近期老是想着退休的事。前次同學聚會，兩人不約而同提起買房子出租的利弊。他們倆，一個是做醫生，一個做教授。兒女都離家，負擔大大減輕。他們各自說了一通看法，拿我作為成功的例子。我在1994年橫下一條心，一下買了個房子上下三套公寓。一共花掉十五萬美元。借銀行十萬。自己出五萬。想想自己一下背了這麼大一筆債，夜裡有時醒來好一陣子不能再入睡。買房子的主意來自我在市立圖書館借來一本中文書名字叫“如何在美國買屋致富”。林林種種，包羅萬象，把買房子應該注意的事項，出租找房客，好壞得失，講得一清二楚。那時三十萬的稱為豪宅，書上說，豪宅上市後不易脫手，價格適當也要三到六個月。那時我窮，工資僅三萬刀。兒子上大學，一年學費住宿二萬六，好在兒子爭氣拿到獎學金，銀行里的五萬塊錢就可以買房子了。那時房價大跌，城裡還有房租控制，不可隨便加租。房東們無利可圖，不肯出錢維護裝修，出租房都破破爛爛。我的前任房東，九十三歲老太。一不小心或者一時糊塗，幾年沒加房租。房子又開始有點漏。租戶拒交房租。出租房成了爛山竽。我得了個便宜，也繼承了一堆麻煩。這是我的第一個教訓，沒有純粹的便宜貨。

做房東的第一件事是請房客搬出去。他們不願意。一家我跟他們上法庭，弄得曠日持久，花了上千刀，相當現在的五六千，到底還是庭外和解，貼了房客三個月的房租，讓他們走。吃虧就是便宜，另一家束性奉上三個月的房租，請你搬家。他們提出什麼要求都答應，倒也客客氣氣分手。當時年紀輕，體力好，窮則思變。什麼都自己來。自信對學過的物理讀通了。買了三大卷，每卷200尺的鐵包三相線，質量真是好。把上上下下所有的電線全部換掉。不過幾百個刀。一次電線實在穿不過二樓的天花板。請個電工來估個價。一條線一千刀。這實在太貴了。我大不了把天花板剖開，問題終究可以解決。電線換掉解決火災隱患。

換過電線換水管。這是一百三十年的老房子。現在是一百五十年了。裡面的水管是黃銅的。鏍紋接口。應當說是很好的東西。但過了一百多年，接口處金屬的顏色變了，不能說是氧化，但是質地變脆是毫無疑問的。一天突然發現地下室一大灘水。撿查發現二樓的水管接口處裂縫漏水。好在沒有斷開。不然的話，地下室就水漫金山了。美國的建材好在標準化。買一本修房子的書。照着做，實在是不難的。現代用的水管是紫銅的，用銲槍銲錫接起來。開始銲1/2吋的管子還好。銲3/4吋的管子時總銲不好。後來發現是因為銲槍火力不夠。解決的方法是用兩支銲槍一起加熱。請了一星期的休假，把上下三層的水管全換了。材料費也不到一千刀。

房東和房客是一對矛盾。雙方都會認為是給對方好處。我新當房東時就招朋友，或者朋友的朋友來做房客。結果是沒有一次是皆大歡喜的。最終翻臉的也有兩次。教訓第二，賺錢就是賺錢，不談友情。要保持友誼，就不要招來做房客。這大概和朋友之間不借錢是一樣的道理。二十多年，一批批的房客看下來，華人房客是等而下之的。問題主要在於說話不算數，說一套做一套。雖然基本不拖欠房租，但是總有一個玩花招的傾向。台灣人，香港人，上海人都差不多。窮國的人一般不如富國來的人。最好的房客是德國人。說一不二，非常乾淨。待人有禮貌。法國人也很好。印度人，越南人不管是否生在美國，還是遠不如美國白人。還有就是不租給本地人。原因是本地人多勢眾，還沒有開始斗，你已經處於下風了。還有就是不租法學院學生。他們有一個傾向，把房東作為他們真實或者假想的法庭對立面。這種麻煩能免則免。還有一點很重要。如果你想干一點不怎麼合法的事，如偷稅。出租房屋裡不許出租的部分，如地庫，擱樓等。房客很快會知道這是不合法的。他們一定會想法子要挾你。不管你在讓他搬進來時許諾多少好處，不管他信誓旦旦答應為你保守秘密。他還是會要挾你。你最終還是吃不了兜着走。教訓三，不貪小失大。
有些房東喜歡房客長住下來，幾年甚至十幾年。我不喜歡房客把我的房子看作他們的家。我喜歡找一個好房客，讓他去找室友。他很高興。一般說來，他找的是和他一類的人。然後過二，三年其中一人搬家，又有新的人進來。進進出出可以維持好幾年。那時候，你事情很少，只是坐收房租而已。

你說了這麼多的麻煩事，買房子出租到底有多少好處呢？
買下房子後一二年中，真的看不出什麼大好處。那幾年裡，按揭大約七百刀一個月，加上地產稅和保險費三百多刀，修理支出不算。一共大約一千刀一個月。兩套公寓租出去大約八百刀。好象還虧二百刀。其實不然。我自己住的房子就只是付這二百刀。這二百刀實際上還是稅前的。算作虧本可以可以合法抵稅。大概第三年開始，帳面上收支相抵。也就是說，自己完全白住。以後隨着房租年年漲，漲幅大於地稅和保險。房租變成收入。近年來，一套房子的租金約一千六百刀一個月，每年收入將近三萬刀。那七百刀一月的按揭，現在看起來真是小意思。一年收入三萬刀也不算多，但是從開始投入的五萬元來看，現在每年的回報就是百分之六十。還讓我免租金白住一套公寓。這樣的好事不是很好找的吧。不但如此。當年的十五萬刀的房子，現在的市場價格是七十萬刀。如果老幫菜們都想出租房子養老，誰說這三套房不會漲到九十萬呢。這正應了我看的那本書，在美國買屋致富。看到這裡，心動了吧。看到房子快下手啊。

慢！君不見2008年前幾年買房子的，虧得當掉褲子還還不了債。問題在於投資房產也象投資股票，關鍵在低價買入，高價賣出。那本書裡教一個方法，如何估計房子是否值得投資去買。如果房子要價在這幢房子年租金的七倍以下，那麼趕快買下來。房價如果高於十倍年租金那就太貴了。七到十倍之間，則具體情況具體分析。其考量是，如果你把錢存銀行定期存款，可獲利百分之七，而你吃吃力力買房租房才獲利百分之十，即十倍於年租金，那似乎很不值。七倍於年租金，即獲利百分之十四，看來是值得揀這個麻煩。那本書出版在1980年前後。那時的銀行利率是百分之七，三十年按揭百分之九。而在目前按揭百分之四的情況下，銀行定期利率百分二以下, 這又應當如何估算? 七倍和十倍大概不再適用了吧。而且三數年後的按揭又會是多高呢？

讓我回到前文的二位同學。他們買房出租養老的打算行得通嗎？我對那醫生說，我舉個例子給你看。我的兒子也是做醫生，這幾年手裡積了幾個錢，痒痒的。看到我幾千幾千收房租，他也想買房出租。他媳婦更是躍躍欲試。我跟兒子說出租房子掙的是辛苦錢。要動心動計。你一小時收入二百五十刀。要賺也憑你的專業去賺，那才是easy money。象絕大多數做兒子的一樣，他不聽老子的話。在市中心買了一個公寓二十萬刀。還貸款十五萬刀。那是2009年。按揭利率百分之三不到。我每次去看孫子，總要幫忙做點什麼。馬桶漏水，臉盆下水不暢，浴盆下水不暢，換插座，等等。兒子哪有心思幹這等事。僱人來做吧，你一共才收一千三百刀的房租，還賺什麼呀。可是你別說他蠢。上個月，賣給他公寓的地產經紀打電話來問他，是否有意思把公寓賣了，估價在三十五萬刀上下。不行不行，我忙給他攔下，我和你媽要來住。要賣賣給我們。價錢便宜點你還可以少交一點稅。我想說的是，出租和投資房產不是同一會事。賺租金是吃力事。收入高的人不屑去做，也不應該去做。而投資房產是低的買進，高時脫手。和股票一樣，憑的是實力和眼光。我兒子是歪打正着。南加州的兩個同學在2009年在拉斯維加斯各自買了六.七套房子，每套才五六萬刀。那才顯示眼光和實力。這是教訓四，莫待無花空折枝, 情願等到來年山花斕縵時。