外資新設房企數大增 千億美元購商業地產賭升值

2011年04月06日00:32中國經濟周刊

《中國經濟周刊》記者 孫維晨|北京報道

在漸進調控房地產住宅市場的大背景下，國內房地產商已經意識到轉型的時刻或許到來。一些民營或國有性質的開發企業正着手將經營的重點由住宅轉向商業地產。

但是，他們的速度已明顯落後於外資機構。

2011年2月以來，橫跨大洋的強勁對手頻繁加速布局中國商業地產。這或是“抄底”的前奏。來自商務部的備案顯示，截止到3月24日，僅3月份外資新設或者增資的房地產公司就出現井噴，高達39家。

外資狂購商業地產

戴德梁行日前發布全球房地產投資報告顯示，2011年全球預計會有1040億美元的資金投向亞太區的房地產，較2010年年中的資金量上升45%。其中，中國商業地產為資金重點流向。

此前，有預測認為，房地產企業領域的併購潮將爆發在住宅市場。這樣的觀點主要源自中國大力度調控房地產市場。但近段時間以來，頻繁的外資併購正在領導另一場潮流。

來自上海產權交易所的數據顯示，在2月底的一個星期內，上海產權市場上房地產業的成交金額超過億元，新掛牌房地產項目的金額也居於首位。外資大手筆的併購行為也隱含其中。

其中，“上海國際集團廣場有限公司100%股權”轉讓項目的交易完成引人注目。該項目的持有方是上海一家國有獨資企業，收購方是新加坡的一家公司，最終受讓價格超過3.1億元。

來自上海產權交易機構的登記信息顯示，“上海國際集團廣場有限公司”的註冊資金和實收資金均為1.5億元人民幣。其唯一股東，上海國際集團資產管理有限公司持有其100%股權。該資產管理公司為上海國際集團有限公司的控股子公司。

2006年的資料顯示，上海國際集團有限公司是一家成立於2000年4月20日的國有有限責任公司，股東分別為上海市財政局，持股52.91%；上海國有資產經營有限公司，持股47.09%。

其實，被轉讓公司所持有的“國際集團廣場”便是曾經獲得國內建築最高獎項——白玉蘭獎的德隆大廈。2006年，德隆系崩塌後，這座以其企業名稱命名的廣場建築便以5.95億元的價格被上海國際集團收入囊中。

在國際集團廣場售出當周，“長沙廣悅置業有限公司39%股權”的轉讓項目也實現交易。根據公開資料顯示，長沙廣悅置業有限公司擁有在長沙開發的一個住宅及商業的項目，項目位於天心區，湖南省政府西側，樓面面積約30萬平方米。

該項目被香港一家置業有限公司收購，成交價格達到2.9億元。出讓方是中國五礦集團公司。

而在此之前，新加坡的“中投”——淡馬錫公司子公司嘉德置地宣布，公司新增位於廣州市番禺區石樓鎮一占地面積約50萬平方米的商業項目，並計劃未來3至5年投資約人民幣100億元於中國內地，其中包括將旗下商場數量翻倍至100家。

與亢奮的新加坡企業並肩而行的是愛爾蘭最大的房地產企業財富控股集團。在2月末，其麾下信託子公司華瑞中國地產信託計劃發行價值5970萬新元的可轉換債券，為該公司以人民幣5.75億元收購上海淮海商城的交易融資。

來自華瑞信託的公告稱，淮海路的租賃市場近年來，特別是過去兩年，一直保持兩位數的強勁增長，租金平均每年增長18.0%。因此，收購淮海商城，對其重新翻新及定位，是為了使其未來5年租金翻倍。

除了一級市場開發商的收購和兼併，外資也對中國房地產中介服務商頗有興趣。美國房地產中介商21世紀不動產的中國公司在3月初收購北京上古地產的大部分股權。

或許商業地產的誘惑已經足夠強大，連法國零售業巨頭家樂福也在3月1日表態，擬將其旗下的迪亞天天折扣連鎖店和它的地產業務分離出去，並分別成立為各自獨立的上市公司，以提升投資價值並提高盈利能力。此舉被解讀為家樂福藉機進入中國商業地產的前兆。

積極交易的背後，是商業地產被視為了“價值窪地”，以及“熱錢”的灘頭陣地。

一位外籍房地產投資人士對《中國經濟周刊》置評說：“目前中國商業地產的價格比較低，而且可用資源豐富。與此同時，一些外資機構看好未來人民幣的升值預期。”他說，如果要送一大筆錢進入中國大陸就必須找一個安全的領域。而商業地產價格低廉，又不受政策影響，比較穩定。

據記者了解，目前外資投資國內商業地產主要有三種渠道：第一種是非居民機構和個人投資房地產；第二種是外資通過直接投資方式進入房地產；第三種是外資通過外債方式進入房地產。在3月初，外資加速流入房地產市場的動向已令中國金融主管部門有所警覺。中國人民銀行瀋陽分行行長王順參在央行主管雜誌《中國金融》上撰文，建議加強對外資過度流入房地產行業的管理。

本土企業加速追趕

眼看着商業地產逐步變為吸金窪地，本土房企亦加速布局商業地產。

3月中旬，A股市場房企龍頭之一的招商地產發布公告稱公司擬將全資子公司深圳招商房地產有限公司，派生分立（編者註：指某公司將其部分資產或營業進行分離，另設一個或數個新的公司或分支機構，原有公司繼續存在的公司分立形式）出新公司——深圳招商商置投資有限公司(下稱“招商商置”)。

觀察家認為，在一系列高層人事調整和公司構架裂變完成後，招商地產 (000024.SZ)做大商業地產的決心已露。這也為其龐大的商業物業資產分拆上市留下巨大想象空間。

3月22日，招商地產董事長林少斌在與投資者見面時表示，未來會更加關注商業地產。另一位高管招商地產總經理賀建亞亦認為，未來中國將迎來商業地產發展的黃金時期，“那麼多開發商選擇在商業地產業務方面進行一些嘗試和突破，其實也是英雄所見略同，也是大勢所趨、規律使然”。

幾乎在同時，金地集團在公布2010年業績時表示，未來5年，商業地產開發將成為金地重要的業務板塊，並與房地產金融成為金地未來發展的重要兩翼。

金地集團董事長凌克說，2011年金地將在商業地產投資一至兩個綜合體項目。據了解，大中型城市綜合體是金地商業地產業務當中的主要產品。金地集團計劃，在今後5年，每年在商業地產領域的投資額度保持集團總投資額的20%左右。

另一家香港上市內地房企奧園地產在3月22日晚間公告稱，3月21日，公司之間接全資附屬公司Winwick Development Limited於當日簽署兩項收購協議，以人民幣3.83億元的總代價獲得佑林泛太及佑林（崑山）於中國江蘇省崑山市項目用地5A及項目用地5B建設之商業住宅物業。

此外，龍湖地產、華潤等企業已切入不同類型的商業地產產品開發。

另有消息稱，中國太平洋保險擬以44億元人民幣,從賣方亞太置地手中收購徐匯區長樂路世紀商貿廣場一事可能在近期水落石出。這或將成為上海第一筆保險資金投資商業地產的大單。

其實早在2010年，國內房地產企業便開始大規模接觸商業地產。不過，任何略懂房地產產業的人都知道，房企轉型並非那麼簡單。眾所周知，原本主攻住宅類產品的開發企業要想轉型為商業地產，必須克服資金、管理、人才配置以及相關資源和經驗等各種困難。

一位房地產投資基金人士認為：“當前，大多數房地產企業轉型會遇到不同的問題。這並非能在短時間內解決。相比近段時間頻繁的外資布局商業地產，中國企業在一些領域都略顯落後。外資企業除了有雄厚的資金，還有專業的管理技術、操作經驗。”

一直以保守商業地產形象出現的SOHO中國董事長潘石屹也公開表態說：“商業地產不會受到調控影響。市場上那麼大的資金流動性，總要有個蓄水池。即使它流到商業地產，推高了商業地產的價格，也跟老百姓沒關係，因為投資商業地產的人都不是弱勢群體。”

易居房地產綜合研究院院長楊紅旭對《中國經濟周刊》說：“目前外資頻繁布局商業地產可以看做外資機構對人民幣繼續升值的預期影響。對中國本土企業的股權併購和項目收購，對於他們的資金來說是安全的，可以讓他們有套匯預期。”

同時楊紅旭亦認為，這與市場當前的變化有關。“隨着調控的加劇，資金會逃往商業地產避險。”“從目前上海的一些區域看，商業地產和住宅地產依舊存在價格倒掛的情況，即商業地產價格低、住宅價格高。而這種市場關係並非短時間就能有所改變。”