美国首席经济学家的失误

日前,美国首席经济学家克劳芙走访温哥华,同四百名本地商界人士发表演说时指出,美国房地产确实存在泡沫化危机，加拿大包括温哥华的城市等则无此危机.
她的观点大体上得到多数行家的认同,不过有争议的地方.不少人认为,她对温哥华了解还不够深入,对某些指标的讨论不够详细,讨论房价不够全面,漏掉了某些因素.
　　在讨论地产价格时,克劳芙显得有些矛盾.按她的理论,影响房地产价格的应该是同人口增长区段诸多因素有关.然而,对ALBERTA省的各城市人口增长也很快,但房屋价增长的速度较温哥华慢,她有疑问.在这个问题上,她过分强掉了人口,而过分忽视了Location.ALBERTA省的各城的地理位置比温哥华差多了,在人口增长同数量级别的情况下,ALBERTA省的各城市屋价增长的速度比温哥华慢是正常的.
要知道,温哥华是多年来被平为世界最好居住城市,是加拿大唯一四季如春之地,依山靠海,ALBERTA则冰寒地冻.内陆气候.
另一方面,克劳芙也忽视了空置率的问题,有时,空置率也影响地产价格,长期以来,温哥华的房屋空置率是非常低的,常常低于1%,2003年很高时才1.7%,ALBERTA省等多数其他城市就没那么好了,高于3%甚至5%.多数情况下,空置率非常低就意味着租客非常多.比如,温哥华的租客和房东的比例是至少是5:1.也就是说,6个住户中有5个租客,但只有一房东,这是十分罕见的.绝大多数的其他城市是2:1或1.5:1.
租客多就意味着没有住房的人多,这些人是潜在的购屋者,这是房屋增值的保证.克劳芙也没有很好说明利率对屋价作用的问题.实际上,利率的微量增长(1%),对屋价影响不大.比如,一套40万的,利率涨1%,每月才多100多,同月收入相比,是微不足道的.还有,克劳芙还没有提到房屋市场库存对屋价的影响.库存量很低的情况下,屋价是有可能高居不下的.
目前,温哥华的房屋市场库存是很低很低的,比如,去年同一时间,东温市场有1200套list,现在只有600套,去年同一时间,温西市场有800套list,现在只有500套.
克劳芙还认为,在温哥华买屋不如租屋合算,在这个问题上,她的正确率是30%.
没错,温哥华某些地方,比如西温和温西的部分地区,屋价太高.可是其他的多数地方,买屋和租屋的开支是差不多的.本人就在东温有两套,四十多万就可以租到1800多加元/月(两套厨房),而付25%首期的,分期付款才1400加元每月(三年固定).在温哥华还有些温特,60万左右,可以租到2500加元以上,收入高于分期付款(2000多).也有不少人用来搞家庭旅馆,月收入高达四五千,大概,这是克劳芙有所不知的.
我们可以对比美国纽约西雅图等,同类的屋价竟然高达100万美金,分期付款要5000美刀,出租才2500美刀.比温哥华高出100%多.
克劳芙在考虑地产价格时,还忽视了一个相当重要的因素,就是恐怖袭击.在这方面,美国、英国等是相当严重.加拿大的绝大多数城市则很难发生,不能说没有,而是概率很低很低.这是地价稳定的保障.另外是自然灾害,那些台风暴风海啸之类,温哥华是从来没有的(这里是内海,风平浪静).
克劳芙强调，符合泡沫化指标的市场有中国、荷兰、澳大利亚、英国及美国。以居民收入及房价比率而言，全世界最贵前五大市场都在中国，依序为上海、江苏、天津、北京、香港。换算后上海房价约为纽约五倍。
实际上,事后有不少专家反复计算的结果是,换算后上海房价只有纽约的4.5倍。克劳芙有10%的误差率,为免太大了一点.另外,克劳芙未能说出纽约同温哥华的换算价,而我们很多都知道.
笔者无意贬低克劳芙,不可否认,作为世界这方面屈指可数经济学家之一---克劳芙,不是你我可以相提并论的.但是无论是怎样的"伟人",是无可能面面俱到的,也难免有"只见森林,不见树木"的时候.