吳其倫

11月11日，在2011年財新峰會上，劉明康表示，假設最壞的情況發生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能收回，但本 金沒有問題。此消息一出，立即在房地產業界引起軒然大波，有人質疑劉明康的說法，稱房價跌50%銀行肯定承受不了，有人說房價下跌50%，中國經濟會受重 創，甚至有開發商說，“房價跌50%就跑路，但肯定是銀行先死”。

而業界知名人士也紛紛發表看法，葉檀稱房價緩步下行才是福，李稻葵稱未來兩三年房價跌幅不會超過15%。他們的核心觀點是，中國房價萬萬不能大跌，否則將國家大亂。對此，筆者以為，中國房價跌50%，不僅銀行承受得了，對於中國而言，也絕非不能承受之重。

首先，房價是近兩年才猛漲的，絕大多數房貸是房價上漲前產生的，房價跌50%，銀行完全能承受。

劉明康說“銀行業60%以上的貸款是在2009年6月30日以前發放的，而房價是在此後6個月內才呈現了幾何級數的增長，所以銀行業風險承受能力較大。”

他進一步解釋稱，自2008年，銀監會就要求商業銀行進行房地產壓力測試，監管部門也會進行整體測試，這樣的測試已經進行了三輪，得到的結果是，當房價下 跌40%時，銀行的貸款覆蓋率仍能達到110%；而最壞的情況發生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有 問題。

在他看來，銀監會對於首套房和二套房的區分，以及據此對首付成數的區別要求，會起到防範按揭貸款風險的作用。

在房地產開發貸款方面，劉明康指出，銀監會已經要求銀行注意風險防範，比如，開發商目前貸款時要按照在建工程來抵押，而不是用地皮來抵押，這種做法已成為了銀行的主流，而對於土地貶值可能造成的貸款風險，劉明康表示，壓力測試已將這種因素考慮進去。

除了劉明康的有力佐證，還有更為重要一點，即在房價下跌50%的市場態勢下，將激發大量的市場需求，從而令個人房貸大量增加，而新增房貸所產生的利潤足以彌補因個貸違約所產生的損失。

故此，房價下跌50%，銀行完全能承受。

其次，房價下跌50%，儘管銀行不良貸款率將上升，卻不會危及金融體系。

銀行貸款在房地產方面的貸款大體分為兩類：地產商開發貸款和居民按揭貸款。居民按揭貸款成為不良貸款的可能很小，因為絕大多數居民不會選擇拒絕還貸而白白 扔掉幾十萬的首付款。房價下跌有可能導致一批地產商倒閉，造成不良貸款。但我們說這種不良貸款只是一個時間問題，因為地產商可能會由於資金鍊條的暫時斷裂 而破產，但是如果他們所正在進行中的地產項目順利完成，所產生的利潤是足以歸還銀行貸款的。所以對於這種情況的解決辦法就是兼併和債務重組。或者直接由政 府出面將該地產商的樓盤規劃為限價房和廉租房項目。相信其產生的利潤足以歸還銀行貸款。

第三，房價跌50%，儘管將導致已購房者資產縮水，卻不會引起社會動盪。

已購房者分兩種。完全自住者和投資或投機者。對於前者。房價的上漲和下跌只是心裡層面的影響，對其生活並不構成實際影響。對於後者，一般是身有餘財的富人階層，房價的下跌是他們完全可以承受的，也是應該由他們來承受的。

第四，房價跌50%，儘管將導致部分地產商破產，卻有利於房地產領域洗牌，促進房地產市場儘快邁向健康有序的發展通道。

房價下跌50%，可能會造成長期的市場觀望，從而導致部分地產商資金鍊斷裂而破產。我們說這是地產行業為之前的瘋狂必須付出的代價。十多年來房地產市場瘋 狂發展，魚目混珠，泥沙俱下。房價的下跌，大浪淘沙，洗掉那些不合格的地產商，使一些真正有實力的，有社會責任感的地產商留下來，實行兼併重組，對地產行 業的長期方展也是有好處的。

第五，在政府大面積保障房建設推進的基礎上，即使房價下跌50%，也不會對房地產相關行業產生什麼不利的影響，反而會在很大程度上拉動內需。

今年，1000萬套保障房順利完成，這樣，在後期的建設、投放過程中，將在很大程度上帶動建築、建材、家電、家居等房地產相關行業發展。即使房價下跌 50%，也不會對房地產相關行業產生什麼不利的影響。相反地，房價下跌50%，將促進民眾在教育、旅遊、休閒、文化等方面的消費，在很大程度上拉動內需。