絕大多數情況下，在“坑”里的房子，都是低廉的房子。即便同樣是處於“好區”。當然了，各個不同地區，地勢的平緩程度不同，對房價的影響程度也是不完全相同的。不能絕對化。

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　　除了地勢低，靠近水坑以外，在同一個小的區域內，靠近高速公路或繁忙交通要道，靠近鐵路，靠近高壓線路，靠近變電站，靠近電視塔，靠近墓地，靠近垃圾場，等等，都會強烈影響房價。這種影響，應該被稱為：“明顯地理位置缺陷”造成的影響了。對於公路的繁忙程度，是可以從google 地圖中，選擇"Traffic"一項，進行分析。所以，在觀察房地產時，除了要看zillow的房價地圖，也一定要同時看google的Terrain和 Traffic地圖。

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　　再來說一說大區的概念。華人最常說的就是“學區”，還有“好區”。這些當然都是比較重要的。但是，首先你需要理解，房地產的大區(例如，法拉盛區，sunnyvale，)，郵政編碼區，學區，小區(社區)，等，都是不同的概念。

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　　其中郵政區域與大區的劃分比較固定。但是，學區並不是一個固定的區域，而是經常因為政治原因，而變化的。某些城市，為了照顧貧窮區域的人們，甚至可以把窮區的學生分別分配到較遠的富裕地區的學校中，用校車接送，以實現“更加公平”的理想。學區的變化，還有可能會因為教育經費的原因，以及新建學校或者撤銷某些學校的原因，使得學區範圍發生改變。而學區的範圍劃分，並不是根據郵政區域，也不是根據“好區”，“壞區”，“窮區”，“富區”，來確定的。甚至在同一條短短的街道上，很可能在1000號以前是一個學校，而1001號以後，就是劃分到另外一個學校。

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　　小區或者稱為社區，其實是因為這個區域是由同一個開發商建設而形成的。某些小區比較大，而某些僅僅包括三、五幢房屋。而越新的小區，越容易是一些比較偏遠和角落的地區。因為，開發商在購買地產的時候，首先要考慮的就是地價。他們最容易能買到的成片地皮，要麼是偏遠的地區，要麼就是靠近高速公路邊，或者，一些地勢不好的地段。所以，當考慮 “小區”的時候，需要小心地觀察地形和地理位置。而不是僅僅考慮“好區”和“學區”。

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　　如果把學區，和郵政編碼區說成是大區，那麼，由一些主要的交通幹道隔離出來的一小塊一小塊的“格子”，應該可以被稱為“中區”了。房價在主要交通幹道的二側有巨大差別的現象，是非常普遍的。一般來說，被交通幹道隔離出來的“格子”內，環境和居民成分大致是一致的。房價也比較在類似的水平。當然了，如前所述，即便是同一的格子內，地勢的高低，以及是否靠近高速公路等，還是會進一步造成房價的不同的。

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　　比較不同區域的房價，你應該選擇不同地區中，都沒有明顯“地理缺陷”的房子，選擇類似面積的房子，進行比較。也需要比較每一個區域最貴的房價。(它說明了這個區域的最高水平。)一般來說，每一個區域的最好的房子，肯定是處於地理位置比較好的地段。一般來說，房產開發商是不會在很差勁的地理位置買一塊地，蓋上最好的房子的。(但是也有例外。就是當某一區域非常好，已經根本找不到空閒土地時，他們可能在很靠近高速公路的差勁區，買下破舊的房子，徹底改造。)

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　　總結一下中級眼光，就是說，location, location, and location這句話，就意味着，大區域不同，會造成房價的不同。中區域不同，會造成房價的不同。小區域(小到同一條街上的不同位置)的不同，也會造成房價的巨大不同。

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　　另外一個需要注意的是每個區域的區域法(zoning law)。美國關於房地產，都要劃分為single family zoning, multi-family zoning, commerical zoning, industrial zoning 等。每一種區域(zoning)都有相應的政府規範。房主不能隨意改變。例如，你在single family 區域買的房子，就不允許你自己改建成多家庭的公寓。還有一種區域是“歷史遺蹟保護區”(historical reservation zoning)。一般來說，是比較有害的。因為它限制人們對自己房子的改建和擴建。

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　　(三)高級眼光----對房產價格漲勢的觀察 (價格的時間因素)

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　　幾乎所有擁有房產的人，都希望房價上升。我個人認為，均勻整體上升的房價，對大多數隻擁有自住房的人來說，其實幾乎並沒有什麼好處。從理論上來說，如果房價整體上升，那麼，看起來你的房價是升值了。但是，這筆錢你並拿不出來。你如果想賣掉這個房子，再買一幢更好的，那麼，因為房價上升，更好的房子變得更貴了。所以，你並沒有因為房市的整體上升而得利。而對於想買房的人來說，工資的增長速度總是趕不上房價的增長速度。

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　　房市上升的主要得利者，其實是政府人員。因為房產稅隨之增加了。而房產的擁有者，喜滋滋地看着房產稅的增加，其實依然居住在同一幢房子中。

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　　唯一的好處是，房產的擁有者，可以從房子中提取的抵押貸款數增加了。(Line of credit)如果你想買第二套房產，這就很重要了。

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　　從我個人來說，我對房市的整體上升或者下降，沒有太大的興趣。甚至可以說，我更期望房市的整體下降。這樣，即便是工資收入不變，但是，我可以有機會買更多的房子。

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　　我認為，真正對房地產漲落的高級眼光，是對不同區域房價漲勢不同的判斷能力。如同前一篇文章所述，對於房價來說，location, location, and location這句話意味着，大區域，中區域，小區域(小到同一條街上的不同位置)的不同，房價都不同。

　　對於本篇文章來說，你需要學會理解，大區域，中區域，小區域(小到同一條街上的不同位置)的不同，還有房子的狀態的不同，房價的漲落規律也不同。

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　　能夠判斷出某一個區域的某種房子，會有很大的漲勢，而另外一個區域某種房子沒有漲勢，這，才是高級的本事。

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　　一說起買房的經驗，很多人都會告訴你，(包括本版一位網友也曾經說過。)在看好一幢房子後，應該開車到房子附近，等待觀察進出的鄰居都是一些什麼人。如果鄰居中有窮人或者是黑人，那麼，就說明這是一個不好的區，就應該迴避這樣的房子。

　　如果你持這種看法，那麼，很有可能你正在失去最好的房市機會。

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　　稍微分析一下我們就不難理解。假如一個區域，已經完全是富人，那麼，房價一定已經升的很高，而且難以有更高的漲勢了。無論是從道理上說，還是從我個人的經驗來看，“漲勢”最快的區域，都是那種，從本來是窮區變成富區，這種變化之中的區域。(想想吧，“漲”的最快，肯定是“變”的最快啊。)

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　　那麼，這種處於“變化”的區域會是什麼環境呢?肯定是，理論上說，交通方便又安靜，但是，因為歷史原因，原來主要都是窮人居住。現在，一部分的住戶是原來的窮人和黑人。而一部分居民是後來的富人。所以，這個區域房價差異很大。(差異大才有機會啊。)富人因為看中了這塊區域的地理位置，而迅速地往裡面“擠”。在這一過程中，一些窮人的房子，依然很便宜地出售。(漲勢啊，機會啊。如果你已經看不到窮人了，你就已經沒有機會了。)

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　　當然，從“窮區”變成富區是一種快速變化的區。從“中產”變成“高產”也是一種快速變化的區。每個城市的變化都有自己的特色。不可絕對照搬細節。

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　　判斷區域的變化的“高級”高級眼光中，還需要具有房地產開發商的知識(或眼光)。一般說來，一個區域的房子結構沒有變化，而僅僅價格變化，是比較慢的變化。更快的變化是被房地產開發商把舊房拆除，翻蓋新房。這種變化速度是更加快速的。而開發商對於每個地段應該付出的成本，以及翻蓋以後，可以達到的價格水平，絕對是高級專業水平的。所以，學習和理解了開發商的經濟思維，絕對是一種”高級的眼光“。

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　　建築商大概有這些經濟概念：第一，買舊房的價格。這基本上就相當於這個區域的地價。(與本地域窮人數有關。也成為本區域房價的最低值。)第二，建築成本。我感覺，2000尺到5000尺的房子，建築成本相差並不太多。都是大概十多萬到三十萬左右。第三，開發商至少要賺十萬到三十萬吧。第四，是翻蓋後新房的價格。這與本區域富人的水平有關。開發商絕對對此有比較好的判斷。

　　舉例來說，如果一個區有很多二十萬以下的房子，而最高房價已經達到五十萬。那麼，開發商就會把收購價訂在十七、八萬，翻蓋大約三千尺的房，賣五十萬左右。所以，這個區凡是出現十七、八萬的房子，就會立即被開發商買走。這樣，這個區的最低房價就被卡位。幾乎你看不見十七萬以下的房子。但是，開發商也不會輕易購買超過二十萬的房子。因為，這樣，他的成本就會升高。所以，在十八到二十萬之間，會有比較便宜的房子。有的時候，開發商會等待機會，或者，逼迫窮人便宜一點賣給他們。但是，假如該地區房價形式比較好，例如，最高房價達到了七十萬，那麼，開發商就可能就會花二十五萬買舊房。

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　　房產開發商在觀察地理位置時，是非常講究的。因為，富人肯定不會在高速公路邊買房的。也不會選擇地勢不好的各種有缺陷的位置買房的。所以，開發商絕對不會在高速公路旁邊買一個便宜的房(或地)，蓋很貴的房子的。他們肯定要選擇蓋好房以後，能被富人看中的地段，進行高檔的翻蓋。而那些高速公路邊，或者其他有缺陷的地段，一般來說，會被蓋成公寓樓，或者condo等，占用土地少，但是，高利用空間的建築。

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　　不管怎樣，如果有開發商在本區域進行翻新開發，那麼，即便是中檔的房產，價格也會被很快抬高。

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　　最近幾年的很大一個趨勢就是，因為汽油價格的升高，使得遠郊的房價下降。而城裡面和近郊，(很多原來是窮人區和黑人區)被全盤翻新。房價幾乎是每五、六年就翻一倍。當然，開發商並不是普遍撒網的。一般來說，他們會盯着一小塊地理位置比較好的區域，進行專攻的。常常出現這樣的廣告：

　　We buy urgly houses。這，就是房地產開發商在行動了。

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　　總而言之，你不僅要能判斷出，目前情況下，不同大區，不同中區，不同位置每一個房子的房價，(這個可以和別人大侃特侃。越大越好侃。總體房價是增還是降之類的廢話隨便說。)。而且，你要在心裡，具有判斷大區、中區、小位置房價的漲落前景的能力。

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　　機會肯定會有的。前面說過，中國人很多不了解房價定位。其實，美國人也有很多也是不懂。他可能一看，同一條街上位置不好處的一個房子賣了一個便宜價，他就可能把自己的房子也賣這個價了。還有人一看，這個區域有幾個黑人。立即就捨棄了買房的打算。這又可能使得好位置的房價變的很便宜。

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　　當然了，一個大區，房價還是受到整體經濟的影響的。如果你能到市政府去查閱文件，看看最近本市都有什麼發展規劃，那當然是很有本事了。如果嫌這樣太麻煩，那麼，順路看看，是否有大公司在建大樓。大學是不是新建了一個高樓或者醫院。某個區是否新建了一個超市。或者麥當勞，或者，PapaJohn Pizza，星巴克，等等。這些超市和快餐，不同總類的，其實總是和本地區人口發展，經濟發展，居民結構發展，非常相關的。這些超市和快餐的經營者們，對於本地區人口結構的變化，可是很有經驗的。

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　　另外啦，如果你買房是為了出租而不是自住，那麼，你可能反而不希望是好的學區，只要安全方便就行。你也不在乎房子是處於高速或者其他有缺陷的地理位置。只要房價和租金的比例達到一百比一以下就行。(這個比例是判斷出租房產的一個重要依據。)

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　　總結一下說，就是需要把對房地產的分析和判斷，分為三個層次。第一就是房子的狀態。第二是地理位置。第三就是房地產的漲勢。

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　　好啦，就說這麼多吧。