國慶以來，朋友圈到處都是唱衰房價的信息：“危險，樓市已見頂？房價暴漲背後的元兇已經被揪出”、“20個城市轟炸式調控，成交大減，高盛、花旗警告風險，房價下跌要開始了？”

20多個城市的限購、限貸、限價政策，讓房價的預期有了“驚天之變”。上海、深圳、蘇州、崑山、鄭州等多地，甚至出現了個別房東、個別樓盤大幅跌價賣房的傳聞。

然而，投資者大規模撤退，就一定會引發房價暴跌嗎？要知道，無論是中央政府，還是地方政府，都不希望看到房價的大起大落。調控的主要目的，還是為了讓市場更健康。

於是，在20多個城市相繼頒布調控措施僅僅4天后，確保房價不會大起大落的“硬支撐”來了：前9個月“錢的城鎮化”、“金融槓桿的城鎮化”，終於由“人的城鎮化”代替——國務院辦公廳印發《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》。

調控的實質：為了趕走炒房客

事實上，即使沒有調控，人們對房地產的中長期也充滿着悲觀。

有一家民營企業的老總，今年在杭州、上海、北京等很多市場拿了大量的“地王”。媒體採訪他們時，他們回應總是說看好市場未來趨勢。

但在一次酒宴上，他卻給同行說了真話，其實非常擔心中國樓市未來的不確定，擔心日本八十年代末期發生的地產泡沫崩盤，也在國內發生一次。

他比任何人都清楚，今年的房價高漲是怎麼來的：投資者大規模流入，購房者大幅度加槓桿的行為，都讓人對房地產市場的長期健康發展存有擔心。

很多開發商是抱着“賺一票就走”的心態買“地王”，沒有人敢拿地放5-10年，因為害怕市場不可延續。

但把房地產當事業的人們並不希望看到這樣的景象，有相關從業者在自己個人微博上寫下“歡迎新調控的十個理由”，其中最為關鍵的一條就是“一旦瘋狂時間太長，所有價值都被投機摧毀”。他認為，瘋狂必須支付代價，或早或晚，越晚代價越大。

一個連房地產的從業者都反對的瘋狂市場，顯然是不會長久的。但如何調控，卻是一門高妙的藝術。讓房價自由落體式下滑，不僅僅對地產業是災難，對整個國家金融體系也將是一個災難，甚至會威脅社會的安全、穩定。

國務院總理李克強在日前舉行的中國－葡語國家經貿合作論壇第五屆部長級會議上強調了這一點。

他說，有信心、有能力實現今年經濟社會發展的主要目標，也有決心守住不發生系統性、區域性金融風險的底線，並且為明年穩定發展奠定堅實基礎。

他還說，針對當前中國房地產市場的一些分化態勢，將強化，而且也正在強化地方政府的主體責任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力實現住有所居，而且要採取有效的措施，符合國情、城市特點的措施來促進房地產市場穩定健康發展。

他所說的最關鍵一句話是，從房地產市場來看，中國新型城鎮化今後還要經歷相當長的過程，住房需求將呈增長態勢。

幾個小時後，國務院辦公廳印發《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》為李克強總理所說的這句話，注入了更多內涵深刻的詮釋。根據這項政策，不僅省會城市、中小城市將全面放開外來人口落戶，像上海、深圳這樣的一線城市，也要根據條件放開更多落戶指標。（註：也許大城市的限購政策將會更加嚴格，但它們周邊的中小城市，卻依然持開放態度，房價牛市行情換個區域，繼續支撐。）

這標誌着，在投資者大規模撤離之後，非城市戶籍的普通勞動者尤其是數量龐大的進城學習、經商、務工的農業人口，將成為房地產市場的全新消費主力，為房地產市場的中長期發展提供源源不斷的“核動力”。

35億平米的市場需要

如果，讓1億流動人口全部落戶城市，那麼帶來的市場需要會有多大？

中國社會科學院財經戰略研究院2013年曾發布《中國經濟體制改革報告2013》稱，預計2020年中國城市人均住宅建築面積將達到35平方米。以此計算，理論上的總量會達到35億平方米。

這些需求既會促成居民購買新建房屋，也會為二手房市場帶來大規模的置換需要，同時也將促成裝修行業的大規模增長，可以說是經濟新常態下的一個重要增長引擎。

有人說，外來的農民消費力低下，怎麼買得起像上海、北京、深圳這樣高房價城市的房產。讓他們當“接盤俠”，不是笑話嗎？

這種論調看上去有理，其實卻反映了人們對外來人口的偏見和無知。

外來人口，並非只有進城務工的農民工，還有大量的非戶籍精英。

    單以上海房地產行業為例，拿高薪的房企高管、高級專業技術人員包括中級以上的職業經理人中，上海人戶籍比例並不高，絕大部分都是非戶籍的新上海人。這一現象也同樣存在於金融領域、互聯網行業以及其它行業。把非戶籍人口等同於農民工，顯然是完全錯誤的。

另外，農民工也不代表着沒有錢。他們擁有着農村土地承包權、宅基地使用權。只要這些資產能夠確權，可以公開地流動、變現，他們就可以把土地承包權和宅基地使用權轉讓，獲取在大城市的購房資金。

在上海、廣州的城郊，農業人口的這部分資產，動軋可達千萬以上。上海城鎮人口甚至以能娶到或嫁給上海郊區人為榮。

《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》已經明確了這種可能。

    《方案》明確要“確保如期完成土地承包權、宅基地使用權等確權登記頒證，積極推進農村集體資產確權到戶和股份合作制改革，不得強行要求進城落戶農民轉讓其在農村的土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，或將其作為進城落戶條件。”

    並且要求探索形成農戶對地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權的自願有償退出機制，支持和引導進城落戶農民依法自願有償轉讓上述權益，只不過現階段還只能在本集體經濟組織內部。

不過，相信在探索獲得成功之後，農業人口的上述三項產權，會最終向全社會開放轉讓。屆時，很多城市的農民，會像上海、廣州、深圳郊區的那些農民那樣有錢。

而即使是農民在不能向全社會轉讓所擁有三項產權的當下，進城農民在北上廣深周邊的大廠、廊坊、東莞、崑山、嘉興等地買一套住宅壓力也不大。

可以確認的是，戶籍政策的全面開放，意味着很多流動人口可以通過落戶，來解決買房資格。國慶期間20多城市限購政策對自住購房需求的“傷害”，已經被降至最低。