應該說，這些炒家很會選擇時機，挑在大學畢業生離校之際瘋狂炒作住房租金，製造市場恐慌情緒，再加上中國的發改委一貫不作為，他們拼命打擊炒綠豆，卻罕有打擊炒房租，才給了住房租金炒家以可趁之機。最近，我奔波北京、上海、深圳三地，實地查看了住房租賃市場，都不具備住房租金上漲的基本條件。

　　這三個城市都有一個共同的特點，今年住宅空置量大規模上漲，可供租賃的住宅與需求租賃的人比例很不相稱，住宅實際完全處在嚴重過剩狀態。從市場供求關係來看，一線城市住宅租金暴漲，是和辣椒、大蒜、綠豆一樣的短期炒作行為，而炒作住宅租金的主體不是房東，而是房地產的中介從業人員。

　　租金其實是無法炒作的，因為租金和收入密切相關，是中國住宅中罕有的消費形態，也是政府必須從體制上保證價格體系健全的形態。租金不符合這個城市租房人的收入水準，是無論如何支撐不下去的。今年五月以來，一線城市住房租金價格上漲沒有反應在老房東上，所有續租的租金都很少上漲，只存在新租房這一塊市場。

　　新租房市場的主體主要是新畢業的大學生。但是，新畢業的大學生的起薪決定他們無法承受過高的房價，在深圳大學畢業生起薪為2100元，是一線城市最高的，北京為1960元，上海為1980元。平均起薪過低，決定他們只有能力承擔600元左右的租金。因此，在上海很多群居現象，一套三房的房子往往住着十幾個人，月租為300至500之間;而深圳解決的方式是城中村，價格在600至800元;北京有一些老房子和一些蟻族聚散地，租金在1000元左右。這種租房形態，是一線城市新增求職人員的過渡性租房形態。

　　從目前情況來看，因就業崗位的減少，今年新增大學畢業生到一線城市求職人員正在大幅減少，深圳往年大學畢業生的就業崗位有20萬左右，今年只有12萬至13萬，目前沒有新增就業崗位的跡象;上海、北京往年可新增就業人員50萬左右，今年只有30萬。就業人員在減少，為什麼今年這三個城市的租金突然暴漲呢?

　　一是一線城市的租賃市場不完善，政府主導下的公租房基本不存在，給了炒家以機會;二是2009年由於房地產的非理性發展，原先用於過渡性租賃房很多被拆遷，沒有新的租賃房補充進市場;三是房地產中介從業人員過多，他們以前大多幫助樓市炒家炒樓，現在遇上房價調控，無樓可炒，便紛紛轉向幫助房東炒租金。

　　那麼，一線城市住宅租金真的能夠支撐下去嗎?根本沒有可能。從趨勢上看，完全沒可能。一是一線城市住宅空置量非常大，由於沒有開徵房產稅，導致這些住宅既沒有入住，也沒有用於出租，只要一開徵房產稅這些住宅將會降價銷售，不願降價銷售的很多將用於出租，目前，一線城市二手房源猛增，表明很多炒家傾向賣出房子，但是，成交量稀少，未來會有一部分空置住宅轉向租賃。深圳目前有12萬套、上海24萬套、北京22萬套住宅正處在這種狀態。

　　二是中國經濟處在衰退之中，一線城市大量實體經濟已經內遷，未來新增就業崗位非常少，經濟熱點正在逐步轉向二三線城市，因此，新增就業人員將逐步流向二三線城市。這樣，在經濟復甦之前，這種就業趨勢無法改變。留戀一線城市的大學畢業生，處在逐步轉變觀念的時期，一旦市場對二三線城市的認同感增強，過渡房現象將在一線城市消失。

　　三是政府正在大量開發公租房，重慶已經開發750萬平方米，未來還有3000萬平方米，而且租金為6折，滿5年後可以購買。一線城市也在大量開發公租房，與重慶的模式差不多，所不同的是上海的公租房先解決一些急需人才。這種模式在一線城市推廣後，可以減少大學畢業生的創業時期的生活成本，增添城市活力。

　　所以，一線城市住宅租金暴漲只是短期現象，到這一批新增大學生逐步消化時，一線城市的租金將會發生暴跌，基本會恢復到去年的狀態，甚至更低。很多人因為沒有合適的工作崗位，將被迫離開一線城市;大量的空置住宅將在房產稅開徵的大背景下逐步轉向租賃。現在的租金價格頂多還能撐3個月，不用到10月份，一線城市租金將會暴跌。