3. 经验公式二: 选Mortgage: 3年VS4年 VS 5年

三年的mortgage利率低, 四年的高, 但是我们预计利率在三年后要上涨, 假定要涨x. 现
在有两个options:

贷款额都是21万.

option-1: 第一个三年, 利率为4.5%, 第二个三年利率为4.5%+x (假定renew能得到相同
的discount rate).

option-2: 前四年, 利率为4.8%, 后两年为4.25%+x (假定renew能得到相同的discount
rate).

比较这六年, 那么这个x为多少时, option-2的负担比option-1的低呢? 这个x 是否存在
呢? 所谓”负担”, 指的是6年中所付分期款的总额加上6年后还剩的outstanding
balance. 理论上到那一天, 如果你一举把这个outstanding balance付完, 房子就是你的
.

经过计算, 这个x是存在的. 大致x = 1%. 即当三年后利率涨1%以上时, 4+2比3+3合算.

但是, 假如到了renew时没有得到相同的discount rate呢? 假定第一次的discount rate
是a, renew的discount rate 是b. a>b. 则 新的x = x-(a-b). 即只要利率涨得更少, 就
会变得4+2更合算些.

5年也可以算出来.

我还计算了利率差0.1%时, cashback应该是多少等等. 这些都是我出给学精算的LP的题目
.

4. 经验公式三: 25万, 7.35% ? 万, 5%: 利率低和房价高, 谁厉害?

和几年前比, 房价是涨了, 可是利息也低了, 这一进一出, 到底是买房变容易了还是变难
了?

这是我算的一个兴趣题. 不象上一个题有实用价值.

对于25万的房价, 如果利息是7.35%, 则相当于大约27.8万的房子拿 4.5%的利息. 大致为
, 利息每涨0.25%, 则房价应降2500才相当.

这个结果非常粗, 只考虑了3年. 应该加个系数, 因为房价涨影响25年,
而利率低只影响3年.

这个系数留给DX们自己去考虑吧.

5. townhouse和house比负担

很多人都以为townhouse便宜, 所以现在townhouse比较热销. 这没有错, 但是,
townhouse的负担不见得比house低多少.

以Markham某好区的townhouse和其semi-detach比,
今年卖出的3栋townhouse平均价是22.7万, 平均管理费是221元/月. semi是28万.
221元/月管理费. 这180元管理费等价于59000元房款的利息(按4.5%算).
即22.7万的townhouse的每月负担, 相当于286000的house的负担.

有人说, 付了管理费, 却得到了服务. 这也没错, 所以, 286000这个数是不到的. 比较准
确的说法是, 负担在2327000至286000之间, 至于靠哪头, 就取决于每个住户对服务的满
意程度了.

我个人始终认为, 楼宇所雇用的长期固定的管理, 其开支肯定大大超过根据需要临时请的
service. 而效率要低得多. 因为这些管理公司本身是赢利机构.

乱想一下, 221元/月=2652/年. 我的house如果每年拿出这笔预算, 都够请人打理的了.
而且, 这种管理费据说保持随时涨价的权力.

可能由于这个原因, 新建的许多townhouse改用freehold了.

6. 房价和地税, 什么比例合适

在前面我谈到过, 地税可以作为一个参考值来估计这个房子实际值多少钱. 比如两栋房子
卖价一样, 但地税不一样, 一般地, 地税高的更值一些.

目前的地税是2002年的, 还是按照老的方法估计出来的. 即主要考虑房子的大小, 地的大
小, 房子的年龄等硬指标. 据说新的地税要采用市场价, 那么就不再具备这个客观参考价
值了.

我的经验公式: 300000的房, 2500元地税还算正常(假定房子的condition一般).
即房价:地税 最好小于 120. 如果大于这个数, 说明房价要得太高. 除非condition特别
好.

根据现在的地税计算法, 多伦多周边城市的地税明显高出一截. 比如滑铁卢, 2500元地税
的房只卖不到20万. 这也可以反映出两地市场的热度.

北约克许多房子地税不到2000, 竟叫价29万. 这些房, 几年前只有19万. 我认为这些房风
险太高, 避之为妙.

7. 一栋house的实际成本

house的实际成本是大大小于我们的想象的. 现在2200尺的新房卖30万, 很远的地, 一小
窄溜的lot. 地价加房子的建造成本可能只有10万出头而已.

对于旧房, 旧到一定程度, 房子都折旧完了, 剩下的只是地价了. 所以地大是保值的重要
因素. 所谓”location, location, location”即强调地, 而不是房.

我并未仔细地调查房子的成本. 但是, 可以从一些信息中看出来.

比如, 某偏远省, 一栋类似的房子只卖10万. 房子的建筑成本并无如此之大的差异. 所差
的只是地价. 而且人家也还要利润的. 可见建筑成本只有几万.

又比如有人在多伦多买了老房子, 然后推了重盖, 好象也就是几万元. 定做尚且如此, 现
在大规模造房的平均每栋房单价应该更少.

至于地价, 差别不小. 我看到有一篇”集资建房”的贴子,
一块Missisauga靠湖畔的地(2300平米), 789K. 每平米343元.

现在新房就算40*100的lot, 不过368平米, 地价126K.

但是要考虑到这样的小块地的单价和房地产公司一下子批到几百英亩的地的单价有很大区
别, Mississauga又在湖滨, 地价和19街的荒地应该还有区别. 所以我觉得19街新房的地
价部分应该也只有几万元.

8. 谁把房卖给我们

我们都知道近年狂涨是因为有大量的生力军加入房市, 一般认为, 新移民是主力之一, 我
增加了”去不成美国的人”. 不管怎么说, 华人都是占重要比例的.

我经常听说, 某某区原来住的是什么人, 华人(有的是印巴人)逐渐搬入, 慢慢地区就变了
成份.

那么, 是什么人把房子卖出, 他们又搬哪里去了呢?

1) 老人

这是一股正常的趋势. 老人卖house, 换到apartment/condo.

2) 因故要长期离开多伦多的人

比如回流的人. 去美国的人(多少还是有), 丢了工作去别的城市发展的人.

3) 犹太人

这就不好说了. 我的印象中, 犹太人的总体理财能力比华人高一个档次, 我们要跟风, 就
要跟他们的风才对呀! 比如A.Y Jackson周围被华人炒得火热, 可是原来的住户犹太人纷
纷离去.

听到一个rumor, 洋人(不光是犹太人)把房卖了, 然后住在公寓里, 等跌价. 利息涨了怎
么办, 他们不怕, 因为他们的房是付清了全款的, 卖了房几十万在银行里, 分分钟可以拍
出来. 利息涨到10%也不怕, 最好了, 房价会低了. 反正他们根本不用贷款.

4) 卖旧换新, 卖小换新的人

这部分人也不少. 我周围三年前买了Richmount Hill 22万楼花的人, 30万卖出,
然后到19街换又大又新的房.

还有租了几年赚够了的人.

当然还有其他种类. 不细列. 从上面这4个情况中, 当然不管在感情上还是经济上都应该
买第(1)和(2)类的房子. 而第一类房子都是30年以上的老房. 第二类什么房都有, 但因为
急, 价就较低. 可遇而不可求.

所以不知不觉地, 30年以上房子成了我找房的重点, 兼顾其它.

第十一节 找房时的正确态度

1) 买”喜欢”, 不买”值”

好象每个人都经历过这个感觉, 房子越看越贵; 一看有人竞争, 就不知不觉把价调高了;
觉得房子值, 不买可惜; 等等.

有个朋友给了我最重要的忠告: 看房绝不能因为它值而买, 首先要看自己是否喜欢, 然后
才看其它.

这句话足以打消大部分的购买冲动.

看到一个房子, 只需要问自己一个问题, “我喜欢这个房子吗? 如果喜欢, 喜欢到什么程
度?”

2) 底线

其次, 决不追高抢offer. 有multi-offer的场合, 通常气氛使得你不由自主地去追高. 这
个时候, 一定要设一条底线.

什么叫底线? 发现许多人并没有真正的底线概念, 所以经常改变底线. 底线就是最后的界
线, 过了这条线, 就是多一分钱, 也不买了. 我们可以另外设几条线, 比如理想线, 希望
在这个价位附近成交; 控制线, 因为理想线不容易实现, 到达这个线也可以接受, 而且对
不同的房子可以设不同的控制线, 在谈offer时, 相当于底线用. 至于那条universal底线
, 就是绝对的多一分钱也不行的.

我当时的理想线是28万, 控制线是29万, 底线是30万. (我设这个线是根据我自己总结的
” 30万趋近封顶说”).

宁可错过一千, 坚信一定有合适的其它房子.

相信卖房的人也不容易. 看谁能坚持到底.

3) 正确理解和代理的利益关系

我见过一些朋友的代理, 他们名为买方代理, 但我发现他们主要的工作就是一件事, 即劝
说买方调高底价. 在这时候,要搞清楚,代理和你并不是利益一致的.

代理只有一点和买家是一致的, 即都想买到房. 可是多久买到, 什么价买到, 买到什么房
, 代理和买家关心的角度都不同. 就算代理人很好, 很为你买家着想, 但两者的本质经济
利益是不同的, 有时还是冲突的.

代理只是我们的参谋, 对他们的建议要批判地吸收. 听了代理从他自身利益出发的建议而
买了不好的房子, 责任不在代理, 而在买家自己.

第十二节 我怎么找房

终于到了最后一节, 我没有想到写了这么多.

刚刚看到一篇文章说GTA新屋销售数比去年同期下降36%.
(://www.torcn.com/node.php?id=8149). 看来我对房市稳中有降的判断是对的. 美
元下跌对房市的杀伤力很大, 可能是直接原因.

我对流行观念的反思, 主要是想寻找大家的盲点. 跟着流行走, 可能会随着大势升值. 但
不容易在狂涨形势下买到特别便宜的房. 要在现在的狂热市场上找到便宜的房, 就要善于
寻找大家的盲点. 这就是我反思流行观念的目的.

其实我们盲点挺多的. 因为我们常常想当然, 而不去作具体的调查. 比如上次, 我看到一
个报告, 北约克leslie以东部分的家庭收入比Scarborough西北部地区低得多, 而犯罪率
却高得多. 这都是和我们脑子里的成见相反的.

很多网友们在评论中认为我的位置太偏. 那什么位置不偏呢? 大概19街 & Young是不算偏
的. 因为是在”中间”. 可是难道它不是太偏北了吗? CN Tower的位置是否太偏南了呢?

关键在于对”中间”的定义. Young肯定不能作为中间, 因为在华人看来,
往西到Bathurst, 再过去就是极差的区(我们先不争论这种观念是否对).
往东不能过Markham Road. 如果这么算的话, 404才是真正的中轴. 本来它就是Markham和
Richmound Hill的交界. 买到Young都有偏西之嫌了. 如果以404为对称轴,
McCowan和Young差不多是对称点.

实际地来说, 多伦多工作市场的机会排名为: downtown, Markham, Missisauga,
Richmount Hill, 其它地区. 从这个意义来说,
这条中线应该是斜斜的从西南Missisauga划向Markham的才对.

这都是开个玩笑. 不过我的感觉人们脑子里的人云亦云的成见太多, 不妨多用自己的脑子
想想, 在接受任何观念前, 想想为什么.

盲点就是成见造成的.

回顾一下找房的过程, 其实短得出乎我自己的意料之外.

我本来确想年底,乃至明年才买, 觉得那时房价会低一些. 但一些买了房的朋友建议说,
应该早点开始看. 才从容. 一想有理, 于是从2-3月开始, 请代理帮我打印一些感兴趣的
区的房子信息来看.

第一步的目标是选区.

我怎么挑区呢? GTA这么大. 我很简单, 挑自己住过的区, 挑朋友住过, 或正住着的区.

这样, 我对这些区就有了第一手的资料. 比如区的居民, 交通, 购物, 治安, 学校, 环境
等等.

第二步, 选概念

在这么多区中, 每个区都有其特色和概念. 选择适合自己的概念.

我最早放弃的就是”新房”: 我实在无法忍受漫长的等待, 然后住在工地里好几年.

其次放弃的是”北约克”和”Richmount Hill”的房. 太热门, 太贵. 而且, 根据我的地
税计算经验值, 认为”北约克”的小房房价太高, 将来悬.

再后放弃了“以房养房”: 因为我发现现任房主要预收我三年的租金.

把“以房养房”放弃后, 就把自己购房的底线降了下来.

学区, 最后还是考虑了. 但避免了名校区. 除非没有price-in.

所以当时把Finch & Brimley南面的小区当作第一重点. 因为, Albert Cambell是好学校,
但并没有被疯狂炒作. 那儿的房型号称1500尺, 实际可看作1800尺(有个family
room算lower, 但实际完全在地面上), 价格28.5万(96年23.5万).

不过, 后来那个区一直没有房子出售.

当我最终放弃了以房养房后, 发现选择的范围就很大了. Markham是目前价格比较理智的
地方. (Pickering, Aurora等地太远), 除了Pacific Mall周围坚决不买(因为Price-in太
多了)外, Milliken据说是印巴人区(虽说是印巴人的豪宅区), Markham路以东不买.

Old Unionville是个好区, 不过价格不低.

Raymerville是个好区(比不上Unionville), 但价格好.

第三步, 选房型和年份

还是根据” 30万趋近封顶说”, 为了买到合算的房子, 就得往接近30万的价位去买,

而且又不能是从18-20万刚涨上来的. 那么几年前24,5万的房, 一般是独立屋或较好的半
独立屋了.

所以我本来不是十分反感townhouse, 而且特别喜欢Richmount Hill的townhouse, 但因为
价格实在太贵, 只好放弃.

年份么?既然已经放弃新房, 当然也放弃了5-10年的房. 因为这个年份的房最贵.

15-20年的房普遍样子难看, (不知为何, 既比不上新房, 也比不上30多年的老房). 鼻型
大车库就是这个年代房的标签. 价格也不菲.

30-50年以上的房, 就要好好挑了. 有些区实在太旧. 挑选这类房, 小区环境好坏是价值
所在.

第四步, Preferences

monitor了几个重点区后, 在找区里具体的房时还有几个preferences:

1) 买换手次数少的

容易得到较好的价钱. maintain也比较好. 十几年前买的房(89年不算), 当时的房价极低
, 现在卖出怎么都是赚的. 十几年没卖房, 说明他是自住, 保养当然不同. 而几年前买,
现在想赚的人, 因为本身价高, 又是投资图回报的, 所以砍价很难.

而我的房为什么买得比邻居的房子都便宜呢? 就是因为卖方代理很想早点结束这笔交易,
他们可以把精力放在另一个房子上, 趁着房市好, 多做几单. 多卖几千元, 对代理只多了
百多元. 只要卖主能过得去就行. 而卖主因为是24年前买的房, 拿到28万已经觉得赚爽了
.

从中也可以看出, 代理和买卖双方都不是利益一致的. 代理其实代表了交易过程中一个第
三方的利益.

2) 不想买中国人的房

普遍的保养不好, 油烟, 院小, 花园很差, 再说, 最致命的问题是, “他干吗要搬走呢?
”

3) 买位置, 不买装修

装修好自然好, 但很可能price-in, 与其这样, 不如找个装修差的自己重搞更满意. 而且
我特别地讨厌藏污纳垢的地毯, 以地毯为主调的装修对我来说等于没有装修. 位置就是前
后都不能靠大路, 我对噪音很敏感.

第五步 Paperwork

我的找房法可能比较怪, Paperwork比较多, 实地考察较少. 直到看我最后买下的房子前,
我只坐过代理的车一次, 那也是为了下offer.

因为我所关注的区都是朋友住过的区或者自己住过的区, 我到他们家去过, 房型大致有数
. 所差者是condition不同而已.

但是在我靠condition筛选之前, 其它条件已经足以筛掉大部分, 我挑了几个开车到周围
一看, 一般又筛掉了大部分. 有些报价太高的, 也就不用看了. 所以需要进去看的很少.
最后加起来不到10个房.

Paperwork省掉了许多自己和代理的开销. 有人老去看房, 觉得用代理的车去看房是一种
享受. 有人和我说, 他进去看了三四百个房, 最后买了个楼花.

这样导致了恶性循环, 代理不再把精力放在为客户找到值的房子, 转而不断劝说客户提高
底价. 好代理要能帮助客户抓住突然冒出的超值楼盘. 这需要做大量工作.

通过我前面的分析和计算, 我对于哪个区, 哪类房, 大致什么价位, 心里已经比较清楚了
, 一看到这个房的介绍就知道大致怎么回事. 如果有些特别合算的房出来, 我会”眼睛一
亮”的.

因为我计划年底买, 所以我就在等让我”眼睛一亮”的房子.

让我眼睛一亮的房子很快出现了. 那是一个北约克的房子. 但要价很低, 298K. 四房的半
独立. 双车库. 本来我已经不考虑北约克的房子了, 但看它的条件实在不错. 我马上就决
定了下offer. 可是那天居然有14个offer. 一看这架势, 我反而把底线往下调. 所以我估
计我是第一个出局的人. 这个房最后卖到34万. 顺便提一下, 这14个offer中, 有10个是
华人.

本想缓缓, 没想到不到一周, 又一个让我”眼睛一亮”的房子出来了. 就是我现在买到的
房子. 它位于HW7 & McCowan东南角, 公园的北面, 离McCowan 300米, 离HW7 约200米.

它处在一个华人看房的盲点区. 问了好多人, 都不知道这个区, 只知道马路西面北面的新
区. 包括前一阵rolia上的讨论还谈到这个区附近, 但大家都把目光放在这个区附近的新
房上了. 可见华人对新房是多么的痴迷啊. 新房就象一片树叶一样, 遮住了我们的眼睛,
使我们看不见很多更好的房子.

它的要价就不高, 要价低的理由也相当合理, 花园打理得不好, 简直是荒芜; 装修差,.
所谓差, 倒有1/3是原木地板. 就是墙厨卫的设施比较旧了. 房型是我的”dreamhouse”,
快40年了, 两层, 4室, 双车库, lot 很大很大,. 但在这个小区中不算大.

不过我拿到很好的价格还是有运气的成分.

1) 它的门牌号码是中国人不喜欢的, 所以来看过的25人中, 只有一个华人. 这也是一个
盲点吧. 其实所谓门牌, 日期之类的禁忌, 我觉得都是愚昧的东西, 有时我还故意要把一
些重要的事情放在所谓黑色星期五来做. 华人不来看, 倒好了. 凡是是中国人看好的房子
, 通常价炒得很高.

2) 那几天多伦多处在SARS恐慌之中,没人上街. 于是, 我成了唯一的offer. 以我理想线
的价格拿下了这栋2000多尺的房子.

第六步 请人批评

为了慎重, 还请了许多朋友一起去看, 提意见. 特别是请了一些买了新房, 和较新房的朋
友. 人性有个弱点, 都喜欢维护自己已作出的决定. 他们最有可能说出尖刻的反面意见.
看房么, 好的东西在那儿, 跑不了, 差的东西要是没看见就不好了. 结果没提出什么大不
了的issue. 最大的就是主卧没有带洗澡的卫生间. 其他的都是一些情绪性的意见, 比如
”你的房将来不好卖”, “我就不喜欢这种房”, “太旧了, 要花好多钱装修”等等, 我
均付之一笑.

批评完了, 发现我自己是最了解房子缺点的人. 朋友们的批评并没有谈出我不知道的缺点
来. (后来验房师倒是指出了一些我没看到的地方, 但都不是很严重.)

请了验房师验完房, 和我想象的一样, condition实际上非常好. 因为当时的房型用材很
好, 地板,墙都是整块的原木板. 历经40年, 毫无变形, 变色. 裂缝. 管子都是铜的.

后来又去看了很多次, 每次去都更喜欢她了.

如果从我第一次跟代理开始走进房子里面看房来算, 一共就看了10个房左右(基本都是同
一天看的), 只用了2周时间.