买房子的都想砍个好价钱。可是今年的房市一直是卖方市场，尤其夏季的房子几乎全是full price 出手（当然都是不错的房子，呵呵），biding是常有的情况，弄得我们心里很不安，感觉讲不下来价似的。

好在夏季我们也没有买到，agent 九月初打电话安慰我们说房子会渐渐降价，新上市的房子更不敢开高价了，我们心里稍微平稳。

于是这个八月份房价最火的时候没有卖掉的房子降价到我们的价位范围了：2 stories colonia, 4 bedroom, 2 bath, ????al living ,dining,family room, sunroom, 2 car garage, full basement with vinyl floor, 0.5 的地。又是很popular的区，我们联系上agent马上去看房，房子不错，但是现在的价格是我们的最上限。agent 走出房子后立刻分析该房的主要缺陷是seller自己没做好curb appearence (包括更换living/dining room 绿色的地毯，厨房的painting 和cabinet too dark, bathroom wallpaper 太花，和一些小的装饰不足，难怪看此类房子的人不愿意买：大多不愿意自己来收拾）。我们以前看的房子总是香喷喷，亮堂堂的一尘不染，搞的buyer挑不出毛病，也就降不下来价格。agent很肯定的说如果我们愿意自己动手的话，现有的房价应该可以砍下来。我们要求agent 打电话给selling agent问价格和settlement date.

由于看房是周六，我们回来后商量:
由于该房处在抢手地段，又是刚刚降价，这个周末如果有别的买主感兴趣，我们周末make offer就一定会biding,现在的价格已经是我们承受的上限，我们没有一点竞争力。即使只有我们一个offer，卖主也不愿意马上降价；所以，周末观望，如果下周初无人问津，我们再make offer,气势上略有利，卖主相对心急一些，更易于成交。

周一agent打电话说对方不愿意透露价格的松动，只是要求给出我们的offer，settlement date flexible. 看得出来对方的agent想探我们的底。于是我们周二上午去agent's office 做offer,去之前，我们查了http://www.domania.com ，就同一个neibourghood的近几年的房子交易情况大概有个底，价格什么的，还有就是realtor.com上关于该地区的各项指标，房屋平均信息，学区什么的好好研究，自己做好准备，估计出自己愿意给出的价格范围（注意，这点很重要，也是以后讨价还价的基础）。make offer 前，agent 会调出最近和此屋条件基本相当的所有房屋买卖的纪录，打印出来，做详细的比较，还有这个房子所有的交易历史纪录，包括基于此屋的各种贷款纪录，数额，贷款人等。我们就现任房主的贷款纪录分析他们的现状和心态。agent 会有个????帮助估价（基于近期卖出的同等房屋的价格），比较诸如多个sunroom, central air 或者少个swimming pool，hardwood floor 什么的, 每一个条款相应扣除或增加一定的金额，最后给出个建议的价格范围。agent 给出的价位和我们事先算好的（一定要自己先有底！）差不多，OK!

于是出价，agent 估计他们当时的心理价位会和我们的差不少，所以事先安慰我们：just try, if impossible, just move on. 有了这种心理状态，轻松多了。我们给个比listing price 少了1.9万的价，settlement date 选在我们最有利的12月（因为lease 到期）, agent 还特地在offer之外专门作了说明：喜欢这个房子的布局和结构，砍价的原因是地毯，墙纸，厨房等等，这样显得我们是依照事实客观的砍价，不伤害他们的感情，呵呵。当天没有回应。

第二天下午，agent打电话说对方countoffer：比listing price降了5k,我们觉得应该显示诚意，升了2k; 两个小时候对方来电，再降1k. 我们分析认为他们不愿多降，可能不甘心。我们则既不愿意升太多，也不想弄僵，就又加了1k. 傍晚对方来电要求settlement date 定在oct 而维持他们的价不变（他们买了新房，oct 要搬）.
此时我们知道他们急于卖房，settlement date 于是也成为讨价还价的一个筹码。
我们通过agent转告他们可以按照他们要求的日期settlement,但是我们也stay there(我们的价格）。晚上对方说他们stay price , 不愿降了，透露周末有人来看房（想挤压我们一下）。我们和agent商量后觉得他们寄希望于后来可能的高价，也想借此push我们，此时指望把价格压到我们的范围不太实际，不如保持观望态度，便礼貌通知他们：我们还有兴趣，欢迎再来讨论价格。

周四一天， 无消息。

周五我们认为结束了，大概与此屋没有缘分吧。。

周六大雨，呵呵。清早接到agent电话，说对方周五打电话到她手机上留言，今天才看到，原定看房的取消了，他们又急了。嗬嗬，应该感谢这几天的天气不好和秋天买房的人少了。新一轮的砍价开始：对方一开始就降了3k以显示诚意,我们马上加了2k(Dec. Settlement)， 还给出适应他们的Nov settlement date option(条件是少出 lease breaking panelty of 1k). 开局起势良好，仿佛大事将定。其实不然，
对方agent跳出来说可以推迟到Dec甚至明年,但要我们提价。我们有些奇怪，这之前他们始终要定oct.现在莫明奇妙推迟，我们的agent更是觉得有新房子不去住显得有些weird. 我们觉得是他们耍的一个花招，先让你把价升上去，之后再谈日期。我们坚持自己的offer 并表达了最大的容忍：希望不要弄出再奇怪的日子了。他们立刻表示接受，要求我们周日送新的offer.

周日一大早，我们改了最初的offer，签字，准备对方agent来取。改动包括数额，但是没有改日期（他们没有选定我们给出的两种settlement date: Nov. or Dec.)
以为大事成功，跑到附近town 上的restaurant festival上大吃一顿，秋日午后，街上荡溢着爵士乐队的现场演奏，大概算是house hunting 的完美注脚了。

可是可是，万万没料到，周一下午，对方agent跳起来说我们的offer 不是他们的选项，seller feels angry la,ft! 我们的agent 解释说你们并没有指出具体的日期，我们可以继续讨论亚。但是事情就如我们分析的一样：他们还是想借此要求提价而已。果然，对方开始强硬起来：明言如果我们不提价3k,他们会开个broker meeting,自己修修什么的卖个高价。 看样子他们又不甘心卖现在我们的价了。真令人烦。 我们不能让步，也做好准备买不成了：没有必要和他们唧唧歪歪下去。我们认为现在的价格很合理，他们不愿意卖，不必强求。我们的agent用了很有技巧的一句话:we are withdrawing our offer... （意思就是：同意就好，不行拉倒，但又不是现在就withdrawed，彻底算了。彼此留了空间。不过当时我们认为是算完了。嗬嗬，agent立马找了新的房子信息发给我，觉得安慰多了，哈哈。）

第二天下午，agent来电话congratulations! 嗬嗬，他们回头了。原因是刚开过broker meeting, 事实证明我们的价在这次meeting给出的价格范围低端内，他们也不想去折腾修了（从第一次看他们的房子就知道他们不是那种精明的屋主，呵呵，现在更是急吼吼的想搬走了），这次终于心平气和的以低于listing price 13k 的价格卖给我们了。我们的agent开玩笑说如果我们扔掉地毯（下面是实木地板，呵呵），重新粉刷厨房，搞搞厕所什么的之后，可以找她高出个20~30k再卖出去， 赫赫。

事实上，现在回过来想想，这样的折腾，前前后后10天，虽然起起伏伏，也是值得。分别站在双方的立场上来想，有一个相对客观公平合理的价格，才是win win 的 good deal. 最后都开心， 而要达到这个境界，也不容易呀。设若我们碰到biding，高价买进，亏了；要是seller卖的很勉强，以后的home inspection 查出问题，修理费用又该吵架了。我们觉得最后的broker meeting 让seller calm down 下来，以后的手续办起来，容易多了。我们检查房屋，大问题没有，所有的小毛病他们全都修，省了2k左右，双方心理都还平和，远比出价时候吵得不可开交可能少个1k的结果好多了。

总结下来，讨价还价需要注意：

1。以事实作根据，不要只是随心所欲的砍价，不注意seller的心理承受
2。自己多做功课，定下实际的价格范围，一般不要做大更动。
3。和agent多沟通，但自己要有主见。值不值要有相应的计算和依据，不要被情绪左右。
4。买卖过程中尽量保持平常心。得之我幸，失之我命！
5。及时分析卖主的心态：价格，settlement date 对他们影响等等，投其所好，可以令你事半功倍。
6。另外注意礼貌待人，争取win-win的局面，避免和对方agent,自己的agent冲突：
agent 都希望成交快，价格高。自己掌握主动，明确告诉agent你的看法和根据，让他们清楚你是有诚意的， 但不盲目，不屈服于push，同时也听取意见。

希望大家都买到自己合适的房子，有时候比预算多个1，2k也是可以的，关键是你自己来很衡量。 赫赫。