合格的個人住宅信託(Qualified Personal Residence Trusts, QPRT):來見面的客人有些人資產很多是在房地產上,一些人擁有豪宅,價值100萬,200萬,mortgage已付完.百年以後光自住宅的市值(fair market value)就會大大超過遺產免稅額.要解決自住宅的轉移問題,合法的少交遺產稅,設立合格的個人住宅信託(QPRT)也是一種辦法.其原理是利用人一生100萬的生前贈與額,把自住宅轉移到QPRT中去,但是你仍然保留住在房子中若干年的權利,等QPRT期限滿了以後,你才完全地把房子的所有權轉讓給了你的收益人即你的子女.你住在這所房子中若干年的價值又叫成本，日後要從房子的value中扣掉。舉例來說，張先生、張太太的自住宅目前值100萬，他們設立一個QPRT，小孩是受益人，他們每人保留住在房子中15年的權利，假設住這樣大的房子一年租金要3萬美元，住15年要45萬。日後算贈與時只算他們使用了55萬的贈與額(100萬-45萬)，也就是說他們的房子在算贈與是時得到了45%的折扣，明明贈出去了100萬但只算55萬。其二，日後這100萬的房子升值到200萬，也不需要算父母的財產，因為父母早就把房子贈給小孩了。儘管名義上說，父母已經把房子贈與給了小孩，但小孩必須等若干年(10年，15年)，等到這個Trust中止後才有完全的所有權。在這其間，父母保留住在房子中若干年的權力，這也就避免了不孝子產權到手就把父母掃地出門的悲劇。

　　QPRT的基本作法是這樣的：父母各設立一個QPRT，各寫明在房子中居住的年限，10年，20年等。年限過後，該房子完全歸孩子所有。在QPRT中的房產有官司保障權，可免於債權人的追逃，因為它是在信託中。即使日後轉移給子女後，你仍然可以把它保留在“離婚和官司訴訟信託”中，可以避免兒女離婚配偶的分產。在QPRT年限內，若想賣掉房子，委託人可以用這筆錢來買另一幢房子，新買的房子還是留在QPRT中。

　　IRS關於QPRT的稅法規定如下的：第一,將房子轉入QPRT時,要報贈與稅,日後要從每人一生100萬的贈與額中扣除,不可以利用每人每年12000美元的贈與豁免額;但是贈與額並不等於房子的市價,而是打折價, 打折多少取決於父母保留在房子中住多少年的年限,住的年限越長,打折越大;第二,如果QPRT要賣房子,父母依然享有50萬免資本增值稅的好處,在QPRT期限內,父母依然可以把mortgage 利息和property tax拿來抵稅.第三,QPRT期滿後,房子的所有權歸小孩所有,但父母可以以向子女付房租的方式繼續住在房子中,父母向子女付的房租不算贈與.第四,如果父母任何一方,即QPRT的成立人(settlor),在期限到期之前即去世,則房子歸回到父母的遺產,要交遺產稅,但以前用到的生前贈與額IRS會還給你.你沒有什麼損失,如果算損失的話,就是你付給律師的費用.

　　設立QPRT有如此多的好處,但並不是每個人都適合作QPRT,首先,如果你自住宅不很值錢的話,你就沒有必要把房子放進去.你的房子至少要值100萬以上,付清了mortgage,你設立QPRT才有意義;第二,QPRT只可以放主要的自住宅和度假屋，不可以放出租的房子;第三，儘管放進QPRT的房子可以打很大的折，但畢竟要占用你一生100萬的贈與額，你用一生100萬的贈與額做別的安排如設立朝代信託(Dynasty Trust,見上期專欄文章或本人網站)，也有可能效果更好，這要具體分析。第四，子女日後賣房子計算成本時用的是carry over basis(原價轉移)，而死後轉移用的是底價提升(step up in basis).就是說父母以100萬的底價把房子轉到信託中，父母去世時房價漲到200萬，子女賣房子時房價漲到250萬，你的成本是100萬，多出來的150萬(250萬-100萬)，子女要交資本增值稅。反過來如果是父母去世時才轉，則只算50萬(250萬-200萬)的增值稅。但如果是這樣，這200萬又算父母的遺產，要交遺產稅。所以，到底是否應該設立QPRT，把房子放到QPRT中是很複雜的問題，一定要諮詢經驗豐富的財務規劃人士和稅法律師，一定要結合你家整體的財務規劃和遺產規劃來作，要作全盤考慮。

3/19/2008

（該文作於2008年，目前遺產免稅額和贈與額都有不同，但設立QPRT的基本原理不變）