“首付款比例低於20%就要買(房屋貸款)保險。”這是我們常聽說的一句話。對於大部分華人來說，買房之前都會準備一定的首付款，並根據自己的積蓄，量力而行，儘量避免買保險。那麼這個保險有什麼作用，到底誰買了加拿大房屋貸款保險呢?

　　截止2009年12月31日CMHC承保貸款餘額(CHMC2009年年報)

　　以上CMHC的統計數字，讓很多人大為不解，為什麼買保險的貸款中首付超過20%的貸款占了60%以上呢?不是說首付超過20%就不要求買保險了嗎?是的，如果貸款申請人首付比例超過房價的20%，政府就不強制要求商業銀行購買貸款違約保險。那麼借款人首付在20%以上，又買了保險的貸款，就是商業銀行主動要求買的保險了。

　　很多華人消費者一聽“買保險”三個字，頭就搖得像撥浪鼓似的，心裡在想“只有傻瓜才買”。其實，通過買保險早日實現住房夢的人才是最精明的。筆者曾多次在以前的文章中列舉一個持工簽的留學生主動買保險的例子。2009年4月，在大多數加拿大人認為房價還能再跌一半的時候(現在看起來很可笑，但當時幾乎所有的媒體都是這個觀點)，這位小女生拿出2.6萬元的首付款以26萬的價格在BAY街上買了一處condo，一室一旦，一年後的市場價在33萬左右。保費共計5200元(分攤5年償還，每年約1040元)，一年的利息支出為8500元，一年投資回報率達197%。由此可見，買保險的人一定是有知識、有眼光、有魄力，最重要的是有穩定收入的人。加拿大的住房保險始創於1946年，其初衷是幫助加拿大人在二戰之後重建家園。至今，CMHC不改初衷，幫助那些有穩定收入，但首付款不足的消費者早日實現住房夢。如果你有一份穩定的收入，沒有必要等到攢夠20%首付，更不要期待房價會下跌。道理很簡單，如果你是房主，房價下跌的時候你會賣房嗎?加拿大是個移民國家，租房市場非常活躍，房租通常可以抵消所有開支。2008年底至2009年4月就是很好的例子，房價雖然下跌了，但買房者在市場上的可選擇餘地也非常小，因為很少有人在這個時候賣房。如果買房自住，有一個放之四海皆準的竅門——“早買”。在加拿大，只要攢夠5%首付，有穩定工作，就可以考慮買房。很多華人朋友既不願交保費，也不願意付銀行利息，但卻願意交租金。其實，你的房東拿着這些租金也是去交保費和利息了，但房子永遠是房東的，不是你的。目前，5%首付，25年還款期的情況下，保險公司的保費費率為貸款金額的2.75%，如果一個家庭打算購買36.8萬的房子，目前每年租房支出超過$9625元(相當於35萬元貸款的保費)，有超過1.84萬元(5%首付)的資金用於首付款，就不如早一年買房了。可以籠統地講，首付不足20%就去貸款買房的人，應該是最了解加拿大住房政策，最有膽識的消費者。

　　以上是明知自己首付不足還要貸款買房的消費者，占了有按揭保險房屋貸款餘額的38.3%，其餘的61.7%來自什麼樣的消費者呢?這部分消費者要麼是首付高於20%但銀行依然認為風險較高，向保險公司購買了保險，並將保險費轉嫁給了借款人;另一類是金融機構自願投保，並自行承擔保費，因此借款人根本不知情。

　　了解加拿大按揭與住房公司(CMHC)的人都知道，CMHC有兩個重要的職責，一是提供住房按揭貸款違約保險，降低商業銀行信用風險，從而使更多的消費者能夠得到按揭貸款;二是資產證券化——收購按揭貸款，承銷按揭貸款債券，將金融機構的按揭資產轉化為現金。CMHC的第二個功能與美國“兩房”的作用是相同的——制定收購標準，收購貸款並將其證券化。大銀行存款較多，資金來源充足，可以將大部分按揭貸款持有至到期，而小的金融機構資金來源有限，通常會把大部分按揭貸款出售，套現後續作更多的按揭貸款，從中賺取差價。加拿大中小貸款機構從風險偏好上可以分為兩類：一是承做A類按揭貸款的風險規避型金融機構;另一類是承做高風險的B類按揭貸款機構。A類貸款機構專做風險低的按揭貸款，其中一些金融機構甚至把每一筆貸款都送去CMHC投保，以便在需要資金時立刻將持有的按揭貸款出售。借款人首付款超過20%的貸款，保費費率較低，由這些機構自己承擔了，因此借款人不知情。

　　從上述情況我們可以了解到，為什麼在加拿大只有大銀行才有新移民按揭項目，為什麼留學生等非加拿大居民可以在大銀行拿到正常利率，而在小的金融機構得到的利率較高。小的金融機構缺乏資金實力，很難將一筆按揭貸款持有至到期，如果出售，按揭貸款的質量必須符合CMHC制定的收購標準，但新移民、留學生身份等按揭貸款因不符合收購標準，無法出售給CMHC的，原因是CMHC只收購有收入的借款人的按揭貸款。值得注意的是，一些B類金融機構確實承做不符合CMHC收購標準的按揭貸款，但是利率非常高。如果你正持有留學生簽證、訪問簽證，以及難民紙，最好直接向加拿大的五大商業銀行諮詢。如果有人在媒體上自稱能夠為上述借款人“解決困難”，最好要問清是哪家貸款機構的產品，利率是否超出正常市場利率很多。一些不良中介將上述非居民的借款人介紹給B類貸款機構，從中賺取高額佣金。最近筆者遇到一位在三年前被中間人介紹給某信託投資公司，支付了3年6.95%高利率按揭貸款的消費者，3年間共支付本息合計9萬元，其中本金只有1.8萬。3年前，2007年，5年期固定利率貸款的水平只有5.7%，而這位當時還是留學生身份的消費者，3年的固定利率就高達6.95%。

　　加拿大的按揭貸款(違約)保險制度對加拿大住房貸款，乃至房地產市場有着舉足輕重的影響。今年4月19日實行的房貸新規則就是由CMHC制定和實施的，從效果上看，已經成功地完成了加拿大房地產市場的“宏觀調控”。

　　了解和善用住房保險制度，可以讓消費者早日圓住房夢，甚至會有投資收穫;不明就裡，則很容易受騙上當。希望本文所列舉的兩個例子能對廣大消費者有所啟發。