2.房子是別墅?

仔細分析，我覺得買新房還是和中國人心底的“別墅”情結有關。在人多地少的中國，花
園洋房是真正的鶴立雞群。成了有錢人炫耀財富，地位的勳章。而由於這些人不常住, 所
以成了別墅.

別墅(villa)和房子(house)在英語裡完全是兩個詞. 只有不常住的房子才能稱為別墅. 不
常住意味着不太看重其使用價值, 什麼”大”,”新”, “好學區”, “交通方便”, “
好租”之類,對別墅就完全沒有意義. 別墅最關心環境, 房子漂亮, 花園等.

其實在國內也是有House這個概念的. 廣大農村都是House.近郊農民和城市居民蓋的私房
也是House.

與其硬要把加拿大的House想象成, 向國內親友吹噓成, 自我陶醉成”別墅”, 倒不如實
事求是地和國內的私房對應起來. 從功能, 用途, 都更象一些.

3. 房地產永遠升值

這是一句話最害人的話. 相信那些在89年買房的人絕不會同意. 希望類似的事不要發生在
2001-2003年買房的人身上.

長遠來看, 房地產當然是升值的. 我們也可以說NASDAQ也總有一天會回到5000點, 問題是
何時? 如果是100年, 對我們就沒有意義.

任何的投資, 重要的只是什麼價買進, 什麼價賣出. 假如買進的價好, 自然容易找到賣出
的點, 只是賺多賺少的區別. 而天價買進, 你需要等的時間可能不是你能承受的.

從價格來看, 多倫多房市雖比不上89年的投機狂潮, 但幾年的漲幅已經把後面十幾年的自
然漲幅都用掉了(據一篇資料說, 房產的自然漲幅略高於通脹). 所以才會出現調整的可能
. 只是這個調整被一個又一個的因為推遲了.

其實就是現在的熱市道中, 賣房也不是那麼容易的. 看看DOM的天數吧.

4. 名校區

這個詞在地產agent的嘴裡, 出現的頻率是很高的. 但我懷疑是否洋人agent也會這麼頻繁
地使用這個詞.

所謂的排名有幾個, 最著名的是:

oldfraser.lexi.net/publications/studies/education/report_card/2001/ont/
section_06.html

這類排名數據是不全的, 很多好學校拒絕參加. 所以很多學校旁邊是N/A. 而且這個排名
偏重課程成績, 並不能反映學生和學校的全面素質. 我們中國人是最看重分數的, 我們這
麼多高分的人到了加拿大, 卻屢屢在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分數的洋人, 卻
如魚得水. 有語言, 文化的因素, 但中國人幹活雖行(肯賣力), 缺idea, 缺創新精神, 是
明顯的缺點. 拿最小的一個例子吧, 每年的萬聖節, 洋人總是千奇百怪的構思, 我就奇怪
, 他們怎麼想得到, 怎麼找到這些材料, 而且年年有新花樣. 中國人要麼是純看客, 要麼
就是dollor店或walmart買的現成面具, 一看就知道哪兒來的.

創新精神不是有什麼客觀的試題可以測出來的. 當然, 人的素質不光如此, 還有勇敢, 正
直等. 我只想以此為例說明分數只能供參考. 何況是不全的分數.

排名只限中學. 這種排名5年才一次, 拿來參考還有一些價值, 但如果為此付出大筆金錢
去買這個概念, 我認為不值.

Richmount Hill和North York的房價和學區好有很大關係.但萬事不是一成不變的, 好的
學校會變差, 差的學校會變好. 如果按好學區的價買了房, 後來卻變差了, 那才傻了.

比如Don Mill路中間有個 Georges Vanier, 根據這個表98/99年的分數是9.0, 排名是32,
但近幾年分數變成6.8, 排名變成132. 這和周圍公寓多, 很多低收入人搬入有很大關係.

有些學校比較機靈, 過去有過好名聲後, 就不再參加排名了. 比如Leslie上另一個著名學
校. 該校所在學區是目前購房租房的熱點之一. 如果分析這個學區近年的居民變動, 可以
發現, 華人已經居統治地位, 原來的居民猶太人則搬得差不多了. 可是這些華人居民是否
富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小區看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4個車. 說明
什麼? 房東是以租養房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而該校相當
一部分學生來自這些房東房客的家庭. 當然我相信, 華人, 無論貧富, 都非常重視子女教
育. 該校的分數, 相信還是相當不錯的. 但該名校全面地看還那麼好嗎?該校區還那麼值
錢嗎?

Richmount Hill High School也不再參加排名了.

這裡也有雙重標準, 北約克的學區就炒得火熱, 而Scarborough和Markham的很多好學校,
卻顯得不夠火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是這個學區
的價就一直非常理智.

我本人不care學區, 但正如別人說的, 難以免俗. 我得考慮到我將來萬一賣房啊! 據代理
說, 房市不好的時候, 好學區保值.

可是又實在不想為學區概念花冤枉錢, 所以我的做法是:

1) 找沒有被暴炒的好學區, 比如Albert Campell.

2) 找好學區, 不找名學區. 其實從分數上來看, 差別沒有那麼大. 前100名的都可以看做
好學區.

5. 買比租誰合算

其實不用仔細算, 買房後的淨開支都會大於租房.

比如: 一個28萬的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息
, 每月水電, 地稅, 取暖費平均到每月, 約>600元. 維修費就算忽略不計.

所以, 每月淨支出是1500元, 這些錢和租房的租金一樣, 是永遠拿不回來的.
是另外的400元principle才使得你25年後有了套房子.

其實, 還有一個成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.

租公寓房每月各種開支共1050元(含parking, 水電).
你這樣一來可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年後, 你有320000元. (我沒有考慮利
息, 假如按每年2%複利算, 將會是大大超過320000的數).

這是按25年比較的. 實際上有多少人會真的付完? 很多人5年後,就賣了.

按5年比, 還多了另一個開支, 即賣房的代理費4%. 為了簡單起見, 假定房價漲幅足以付
代理費.

按5年比, 就更象是用1500+1400/12的費用租了一個house住了5年. 當然和租的區別是:
我們享受房價上漲的好處, 但也承擔下跌的風險.

至於轉租: 不是所有的房都適合轉租, 轉租亦有成本, 特別是對房子本身價值的降低, 是
許多人忽略的. 而且apartment也能分租. 為簡單起見, 不考慮這個因素.

關於房價漲跌的可能性, 我在前面已說了很多. 簡單地說, 前幾年買房的都從漲價中得到
了補貼, 使得5年總開支小於租房. 但後面幾年就不好說了.

每次我和別人算到這兒, 馬上就會有人跳出來反駁我說, 你不能拿house比apartment, 要
比就拿買house和租house比. 但不管怎麼說, 他們承認, 用我的比法, 家庭的實際開支大
大增加了.

我承認, 買house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象買apartment的人一樣
少.

我這麼比是有道理的, 因為我此刻住apartment, 我要下決心買房, 我就是拿自己作縱向
比較. 租apartment住當然也有買房無可比擬的優點, 即自由, 機動. 有機會去美國就去,
有機會回國就回, 工作從Markham換到Mississauga, 搬家而已.

每次關於這個話題的爭論都是這樣結束的:

大家都同意買房後, 開支變大了許多. 但居住條件改善了. 問題就在於, 改善居住條件在
你此刻的生活中優先級如何? 就象我們都愛吃海鮮, 但你決不會頓頓吃. 改善餐桌上的菜
是我們的dream之一, 但僅僅是”之一”. 還不見得是優先級很高的”之一”.

從某種程度上, 大家熱衷買房, 與其說是迫不及待地想要改善居住條件, 不如說不想錯過
投資機會. 特別是眼看前面的人買了房都賺了.

6. 印巴人，中國人，西人

大家好象特別不願和印巴人做鄰居, 據說, 會導致房價下跌. 理由是: 1) 他們有”味”,
2) 他們貧窮.

中國人其實也很大味, 而且廚房裡油煙很大. 在白人看來, 是半斤八兩的. 至於窮, 哪種
族裔都有貧富. 當然, 窮人多的區, 環境就差, 治安也會差一些.

所以找富人區住, 避開窮人區, 避開公寓多的地方, 避開有廉租屋的地方還有點道理. 但
避開印巴人, 似乎都不能用這些理由解釋. 也許骨子裡的理由就是種族歧視.

我認識的印巴人都挺好的. 為人善良, 禮貌, 也沒味, 經濟也不錯. 而且發現他們還有一
個好處. 也許意識到自己不是主流社會吧, 待人處事更謙卑一些, 不象有些白人那麼傲慢
.

大家都喜歡和白人做鄰居, 也不管別人喜歡不喜歡和我們中國人做鄰居. 本地人確有許多
好處, 大部分都很nice, 花園絕大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎麼,
和他們總是不容易有”寒喧”以外的話題. 孤獨是難免的代價.

7. 先買個小的，過幾年再換

這是很多人的說法. 這句話imply兩個重要的意思, 1) 我其實不夠喜歡這個房 2)只要買,
就能賺.

首先如果”賺”這個前提不成立了, 這種觀點就不值一駁了.

但是這種觀點是代理們所讚賞的, 因為它對增大交易量有好處. 有一套Unionville的房子
, 2002年26.5萬買的, 2003年29.9萬賣了. 賺了沒有? 沒有. 至少owner沒賺. 買了新房,
裝修了1萬多, 過戶費4000. 賣的時候付了1.2萬多代理費.

多倫多這麼多年房價上漲, 真正肥了的人是代理.

而且, 你能guarentee想換的時候, 房價一定漲了嗎?

說到底, 這種觀點中投資的心態太重. 這幾年上漲, 一直沒有反例, 但不會永遠這樣的.

買了一個不喜歡的房, 也許和結錯婚可以比. 理論上可以離婚而重新開始, 但這容易嗎?
沒有代價嗎? 幾年過得難受只有自己知道.

第八節 漲價的秘密

我在找房時發現, 多倫多的房價上漲有個有趣的規律, 即” 30萬趨近封頂說”.

我在前面的章節已說過, 我們討論的房子都是”經濟適用房”, 而不是洋人的那種藝術性
的房, 只有那種房, 其價值更多取決於view, 裝飾, 布置, 整個小區花園的美觀, 和周圍
環境的和諧.

豪宅就更獨特了.所以代理也說,豪宅反而處於近年低位.

而”經濟適用房”的考慮是不同的, 更着重在實用上. 比如, 幾個臥室, 幾個衛生間, 裝
修如何, 位置(是否交通方便, 購物方便等).

經濟適用房的”經濟”使得它的漲價和購買力密切相關. 目前, 大家的購買力主要集中在
20萬-30萬價位的房子. 30萬以上的房子, 大家有些買不起了. 所以越是原來低價的漲得
越凶. 但是漲到30萬, 就不太漲得動了.

幾年前, 還有許多14-5萬的townhouse¸ 10萬的3-bedroom condo. 後來,
所有的townhouse都到了20萬以上, 有些甚至到了26萬. 10萬的舊condo變成了14-5萬.

原來18, 19萬的house變成了27, 28萬(叫價敢叫299K).
但原來24,5萬的house也不過到30萬. 有些人叫到31,2萬, 就賣得很慢. 原來就是30萬以
上的呢? 漲得更慢. 甚至還跌. 比如有個Warden & Huntingwoods 的房, 很大, 地下室就
有4個bedroom. 89年最高點買進, 40萬, 現在一看房價狂漲, 想趁機解套. 猜猜怎麼着,
399K要價, 看的人不少, 快一年一直沒賣出去.

這條房價上漲曲線越來越平. 房價越便宜的房越不值, 因為這幾年漲得最多. 30萬左右(
出頭)的房最值, 前提是幾年前是25萬.

到這兒就清楚了, 假定未來的房市是穩中有降的, 那就要買本來價值高的房產.
96年24,5萬的房子, 將來再跌, 也不過如此. 但如果花28萬買了96年18萬的房子呢?恐怕
到時候哭都來不及了.

不少朋友說想買townhouse, 因為它”便宜”. 我經常提醒說, townhouse漲的比例是最高
的, 就因為它”原價”低.

怎麼判斷一個房子的”原價”呢? 地稅是個簡單的參考數字. 在第十節中再詳細談.

第九節 現在該買什麼房(什麼房不能買)

我的分析都是基於房市穩中有降. 在這樣的房市中,要麼不買,要買的話,與其考慮升值潛
力, 不如考慮抗跌性, 以減少風險.

在第八節中, 我提出” 30萬趨近封頂說”. 所以從減少風險的角度, 應該到30萬價位周
圍去考慮, 並找96年價格較高的那類房.

如果找不到合適的舊房, 還不如買樓花. 但是新房現在的價格也很高, 很多我們預期的升
值已經price-in了. 參見10.6節”新房的實際成本”.

從投資的角度, 新房的風險比舊房小. 特別是”易租房”. 現在”易租房”價格炒得很高
, 還是有很多人買. 但租市已經風光不再了. 我看了網上的租金報價, 明顯低了許多.

地鐵沿線, Don Mills & Sheppard, Markham的Pacific Mall周圍，Don Mill的Senica
College周圍，Warden的豐華超市周圍，AY-JACKSON中學周圍，就是最典型的此類房。這
還是目前最好租的部分.

對這類”以房養房”的房子, 我一度很感興趣. 畢竟經濟上的誘惑太大了. 但是, 看了不
少這類房, 感覺”喜歡的房子不好租,好租的房子不喜歡”.

因為, 好租的房子, 往往要強調交通方便, 對環境往往要求就不高. 而你的房子好租往往
, 整條街的房子都好租. 於是路上停滿了車. 人很嘈雜. 這都是扣房子價值的因素.

租過的房子一般condition較差. 因為以能租為買房出發點的人, 不關心房子. 他們將來
的賣點, 也主要是這個易租性.

剖析之下, 這個” 易租性”到底price-in了多少呢? 我發現對於28萬的房, 大約是3萬元
左右. 如果它不能租了(比如被檢舉, 警察有記錄了;或比如新移民不來了,難租了), 那就
只值25萬了.

這3萬元意味着什麼? 你買一個可以以房養房的房子, 你要把你後3-4年的租金先預付給現
任房主.

如果租市一直那麼好, 你在3-4年後賣出, 也可以從下任房主處預收回你付給上任房主的
這部分錢.

但如果租市不幸地在你手裡變壞了, 你這幾年租房其實一無所獲. 因為你預期的租金收益
早已被上任房主拿走了.

如果, 你這幾年也沒租滿, 那就更虧.

所以, 能租決不能成為選擇房子的前提. 就算要租, 也要從我開始. 其實任何房子都能租
. 關鍵在於打算付出什麼代價. 別人做好了分門出入, 地庫公寓, 然後把你後4年的租金
拿走了. 那還不如由我自己來做這個事, 如果可行的話. 別人的非法改裝, 我幹嗎出3萬
去買?

還有, 到了工作丟了真缺錢, 可以把整個地面都租掉, 自己住地下室. 總之, 路很多.

以房養房的觀念太誘人了, 這是我思考最多, 最後放棄的. 我不妨再多說幾句. 這件事本
身並不壞, 關鍵還是一個投資回報風險的問題.

那麼一個地庫分門出入改裝過的房子是否應該比未改裝過的房子值錢一些呢?答案一般也
是肯定的. 關鍵在於, 多值了多少錢.

先假定改裝是獲批準的(鳳毛麟角), 或直到你賣出都平安無事(較多, 大家都是賭這個).

一個分門改裝, 地庫變公寓, 一般1萬元左右. (相信為了出租, 也不見得會搞得很豪華,
舒適), 然後再扣除折舊(裝修用了幾年, 總有折舊, 除非剛裝好就賣了), 再扣除前幾年
出租對房子本身的損害. 直接經濟損失是維修費的潛在增加, 間接的包括對環境的破壞,
形象的破壞(租過的房, 對買房自住的人是個壞形象)等.

租的年頭多, 房客換得勤, 房客不自覺, 有時這一萬元扣光了成為負數.

但是現在, 很多好租的房要多賣3-4萬, 從中就可以準確地估計出”易租”這個概念要賣
你多少錢. 然後決定是否要花這個錢.

其實, 買房出租營利存在着許多風險, 某種程度上說, 房東是非常脆弱的:

1) 90%以上的改裝是非法的, 一旦有人投訴, 就租不成了. 將來轉賣也有問題. 有惡房客
和房東鬧矛盾了,使這損招. 或者, 你的鄰居complain你的門口停滿車, 人進人出太吵.

2) 租金是要報稅的. 儘管和房客說好收現金不給收據, 但實際上無法阻止房客報稅. 而
房客報稅儘管沒有收據, 只要有地址仍然有效. CCRA一旦查起來, 房東沒跑. 而大部分房
東恐怕並未如實報稅.

3) 空置率: 出租房必有空置率. 未來的房東們在作買房決定時往往一相情願地計算得很
足.

4) 惡房客賴租

5) 出租增加了維修開支, 增加了水電暖氣開支, 實際收益並沒有想象的那麼大. 而且出
租減少了房子本身的價值. 誰都知道出租”毀”房子. 但這一點被有意無意地忽略了.

我似乎一直在鼓吹買舊房, 有必要更正一下.

太舊的房也有問題. 房子也是有壽命的. 很多很老的區, 怎麼看都是破破爛爛的. 主要是
沒有做update. 城市畢竟是在向外發展. 一定要具體情況具體分析.

不過有個發現, 30年以上的房, 其價值和年齡差別就沒有那麼大了. 因為, 30年, 原來房
子的價值折舊得差不多了(30年前的房價本來就不高). 剩下的價值, 一是地價,
這和location有極大關係, 這是周圍環境. 內部環境上, 還和整個小區的居民成分, 各家
花園的打理等, 房子的update有關. 應該說現在我們看到的老房子, 絕大部分東西都已換
過了. 要是換得少的房子, 一看就是破破爛爛的.

比如我的房, 屋頂換過幾次了, 暖氣很多年前從用油的換成了用氣的, 所有的窗戶都從原
來的木床換成vinyl. 車庫門也是嶄新的. 但是比起鄰居們的房, 還是換得算少的.

這是因為一個前提, 老房框架結構是非常好的, 用材也講究(原木, 銅管). 30年, 50年都
還行. 外部的耗材換掉一些, 裝修一下, 就煥然一新了. 新建的房因為用材不好(層壓板,
PVC管), 15-20年是個坎.

即使在現在狂熱的市場下, 我發現有些房子仍然非常難賣. 這類value-killer是一定要避
免的:

1)大門衝着大馬路(門口有個TTC站更差. 還有, 見過不得不back out到大路上才能開出來
的房子嗎?).

2)後院緊挨鐵路, 或離鐵路很近

3)緊靠404/401之類的高速公路

4) 後院衝着大馬路(吵, 而且在院子裡的行動都在行人的瞻仰之下)

5)犯罪率高

6)靠近公寓群, 特別是政府廉租屋

7)印巴人多的小區(印巴人其實並不壞,可是大家都這樣想, 將來賣房就有問題)

8)緊靠商業區(如果不遠不近,就成了優點了)

9)私自改造地下室出租被人投訴過, 並在警局有記錄.(一般來說,絕大部分的地下室改公
寓都未經批准, 而且也不容易被批准. 但政府的態度是民不舉, 官不究. 一旦真有鄰居投
訴, 那就麻煩了. 而且這類記錄買房前到警局查還不讓查, 據說涉及privacy)

第十節 幾個具體問題

1. 找不找代理

我的朋友中有不少人沒找代理, 據說, 可以得到更好的價. 但是, 只有買賣雙方都沒有代
理時才能得到好處.

我個人感覺, 對於首次買房者, 代理還是很有用的. 當然前提要找好代理.

我自己一共接觸過3-4位代理, 最終選擇了其中一位. 為什麼我選他呢? 如果有當代理的
網友在看, 可以從中得到借鑑:

1) 我的第一位代理還可以, 但我感覺在銀行談mortgage時沒有真誠地幫我. 現在我知道,
discount rate通常拿到1.25很平常, 1.35也不難, 更高也可能. 但他推薦的mortgage
clerk只給我1%的折扣. 而且, 他push我太重.

2) 第二位代理倒是從不push. 但也從不主動找我.

3) 第三位代理我本來很想找他, 因為他是我以前的朋友. 轉行做代理. 我以為他可以為
我着想一點. 但是, 我錯了. 當我覺得近期房子報得高, 成交得低, 想和他探討策略時,
他卻反覆強調房價還在猛漲, 要買趁早. 還說他經手的房子都已超出報價成交云云. 另外
, 每次打電話找他, 他最關心的是”你什麼時候真要買?”

4) 第四位代理就是我這次買房的代理. 因為當時我主要通過No.3找房, 所以不想欠他的
情,就跟他明說:”我可能年底, 甚至明年才買”, “我可能最終也不一定找你買”. 可是
他說, 無所謂. 還經常給我講房子買賣過程, 談mortgage, 乃至裝修的一些知識性的東西
. 有一次去看房下offer, 我說可以出29.2萬, 他說不要, 出28.9先. 包括這次買到的房,
我一看這房就喜歡, 當天就想下offer. 人家要價那麼低, 就想出28.5萬. 他說不, 先曬
它一曬, 看看有沒有其它offer.過了兩天, 賣方agent催我們下不下offer, 我們認為時機
成熟了, 下了個27萬的offer. 最後28.1萬成交. 我覺得他非常理解和尊重我的理念, 即
房市再高, 也能找到特別合適的價格, 抱着買不到無所謂的態度. 有時都覺得他比我還不
着急成交與否. 買完房後, 還帶着我跑銀行, 跑Home Depot. 我想很少有人在房子買完後
, 還願意做這麼多額外的事.

我認為代理只有充分地為自己的client着想, 才能嬴得更多的client.
如果把client當customer, 則做完一個算一個. 其實大家都不傻, 買房這麼大的決定, 大
家肯定都是要仔細考慮比較的.

2. 經驗公式一: 面積計算法

很多舊房子,沒有標建築面積, 或者只是很粗的寫着: 1500-2000. 到底是1500還是2000呢
? 差別可大了. 我可不想在我買房時, 在這麼重要的指標上稀里糊塗.

我總結出一個經驗公式, 每個房子都有每個room(包括廚房和廳)的尺寸描述. 把這些面積
加起來, 地下室不算. 得到一個數, 我稱之為實用面積. 將這個實用面積乘以一個係數,
就可以粗略估計出建築面積數.

這個係數如何算出呢? 我知道幾個朋友的房子的具體建築面積數, 也知道他們的實用面積
數, 把幾個建築面積之和除以實用面積之和即得到這個係數.

這個係數大約是1.73.

比如: 我的房, 實用面積是1194平方英尺, 所以建築面積約為2065平方英尺.

這個係數只用於粗略估計. 最好找相同年份的房來求係數. 不過, 我用這個係數來算樓花
, 15年, 20年, 40年的房, 感覺誤差不太大.