時間：2015年家庭日長周末
氣溫：-25℃，風感溫度-40℃
地點：多倫多北約克

央 行降息給火熱的房市又添了一把火，帶客人看了一段時間房子，有些房價被哄搶得太高、另一些掛得高高的不肯降價；長周末前出來幾個還不錯的房子，周六客戶有 空，一早準備約三個: 第一個上市四天，打電話過去，被告知剛賣掉；第二、三個預約下午去看，中午的時候收到短信說第三個也賣掉了。帶着客戶看完唯一一個約到的房子，沒有一點報 價的願望。

在這種環境下買家和賣方經紀都很無奈，伸長脖子盼啊、等啊，等一個性價比不錯並且其他買家都沒看出來、不會來搶的房子出現；但真有這樣的房子出現又開始擔心為什麼別的買家沒看出來，難道我的眼光有問題？或者房子本身有問題……糾結啊！

晚上回到家，擴大搜索範圍，終於選中一個位於西人社區的非常合適的目標，周日一早打電話向客戶介紹了房子的詳細情況，下午四點看房，晚上八點統一競價。

說 到競價，這是個對所有買家來講及其不公平的遊戲規則: 你只知道今天有幾個競爭對手，卻不知道他們是誰、出多少價以及購買慾望的強烈程度；你唯一可以獲得線索的途徑就是通過賣方經紀。和客戶溝通了交割日期、合 同條件等基本信息後，就開始考慮出價策略了。因為這是個長期客戶，對我百分之百信任，更覺擔子沉重：一定要以合理價格買到這個房子！

下午五點註冊了報價，被告知共有11個買家會出價。準備報價的時候做了幾件事情：

首先，和賣方經紀通電話，獲得儘量多的有關賣家的信息，包括今晚是否一定要賣掉；除價格因素以外還有什麼對賣家來說是很重要的；

其次，查詢賣家當年購買時的價格，再根據該社區自賣家買入該房至今該區房屋的平均漲幅，推算出今天該房屋的價格，再按房東對房屋的保養和裝修投入進行調整，得出該房屋今天應有的價值；

第三，查詢過去一年該社區類似房屋的成交價，並調整時間、街道、房屋裝修差異等因素得出房屋的市場價值；

第四，查詢目前市場上掛牌尚未成交的類似房屋的價格，作為房價上限的參考；

第五，分析房屋買下後作為投資房有怎樣的增值空間，將來的買家會是誰，什麼樣的價位是買家可以接受的，從而控制我們今天的購房成本。

所有這些分析到位後大致的出價範圍也就定下來了。晚上提前半小時來到賣家屋外，接近八點鐘陸陸續續來了九部車，賣方經紀告知共有13個報價，其中三個報價是傳真或電郵過來；賣方經紀安排了兩輪競價。

第 一輪我被安排在最後一個呈遞報價，進去後和賣家及其經紀先寒暄幾句，了解到對方都是葡萄牙裔，然後一起簡單回顧了一下中、葡的歷史淵源，接着就切入主題。 見我遞上的報價，賣方略顯喜色，告知我們的報價是最好的，並希望就一些細節做一下更改；商議了一下更改內容後，我拿着報價出來，和客人討論、修改。

由 於賣家開出的是一個超低價，吸引了不少撿便宜的買家。第二輪競價開始後，大部分買家陸陸續續離開了，只剩下我們和另一華人買家。我同樣是最後一個進去，價 錢沒有修改，只是把一些條款按賣家的要求做了更改；估計我們的報價還是最好的，賣方經紀複印了合同，準備簽回給我；可就在這時半路殺出個陳咬金，賣方經紀 接到一個電話，之後告訴我有一個已離開的買家又回來了，讓我在外面稍微等一下。

走 到外面看見一對看上去像是建築商的西人父子開車回來，我出來後他們進去了，大約十分鐘後父子走出來，不久接到賣方經紀的電話，告知現在情況發生了變化，又 有了另外兩個報價，比我的更好，看我們能不能加價。原先說好兩輪的，現在又要開始第三輪！當然賣方經紀也是為了賣家利益最大化，可以理解。

根據之前的市場價格分析，即使價格再往上加一些，也是很好的交易。那麼要加多少呢？加多了我的客戶利益受損；加少了又買不到房子。這是考驗一個經紀的能力的時刻，經過仔細判別，果斷地加了一筆不大的數目交了過去。很快賣方經紀叫我進去，“恭喜你獲得這個交易! 你們的出價不是最高的，但你們的整體條件是最好的，賣家願意把房子賣給你們”。接着，賣方經紀致電另外兩位買家告知結果，對方希望再來一輪，表示願意再往上加，賣方經紀說：“賣家很累了，今天就到此為止吧！”

簽完合同出來看看時鐘是凌晨12點02分，氣溫-25℃，風感-40℃，不過好像不覺得太冷。