2.房子是别墅?

仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花
园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所
以成了别墅.

别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不
常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “
好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.

其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房
也是House.

与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实
事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.

3. 房地产永远升值

这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在
2001-2003年买房的人身上.

长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是
何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.

任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出
的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.

从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自
然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能
. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.

其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.

4. 名校区

这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁
地使用这个词.

所谓的排名有几个, 最著名的是:

oldfraser.lexi.net/publications/studies/education/report_card/2001/ont/
section_06.html

这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名
偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这
么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却
如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是
明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪
, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么
就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.

创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正
直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.

排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱
去买这个概念, 我认为不值.

Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的
学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.

比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32,
但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.

有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学
校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以
发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否
富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明
什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当
一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教
育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值
钱吗?

Richmount Hill High School也不再参加排名了.

这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校,
却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区
的价就一直非常理智.

我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理
说, 房市不好的时候, 好学区保值.

可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:

1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.

2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做
好学区.

5. 买比租谁合算

其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.

比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息
, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约>600元. 维修费就算忽略不计.

所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的.
是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.

其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.

租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电).
你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利
息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).

这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.

按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付
代理费.

按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是:
我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.

至于转租: 不是所有的房都适合转租, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是
许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.

关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到
了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.

每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要
比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大
大增加了.

我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样
少.

我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向
比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去,
有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.

每次关于这个话题的争论都是这样结束的:

大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在
你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜
是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.

从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过
投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.

6. 印巴人，中国人，西人

大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”,
2) 他们贫穷.

中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种
族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.

所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但
避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.

我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一
个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢
.

大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多
好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么,
和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.

7. 先买个小的，过几年再换

这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买,
就能赚.

首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.

但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子
, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房,
装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.

多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.

而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?

说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.

买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗?
没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道.

第八节 涨价的秘密

我在找房时发现, 多伦多的房价上涨有个有趣的规律, 即” 30万趋近封顶说”.

我在前面的章节已说过, 我们讨论的房子都是”经济适用房”, 而不是洋人的那种艺术性
的房, 只有那种房, 其价值更多取决于view, 装饰, 布置, 整个小区花园的美观, 和周围
环境的和谐.

豪宅就更独特了.所以代理也说,豪宅反而处于近年低位.

而”经济适用房”的考虑是不同的, 更着重在实用上. 比如, 几个卧室, 几个卫生间, 装
修如何, 位置(是否交通方便, 购物方便等).

经济适用房的”经济”使得它的涨价和购买力密切相关. 目前, 大家的购买力主要集中在
20万-30万价位的房子. 30万以上的房子, 大家有些买不起了. 所以越是原来低价的涨得
越凶. 但是涨到30万, 就不太涨得动了.

几年前, 还有许多14-5万的townhouse¸ 10万的3-bedroom condo. 后来,
所有的townhouse都到了20万以上, 有些甚至到了26万. 10万的旧condo变成了14-5万.

原来18, 19万的house变成了27, 28万(叫价敢叫299K).
但原来24,5万的house也不过到30万. 有些人叫到31,2万, 就卖得很慢. 原来就是30万以
上的呢? 涨得更慢. 甚至还跌. 比如有个Warden & Huntingwoods 的房, 很大, 地下室就
有4个bedroom. 89年最高点买进, 40万, 现在一看房价狂涨, 想趁机解套. 猜猜怎么着,
399K要价, 看的人不少, 快一年一直没卖出去.

这条房价上涨曲线越来越平. 房价越便宜的房越不值, 因为这几年涨得最多. 30万左右(
出头)的房最值, 前提是几年前是25万.

到这儿就清楚了, 假定未来的房市是稳中有降的, 那就要买本来价值高的房产.
96年24,5万的房子, 将来再跌, 也不过如此. 但如果花28万买了96年18万的房子呢?恐怕
到时候哭都来不及了.

不少朋友说想买townhouse, 因为它”便宜”. 我经常提醒说, townhouse涨的比例是最高
的, 就因为它”原价”低.

怎么判断一个房子的”原价”呢? 地税是个简单的参考数字. 在第十节中再详细谈.

第九节 现在该买什么房(什么房不能买)

我的分析都是基于房市稳中有降. 在这样的房市中,要么不买,要买的话,与其考虑升值潜
力, 不如考虑抗跌性, 以减少风险.

在第八节中, 我提出” 30万趋近封顶说”. 所以从减少风险的角度, 应该到30万价位周
围去考虑, 并找96年价格较高的那类房.

如果找不到合适的旧房, 还不如买楼花. 但是新房现在的价格也很高, 很多我们预期的升
值已经price-in了. 参见10.6节”新房的实际成本”.

从投资的角度, 新房的风险比旧房小. 特别是”易租房”. 现在”易租房”价格炒得很高
, 还是有很多人买. 但租市已经风光不再了. 我看了网上的租金报价, 明显低了许多.

地铁沿线, Don Mills & Sheppard, Markham的Pacific Mall周围，Don Mill的Senica
College周围，Warden的丰华超市周围，AY-JACKSON中学周围，就是最典型的此类房。这
还是目前最好租的部分.

对这类”以房养房”的房子, 我一度很感兴趣. 毕竟经济上的诱惑太大了. 但是, 看了不
少这类房, 感觉”喜欢的房子不好租,好租的房子不喜欢”.

因为, 好租的房子, 往往要强调交通方便, 对环境往往要求就不高. 而你的房子好租往往
, 整条街的房子都好租. 于是路上停满了车. 人很嘈杂. 这都是扣房子价值的因素.

租过的房子一般condition较差. 因为以能租为买房出发点的人, 不关心房子. 他们将来
的卖点, 也主要是这个易租性.

剖析之下, 这个” 易租性”到底price-in了多少呢? 我发现对于28万的房, 大约是3万元
左右. 如果它不能租了(比如被检举, 警察有记录了;或比如新移民不来了,难租了), 那就
只值25万了.

这3万元意味着什么? 你买一个可以以房养房的房子, 你要把你后3-4年的租金先预付给现
任房主.

如果租市一直那么好, 你在3-4年后卖出, 也可以从下任房主处预收回你付给上任房主的
这部分钱.

但如果租市不幸地在你手里变坏了, 你这几年租房其实一无所获. 因为你预期的租金收益
早已被上任房主拿走了.

如果, 你这几年也没租满, 那就更亏.

所以, 能租决不能成为选择房子的前提. 就算要租, 也要从我开始. 其实任何房子都能租
. 关键在于打算付出什么代价. 别人做好了分门出入, 地库公寓, 然后把你后4年的租金
拿走了. 那还不如由我自己来做这个事, 如果可行的话. 别人的非法改装, 我干吗出3万
去买?

还有, 到了工作丢了真缺钱, 可以把整个地面都租掉, 自己住地下室. 总之, 路很多.

以房养房的观念太诱人了, 这是我思考最多, 最后放弃的. 我不妨再多说几句. 这件事本
身并不坏, 关键还是一个投资回报风险的问题.

那么一个地库分门出入改装过的房子是否应该比未改装过的房子值钱一些呢?答案一般也
是肯定的. 关键在于, 多值了多少钱.

先假定改装是获批准的(凤毛麟角), 或直到你卖出都平安无事(较多, 大家都是赌这个).

一个分门改装, 地库变公寓, 一般1万元左右. (相信为了出租, 也不见得会搞得很豪华,
舒适), 然后再扣除折旧(装修用了几年, 总有折旧, 除非刚装好就卖了), 再扣除前几年
出租对房子本身的损害. 直接经济损失是维修费的潜在增加, 间接的包括对环境的破坏,
形象的破坏(租过的房, 对买房自住的人是个坏形象)等.

租的年头多, 房客换得勤, 房客不自觉, 有时这一万元扣光了成为负数.

但是现在, 很多好租的房要多卖3-4万, 从中就可以准确地估计出”易租”这个概念要卖
你多少钱. 然后决定是否要花这个钱.

其实, 买房出租营利存在着许多风险, 某种程度上说, 房东是非常脆弱的:

1) 90%以上的改装是非法的, 一旦有人投诉, 就租不成了. 将来转卖也有问题. 有恶房客
和房东闹矛盾了,使这损招. 或者, 你的邻居complain你的门口停满车, 人进人出太吵.

2) 租金是要报税的. 尽管和房客说好收现金不给收据, 但实际上无法阻止房客报税. 而
房客报税尽管没有收据, 只要有地址仍然有效. CCRA一旦查起来, 房东没跑. 而大部分房
东恐怕并未如实报税.

3) 空置率: 出租房必有空置率. 未来的房东们在作买房决定时往往一相情愿地计算得很
足.

4) 恶房客赖租

5) 出租增加了维修开支, 增加了水电暖气开支, 实际收益并没有想象的那么大. 而且出
租减少了房子本身的价值. 谁都知道出租”毁”房子. 但这一点被有意无意地忽略了.

我似乎一直在鼓吹买旧房, 有必要更正一下.

太旧的房也有问题. 房子也是有寿命的. 很多很老的区, 怎么看都是破破烂烂的. 主要是
没有做update. 城市毕竟是在向外发展. 一定要具体情况具体分析.

不过有个发现, 30年以上的房, 其价值和年龄差别就没有那么大了. 因为, 30年, 原来房
子的价值折旧得差不多了(30年前的房价本来就不高). 剩下的价值, 一是地价,
这和location有极大关系, 这是周围环境. 内部环境上, 还和整个小区的居民成分, 各家
花园的打理等, 房子的update有关. 应该说现在我们看到的老房子, 绝大部分东西都已换
过了. 要是换得少的房子, 一看就是破破烂烂的.

比如我的房, 屋顶换过几次了, 暖气很多年前从用油的换成了用气的, 所有的窗户都从原
来的木床换成vinyl. 车库门也是崭新的. 但是比起邻居们的房, 还是换得算少的.

这是因为一个前提, 老房框架结构是非常好的, 用材也讲究(原木, 铜管). 30年, 50年都
还行. 外部的耗材换掉一些, 装修一下, 就焕然一新了. 新建的房因为用材不好(层压板,
PVC管), 15-20年是个坎.

即使在现在狂热的市场下, 我发现有些房子仍然非常难卖. 这类value-killer是一定要避
免的:

1)大门冲着大马路(门口有个TTC站更差. 还有, 见过不得不back out到大路上才能开出来
的房子吗?).

2)后院紧挨铁路, 或离铁路很近

3)紧靠404/401之类的高速公路

4) 后院冲着大马路(吵, 而且在院子里的行动都在行人的瞻仰之下)

5)犯罪率高

6)靠近公寓群, 特别是政府廉租屋

7)印巴人多的小区(印巴人其实并不坏,可是大家都这样想, 将来卖房就有问题)

8)紧靠商业区(如果不远不近,就成了优点了)

9)私自改造地下室出租被人投诉过, 并在警局有记录.(一般来说,绝大部分的地下室改公
寓都未经批准, 而且也不容易被批准. 但政府的态度是民不举, 官不究. 一旦真有邻居投
诉, 那就麻烦了. 而且这类记录买房前到警局查还不让查, 据说涉及privacy)

第十节 几个具体问题

1. 找不找代理

我的朋友中有不少人没找代理, 据说, 可以得到更好的价. 但是, 只有买卖双方都没有代
理时才能得到好处.

我个人感觉, 对于首次买房者, 代理还是很有用的. 当然前提要找好代理.

我自己一共接触过3-4位代理, 最终选择了其中一位. 为什么我选他呢? 如果有当代理的
网友在看, 可以从中得到借鉴:

1) 我的第一位代理还可以, 但我感觉在银行谈mortgage时没有真诚地帮我. 现在我知道,
discount rate通常拿到1.25很平常, 1.35也不难, 更高也可能. 但他推荐的mortgage
clerk只给我1%的折扣. 而且, 他push我太重.

2) 第二位代理倒是从不push. 但也从不主动找我.

3) 第三位代理我本来很想找他, 因为他是我以前的朋友. 转行做代理. 我以为他可以为
我着想一点. 但是, 我错了. 当我觉得近期房子报得高, 成交得低, 想和他探讨策略时,
他却反复强调房价还在猛涨, 要买趁早. 还说他经手的房子都已超出报价成交云云. 另外
, 每次打电话找他, 他最关心的是”你什么时候真要买?”

4) 第四位代理就是我这次买房的代理. 因为当时我主要通过No.3找房, 所以不想欠他的
情,就跟他明说:”我可能年底, 甚至明年才买”, “我可能最终也不一定找你买”. 可是
他说, 无所谓. 还经常给我讲房子买卖过程, 谈mortgage, 乃至装修的一些知识性的东西
. 有一次去看房下offer, 我说可以出29.2万, 他说不要, 出28.9先. 包括这次买到的房,
我一看这房就喜欢, 当天就想下offer. 人家要价那么低, 就想出28.5万. 他说不, 先晒
它一晒, 看看有没有其它offer.过了两天, 卖方agent催我们下不下offer, 我们认为时机
成熟了, 下了个27万的offer. 最后28.1万成交. 我觉得他非常理解和尊重我的理念, 即
房市再高, 也能找到特别合适的价格, 抱着买不到无所谓的态度. 有时都觉得他比我还不
着急成交与否. 买完房后, 还带着我跑银行, 跑Home Depot. 我想很少有人在房子买完后
, 还愿意做这么多额外的事.

我认为代理只有充分地为自己的client着想, 才能嬴得更多的client.
如果把client当customer, 则做完一个算一个. 其实大家都不傻, 买房这么大的决定, 大
家肯定都是要仔细考虑比较的.

2. 经验公式一: 面积计算法

很多旧房子,没有标建筑面积, 或者只是很粗的写着: 1500-2000. 到底是1500还是2000呢
? 差别可大了. 我可不想在我买房时, 在这么重要的指标上稀里糊涂.

我总结出一个经验公式, 每个房子都有每个room(包括厨房和厅)的尺寸描述. 把这些面积
加起来, 地下室不算. 得到一个数, 我称之为实用面积. 将这个实用面积乘以一个系数,
就可以粗略估计出建筑面积数.

这个系数如何算出呢? 我知道几个朋友的房子的具体建筑面积数, 也知道他们的实用面积
数, 把几个建筑面积之和除以实用面积之和即得到这个系数.

这个系数大约是1.73.

比如: 我的房, 实用面积是1194平方英尺, 所以建筑面积约为2065平方英尺.

这个系数只用于粗略估计. 最好找相同年份的房来求系数. 不过, 我用这个系数来算楼花
, 15年, 20年, 40年的房, 感觉误差不太大.