3. 經驗公式二: 選Mortgage: 3年VS4年 VS 5年

三年的mortgage利率低, 四年的高, 但是我們預計利率在三年後要上漲, 假定要漲x. 現
在有兩個options:

貸款額都是21萬.

option-1: 第一個三年, 利率為4.5%, 第二個三年利率為4.5%+x (假定renew能得到相同
的discount rate).

option-2: 前四年, 利率為4.8%, 後兩年為4.25%+x (假定renew能得到相同的discount
rate).

比較這六年, 那麼這個x為多少時, option-2的負擔比option-1的低呢? 這個x 是否存在
呢? 所謂”負擔”, 指的是6年中所付分期款的總額加上6年後還剩的outstanding
balance. 理論上到那一天, 如果你一舉把這個outstanding balance付完, 房子就是你的
.

經過計算, 這個x是存在的. 大致x = 1%. 即當三年後利率漲1%以上時, 4+2比3+3合算.

但是, 假如到了renew時沒有得到相同的discount rate呢? 假定第一次的discount rate
是a, renew的discount rate 是b. a>b. 則 新的x = x-(a-b). 即只要利率漲得更少, 就
會變得4+2更合算些.

5年也可以算出來.

我還計算了利率差0.1%時, cashback應該是多少等等. 這些都是我出給學精算的LP的題目
.

4. 經驗公式三: 25萬, 7.35% ? 萬, 5%: 利率低和房價高, 誰厲害?

和幾年前比, 房價是漲了, 可是利息也低了, 這一進一出, 到底是買房變容易了還是變難
了?

這是我算的一個興趣題. 不象上一個題有實用價值.

對於25萬的房價, 如果利息是7.35%, 則相當於大約27.8萬的房子拿 4.5%的利息. 大致為
, 利息每漲0.25%, 則房價應降2500才相當.

這個結果非常粗, 只考慮了3年. 應該加個係數, 因為房價漲影響25年,
而利率低只影響3年.

這個係數留給DX們自己去考慮吧.

5. townhouse和house比負擔

很多人都以為townhouse便宜, 所以現在townhouse比較熱銷. 這沒有錯, 但是,
townhouse的負擔不見得比house低多少.

以Markham某好區的townhouse和其semi-detach比,
今年賣出的3棟townhouse平均價是22.7萬, 平均管理費是221元/月. semi是28萬.
221元/月管理費. 這180元管理費等價於59000元房款的利息(按4.5%算).
即22.7萬的townhouse的每月負擔, 相當於286000的house的負擔.

有人說, 付了管理費, 卻得到了服務. 這也沒錯, 所以, 286000這個數是不到的. 比較准
確的說法是, 負擔在2327000至286000之間, 至於靠哪頭, 就取決於每個住戶對服務的滿
意程度了.

我個人始終認為, 樓宇所雇用的長期固定的管理, 其開支肯定大大超過根據需要臨時請的
service. 而效率要低得多. 因為這些管理公司本身是贏利機構.

亂想一下, 221元/月=2652/年. 我的house如果每年拿出這筆預算, 都夠請人打理的了.
而且, 這種管理費據說保持隨時漲價的權力.

可能由於這個原因, 新建的許多townhouse改用freehold了.

6. 房價和地稅, 什麼比例合適

在前面我談到過, 地稅可以作為一個參考值來估計這個房子實際值多少錢. 比如兩棟房子
賣價一樣, 但地稅不一樣, 一般地, 地稅高的更值一些.

目前的地稅是2002年的, 還是按照老的方法估計出來的. 即主要考慮房子的大小, 地的大
小, 房子的年齡等硬指標. 據說新的地稅要採用市場價, 那麼就不再具備這個客觀參考價
值了.

我的經驗公式: 300000的房, 2500元地稅還算正常(假定房子的condition一般).
即房價:地稅 最好小於 120. 如果大於這個數, 說明房價要得太高. 除非condition特別
好.

根據現在的地稅計算法, 多倫多周邊城市的地稅明顯高出一截. 比如滑鐵盧, 2500元地稅
的房只賣不到20萬. 這也可以反映出兩地市場的熱度.

北約克許多房子地稅不到2000, 竟叫價29萬. 這些房, 幾年前只有19萬. 我認為這些房風
險太高, 避之為妙.

7. 一棟house的實際成本

house的實際成本是大大小於我們的想象的. 現在2200尺的新房賣30萬, 很遠的地, 一小
窄溜的lot. 地價加房子的建造成本可能只有10萬出頭而已.

對於舊房, 舊到一定程度, 房子都折舊完了, 剩下的只是地價了. 所以地大是保值的重要
因素. 所謂”location, location, location”即強調地, 而不是房.

我並未仔細地調查房子的成本. 但是, 可以從一些信息中看出來.

比如, 某偏遠省, 一棟類似的房子只賣10萬. 房子的建築成本並無如此之大的差異. 所差
的只是地價. 而且人家也還要利潤的. 可見建築成本只有幾萬.

又比如有人在多倫多買了老房子, 然後推了重蓋, 好象也就是幾萬元. 定做尚且如此, 現
在大規模造房的平均每棟房單價應該更少.

至於地價, 差別不小. 我看到有一篇”集資建房”的貼子,
一塊Missisauga靠湖畔的地(2300平米), 789K. 每平米343元.

現在新房就算40*100的lot, 不過368平米, 地價126K.

但是要考慮到這樣的小塊地的單價和房地產公司一下子批到幾百英畝的地的單價有很大區
別, Mississauga又在湖濱, 地價和19街的荒地應該還有區別. 所以我覺得19街新房的地
價部分應該也只有幾萬元.

8. 誰把房賣給我們

我們都知道近年狂漲是因為有大量的生力軍加入房市, 一般認為, 新移民是主力之一, 我
增加了”去不成美國的人”. 不管怎麼說, 華人都是占重要比例的.

我經常聽說, 某某區原來住的是什麼人, 華人(有的是印巴人)逐漸搬入, 慢慢地區就變了
成份.

那麼, 是什麼人把房子賣出, 他們又搬哪裡去了呢?

1) 老人

這是一股正常的趨勢. 老人賣house, 換到apartment/condo.

2) 因故要長期離開多倫多的人

比如回流的人. 去美國的人(多少還是有), 丟了工作去別的城市發展的人.

3) 猶太人

這就不好說了. 我的印象中, 猶太人的總體理財能力比華人高一個檔次, 我們要跟風, 就
要跟他們的風才對呀! 比如A.Y Jackson周圍被華人炒得火熱, 可是原來的住戶猶太人紛
紛離去.

聽到一個rumor, 洋人(不光是猶太人)把房賣了, 然後住在公寓裡, 等跌價. 利息漲了怎
麼辦, 他們不怕, 因為他們的房是付清了全款的, 賣了房幾十萬在銀行里, 分分鐘可以拍
出來. 利息漲到10%也不怕, 最好了, 房價會低了. 反正他們根本不用貸款.

4) 賣舊換新, 賣小換新的人

這部分人也不少. 我周圍三年前買了Richmount Hill 22萬樓花的人, 30萬賣出,
然後到19街換又大又新的房.

還有租了幾年賺夠了的人.

當然還有其他種類. 不細列. 從上面這4個情況中, 當然不管在感情上還是經濟上都應該
買第(1)和(2)類的房子. 而第一類房子都是30年以上的老房. 第二類什麼房都有, 但因為
急, 價就較低. 可遇而不可求.

所以不知不覺地, 30年以上房子成了我找房的重點, 兼顧其它.

第十一節 找房時的正確態度

1) 買”喜歡”, 不買”值”

好象每個人都經歷過這個感覺, 房子越看越貴; 一看有人競爭, 就不知不覺把價調高了;
覺得房子值, 不買可惜; 等等.

有個朋友給了我最重要的忠告: 看房絕不能因為它值而買, 首先要看自己是否喜歡, 然後
才看其它.

這句話足以打消大部分的購買衝動.

看到一個房子, 只需要問自己一個問題, “我喜歡這個房子嗎? 如果喜歡, 喜歡到什麼程
度?”

2) 底線

其次, 決不追高搶offer. 有multi-offer的場合, 通常氣氛使得你不由自主地去追高. 這
個時候, 一定要設一條底線.

什麼叫底線? 發現許多人並沒有真正的底線概念, 所以經常改變底線. 底線就是最後的界
線, 過了這條線, 就是多一分錢, 也不買了. 我們可以另外設幾條線, 比如理想線, 希望
在這個價位附近成交; 控制線, 因為理想線不容易實現, 到達這個線也可以接受, 而且對
不同的房子可以設不同的控制線, 在談offer時, 相當於底線用. 至於那條universal底線
, 就是絕對的多一分錢也不行的.

我當時的理想線是28萬, 控制線是29萬, 底線是30萬. (我設這個線是根據我自己總結的
” 30萬趨近封頂說”).

寧可錯過一千, 堅信一定有合適的其它房子.

相信賣房的人也不容易. 看誰能堅持到底.

3) 正確理解和代理的利益關係

我見過一些朋友的代理, 他們名為買方代理, 但我發現他們主要的工作就是一件事, 即勸
說買方調高底價. 在這時候,要搞清楚,代理和你並不是利益一致的.

代理只有一點和買家是一致的, 即都想買到房. 可是多久買到, 什麼價買到, 買到什麼房
, 代理和買家關心的角度都不同. 就算代理人很好, 很為你買家着想, 但兩者的本質經濟
利益是不同的, 有時還是衝突的.

代理只是我們的參謀, 對他們的建議要批判地吸收. 聽了代理從他自身利益出發的建議而
買了不好的房子, 責任不在代理, 而在買家自己.

第十二節 我怎麼找房

終於到了最後一節, 我沒有想到寫了這麼多.

剛剛看到一篇文章說GTA新屋銷售數比去年同期下降36%.
(://www.torcn.com/node.php?id=8149). 看來我對房市穩中有降的判斷是對的. 美
元下跌對房市的殺傷力很大, 可能是直接原因.

我對流行觀念的反思, 主要是想尋找大家的盲點. 跟着流行走, 可能會隨着大勢升值. 但
不容易在狂漲形勢下買到特別便宜的房. 要在現在的狂熱市場上找到便宜的房, 就要善於
尋找大家的盲點. 這就是我反思流行觀念的目的.

其實我們盲點挺多的. 因為我們常常想當然, 而不去作具體的調查. 比如上次, 我看到一
個報告, 北約克leslie以東部分的家庭收入比Scarborough西北部地區低得多, 而犯罪率
卻高得多. 這都是和我們腦子裡的成見相反的.

很多網友們在評論中認為我的位置太偏. 那什麼位置不偏呢? 大概19街 & Young是不算偏
的. 因為是在”中間”. 可是難道它不是太偏北了嗎? CN Tower的位置是否太偏南了呢?

關鍵在於對”中間”的定義. Young肯定不能作為中間, 因為在華人看來,
往西到Bathurst, 再過去就是極差的區(我們先不爭論這種觀念是否對).
往東不能過Markham Road. 如果這麼算的話, 404才是真正的中軸. 本來它就是Markham和
Richmound Hill的交界. 買到Young都有偏西之嫌了. 如果以404為對稱軸,
McCowan和Young差不多是對稱點.

實際地來說, 多倫多工作市場的機會排名為: downtown, Markham, Missisauga,
Richmount Hill, 其它地區. 從這個意義來說,
這條中線應該是斜斜的從西南Missisauga劃向Markham的才對.

這都是開個玩笑. 不過我的感覺人們腦子裡的人云亦云的成見太多, 不妨多用自己的腦子
想想, 在接受任何觀念前, 想想為什麼.

盲點就是成見造成的.

回顧一下找房的過程, 其實短得出乎我自己的意料之外.

我本來確想年底,乃至明年才買, 覺得那時房價會低一些. 但一些買了房的朋友建議說,
應該早點開始看. 才從容. 一想有理, 於是從2-3月開始, 請代理幫我打印一些感興趣的
區的房子信息來看.

第一步的目標是選區.

我怎麼挑區呢? GTA這麼大. 我很簡單, 挑自己住過的區, 挑朋友住過, 或正住着的區.

這樣, 我對這些區就有了第一手的資料. 比如區的居民, 交通, 購物, 治安, 學校, 環境
等等.

第二步, 選概念

在這麼多區中, 每個區都有其特色和概念. 選擇適合自己的概念.

我最早放棄的就是”新房”: 我實在無法忍受漫長的等待, 然後住在工地里好幾年.

其次放棄的是”北約克”和”Richmount Hill”的房. 太熱門, 太貴. 而且, 根據我的地
稅計算經驗值, 認為”北約克”的小房房價太高, 將來懸.

再後放棄了“以房養房”: 因為我發現現任房主要預收我三年的租金.

把“以房養房”放棄後, 就把自己購房的底線降了下來.

學區, 最後還是考慮了. 但避免了名校區. 除非沒有price-in.

所以當時把Finch & Brimley南面的小區當作第一重點. 因為, Albert Cambell是好學校,
但並沒有被瘋狂炒作. 那兒的房型號稱1500尺, 實際可看作1800尺(有個family
room算lower, 但實際完全在地面上), 價格28.5萬(96年23.5萬).

不過, 後來那個區一直沒有房子出售.

當我最終放棄了以房養房後, 發現選擇的範圍就很大了. Markham是目前價格比較理智的
地方. (Pickering, Aurora等地太遠), 除了Pacific Mall周圍堅決不買(因為Price-in太
多了)外, Milliken據說是印巴人區(雖說是印巴人的豪宅區), Markham路以東不買.

Old Unionville是個好區, 不過價格不低.

Raymerville是個好區(比不上Unionville), 但價格好.

第三步, 選房型和年份

還是根據” 30萬趨近封頂說”, 為了買到合算的房子, 就得往接近30萬的價位去買,

而且又不能是從18-20萬剛漲上來的. 那麼幾年前24,5萬的房, 一般是獨立屋或較好的半
獨立屋了.

所以我本來不是十分反感townhouse, 而且特別喜歡Richmount Hill的townhouse, 但因為
價格實在太貴, 只好放棄.

年份麼?既然已經放棄新房, 當然也放棄了5-10年的房. 因為這個年份的房最貴.

15-20年的房普遍樣子難看, (不知為何, 既比不上新房, 也比不上30多年的老房). 鼻型
大車庫就是這個年代房的標籤. 價格也不菲.

30-50年以上的房, 就要好好挑了. 有些區實在太舊. 挑選這類房, 小區環境好壞是價值
所在.

第四步, Preferences

monitor了幾個重點區後, 在找區里具體的房時還有幾個preferences:

1) 買換手次數少的

容易得到較好的價錢. maintain也比較好. 十幾年前買的房(89年不算), 當時的房價極低
, 現在賣出怎麼都是賺的. 十幾年沒賣房, 說明他是自住, 保養當然不同. 而幾年前買,
現在想賺的人, 因為本身價高, 又是投資圖回報的, 所以砍價很難.

而我的房為什麼買得比鄰居的房子都便宜呢? 就是因為賣方代理很想早點結束這筆交易,
他們可以把精力放在另一個房子上, 趁着房市好, 多做幾單. 多賣幾千元, 對代理只多了
百多元. 只要賣主能過得去就行. 而賣主因為是24年前買的房, 拿到28萬已經覺得賺爽了
.

從中也可以看出, 代理和買賣雙方都不是利益一致的. 代理其實代表了交易過程中一個第
三方的利益.

2) 不想買中國人的房

普遍的保養不好, 油煙, 院小, 花園很差, 再說, 最致命的問題是, “他幹嗎要搬走呢?
”

3) 買位置, 不買裝修

裝修好自然好, 但很可能price-in, 與其這樣, 不如找個裝修差的自己重搞更滿意. 而且
我特別地討厭藏污納垢的地毯, 以地毯為主調的裝修對我來說等於沒有裝修. 位置就是前
後都不能靠大路, 我對噪音很敏感.

第五步 Paperwork

我的找房法可能比較怪, Paperwork比較多, 實地考察較少. 直到看我最後買下的房子前,
我只坐過代理的車一次, 那也是為了下offer.

因為我所關注的區都是朋友住過的區或者自己住過的區, 我到他們家去過, 房型大致有數
. 所差者是condition不同而已.

但是在我靠condition篩選之前, 其它條件已經足以篩掉大部分, 我挑了幾個開車到周圍
一看, 一般又篩掉了大部分. 有些報價太高的, 也就不用看了. 所以需要進去看的很少.
最後加起來不到10個房.

Paperwork省掉了許多自己和代理的開銷. 有人老去看房, 覺得用代理的車去看房是一種
享受. 有人和我說, 他進去看了三四百個房, 最後買了個樓花.

這樣導致了惡性循環, 代理不再把精力放在為客戶找到值的房子, 轉而不斷勸說客戶提高
底價. 好代理要能幫助客戶抓住突然冒出的超值樓盤. 這需要做大量工作.

通過我前面的分析和計算, 我對於哪個區, 哪類房, 大致什麼價位, 心裡已經比較清楚了
, 一看到這個房的介紹就知道大致怎麼回事. 如果有些特別合算的房出來, 我會”眼睛一
亮”的.

因為我計劃年底買, 所以我就在等讓我”眼睛一亮”的房子.

讓我眼睛一亮的房子很快出現了. 那是一個北約克的房子. 但要價很低, 298K. 四房的半
獨立. 雙車庫. 本來我已經不考慮北約克的房子了, 但看它的條件實在不錯. 我馬上就決
定了下offer. 可是那天居然有14個offer. 一看這架勢, 我反而把底線往下調. 所以我估
計我是第一個出局的人. 這個房最後賣到34萬. 順便提一下, 這14個offer中, 有10個是
華人.

本想緩緩, 沒想到不到一周, 又一個讓我”眼睛一亮”的房子出來了. 就是我現在買到的
房子. 它位於HW7 & McCowan東南角, 公園的北面, 離McCowan 300米, 離HW7 約200米.

它處在一個華人看房的盲點區. 問了好多人, 都不知道這個區, 只知道馬路西面北面的新
區. 包括前一陣rolia上的討論還談到這個區附近, 但大家都把目光放在這個區附近的新
房上了. 可見華人對新房是多麼的痴迷啊. 新房就象一片樹葉一樣, 遮住了我們的眼睛,
使我們看不見很多更好的房子.

它的要價就不高, 要價低的理由也相當合理, 花園打理得不好, 簡直是荒蕪; 裝修差,.
所謂差, 倒有1/3是原木地板. 就是牆廚衛的設施比較舊了. 房型是我的”dreamhouse”,
快40年了, 兩層, 4室, 雙車庫, lot 很大很大,. 但在這個小區中不算大.

不過我拿到很好的價格還是有運氣的成分.

1) 它的門牌號碼是中國人不喜歡的, 所以來看過的25人中, 只有一個華人. 這也是一個
盲點吧. 其實所謂門牌, 日期之類的禁忌, 我覺得都是愚昧的東西, 有時我還故意要把一
些重要的事情放在所謂黑色星期五來做. 華人不來看, 倒好了. 凡是是中國人看好的房子
, 通常價炒得很高.

2) 那幾天多倫多處在SARS恐慌之中,沒人上街. 於是, 我成了唯一的offer. 以我理想線
的價格拿下了這棟2000多尺的房子.

第六步 請人批評

為了慎重, 還請了許多朋友一起去看, 提意見. 特別是請了一些買了新房, 和較新房的朋
友. 人性有個弱點, 都喜歡維護自己已作出的決定. 他們最有可能說出尖刻的反面意見.
看房麼, 好的東西在那兒, 跑不了, 差的東西要是沒看見就不好了. 結果沒提出什麼大不
了的issue. 最大的就是主臥沒有帶洗澡的衛生間. 其他的都是一些情緒性的意見, 比如
”你的房將來不好賣”, “我就不喜歡這種房”, “太舊了, 要花好多錢裝修”等等, 我
均付之一笑.

批評完了, 發現我自己是最了解房子缺點的人. 朋友們的批評並沒有談出我不知道的缺點
來. (後來驗房師倒是指出了一些我沒看到的地方, 但都不是很嚴重.)

請了驗房師驗完房, 和我想象的一樣, condition實際上非常好. 因為當時的房型用材很
好, 地板,牆都是整塊的原木板. 歷經40年, 毫無變形, 變色. 裂縫. 管子都是銅的.

後來又去看了很多次, 每次去都更喜歡她了.

如果從我第一次跟代理開始走進房子裡面看房來算, 一共就看了10個房左右(基本都是同
一天看的), 只用了2周時間.