如果我們瀏覽美國的房地產網站尋找合適房子的時候，常常會看見Forclosure, Pre-Forclosure, Short Sale, REO等字眼。這些字眼在安省很少見到， 因為安省實行的是Power of Sale， 不存在什麼Short Sale和REO的情形。 Power of Sale是Foreclosure的一種， 但是安省一般不會用這個名字， 同樣的道理安省一般也不會有人用Pre-Foreclosure這個名詞。 這些名詞有時把人都搞的很糊塗，到底這些字眼後面隱含什麼確切的意思呢?它們是不是一回事?如果不是一回事，它們之間有什麼不同?如果不理解這些名詞，不知道這些名詞後面所隱含的風險而盲目去購買房地產很可能會讓自己陷入費錢又費時間的境地。

　　Foreclosure是指當債務人(房主)無法履行Mortgage合同時被債權人(銀行或其他貸款機構)經由一定的司法程序剝奪債務人對房產的權益，將債務人名下的房產拍賣，以拍賣所得填補債務人所欠債項。

　　Pre- Foreclosure顧名思義就是指在發生Foreclosure之前了。指的是在房主沒按時支付Mortgage時銀行發出通知說要開始法律行動剝奪房主對房屋的權益了。每個州的法律往往會給一定時間給房主阻止Foreclosure的發生。如果在Foreclosure發生之前房屋由房主自己或委託經紀售出，同時扣除相關費用(佣金，稅等)所得淨收益比所欠Mortgage要少的話，需要銀行的批准這個交易才算成。 這種情況就叫Short Sale了。因此Short Sale是Pre-Foreclosure的一種。如果所得淨收益比所欠Mortgage要多則不需要銀行批准。

　　REO 是Real Estate Owned的簡寫，有時又叫Bank Owned，是指銀行在把Foreclosure的房屋拿去拍賣，沒有人買，於是銀行擁有了這棟房屋的產權。銀行不是房地產公司，不能自己去管理管理這些房子，房子不能老壓在手裡面，因為房子的各項費用開支也不小，比如地稅，水電氣，日常維護等開支。所以銀行就委託房地產中介公司在MLS上掛牌出售。

　　Foreclosure 的過程在前面一篇文章有介紹這裡不說了。Pre-Foreclosure和一般正常交易類似，買賣雙方一般都是自然人，不牽扯到銀行。REO和正常交易唯一的不同就是賣方是只不過銀行而不是自然人了。下面要重點談的是Short Sale的程序，因為走完整個程序往往耗時很長，一般要長達半年以上，理解這個程序有助於買家決定是否值得等那麼長的時間去買那樣的一棟房屋。

　　如前面所說Short Sale顧名思義是房主出售房屋的淨收益不足以支付所欠Mortgage，出現短缺。在這種情況下銀行需要房主證明他(她)有經濟困難而支付不起所欠款項。如果房主同時欠HOA費，政府的稅款等，那麼需要得到這些相關的機構的批准。收到房主的申請後，銀行有專門的部門給房主制定好Short Sale的一套規定和適用於Short Sale的房屋交易條款。在批准Short Sale過程當中銀行往往會讓獨立的第三方評估房屋的市場價值， 銀行根據自身的規定和貸款的種類去批准或不批准Short Sale。如果牽扯到的機構不止是銀行那麼整個過程將拖的很長，長達一年也不足為奇的。

　　通常對於加拿大的買家來說一般很難買到Foreclosure拍賣的房屋，因為Foreclosure拍賣需要買家拿着銀行本票去拍賣場參加競標。如果拍中，一次性全額支付款項。外國人一般沒這樣的條件親身實地的去這些拍賣場地去競標。同時由於這些拍賣屋都是“As Is”的，如果有任何問題不能去追究任何的人，這給不了解當地情況的外國人帶來很大的風險。畢竟這些拍賣屋很多狀況很糟糕，原來的房主沒錢去支付房屋貸款了哪有錢去好好維護房屋呢。同時由於房主對喪失房屋心存不滿，很多人在被趕出自己的家之前對房屋大肆破壞，這些損失難以估算。雖然拍賣屋便宜但是對當地情況沒有一定的了解很難買到合算的房屋。

　　對於加拿大買家來說可能買到的便宜房屋一般是買Short Sale和REO的房屋。Short Sale的房屋一般比正常的市場價要便宜，但是需要銀行批准。裡面存在的風險是買家和房主成交了，但是需要等上一年半載的需要銀行批准，如果銀行不批准，那麼所有努力都前功盡棄。試想下那麼長時間市場可能會發生很大變化，如果市場往下跌，開始時覺得很便宜的Short Sale的價格可能到了被銀行批準時變的可能比市場價格還高。因此是否買Short Sale的房子需要根據具體的情況去分析。

　　REO的房子沒那麼複雜，就是直接和銀行交易。有時REO的房子的價格比市場價格要低，這取決於銀行對當時房地產市場的判斷和自身的財務狀況來定了。

（吳鵬）