郎咸平：中國房價降不下來的秘密

　　國家統計局12月9日公布的房地產開發投資數據顯示， 1-11月份，全國房地產開發投資64772億元，同比(較上年同期)名義增長16.7%，增速較1-10月份提高1.3個百分點。房地產的又一個“暖冬”來臨。

　　中國的房價為什麼降不下來?我在《財經郎眼08》一書中解讀了中國房價變動的內在邏輯，告訴你房價降不下來的秘密。

　　房價下跌，這只是一個統計遊戲

　　早在2012年3月18日，國家統計局公布了2月份中國70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，雖然2月份房價整體仍呈上漲態勢，但70個大中城市中有45個城市新房價格環比下降，漲幅縮小的城市個數也明顯增多。從同比數據來看，一線城市中除廣州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅價格均出現了明顯下調。儘管如此，房屋價格仍遠超居民收入水平，房價調控何時才能真正發揮效力，使之回歸合理價位，這不僅是溫總理的期望，也是國人共同的心願。

　　2月份的數據顯示，70個大中城市中，有60多個城市的房價是下跌或者停漲，以前這個詞叫“漲停”，現在叫“停漲”，這個現象應該怎麼理解呢?

　　我是最不喜歡談表面現象的，但是我們先來談一個表面現象，然後透過現象看本質。第一，這個數據，就是和1月份相比，房價好像不漲了，還有點微跌的可能，因此政府可以說，你看我們調控成功了是不是?這個表面上看起來是非常好，可實際上，這是一個很有趣的統計數字。以北京市為例，交易量大幅下跌是沒錯，比如說 2011年二手房的交易量下跌了38%。那麼房價也跌。怎麼跌呢?把通州都平均進去的話，那它肯定跌了。但是，通州不是北京城區，把它也平均進去了，這樣當然是跌，但三環之內並沒怎麼跌。這樣平均下來好像是跌了，政府覺得調控成功。想買房的人呢，就到郊區去買，比如說到通州去買，通州跌了，心裡也好過一點。市區的人呢，房價沒怎麼跌，心裡也挺好過的，因為本來就有房。所以說看起來好像是一個皆大歡喜的局面。

　　開發商更有意思，中小型開發商被大量淘汰，大型開發商卻越來越壯大。比如說，2011年萬科的銷售量上升了41%，利潤上漲了32%，就連第七名的碧桂園，它的銷售量和利潤也都上升了35%。出現了越調控，大開發商利潤還越高的現象。因此大開發商掌控了大量的資源，是真正的利益集團。

　　等於是重新一輪的洗牌，讓這些大魚把小魚都給吃了。然後小魚呢?2011年地產界有規模的收購兼併高達124宗，再加上小型的兼併以後，地產界所有的收購兼併總金額超過1500億。也就是說，調控之後小魚慢慢被吃掉了，而大魚則變得更大了。

　　以前曾經提過一個現象，叫“進入房地產”，就是比如說做醫藥的、做礦業的、做製造業的，都跑去做房地產。現在叫“逃離房地產”，這些小魚都跑出去了，不做房地產了，比如說回去做醫療或者做礦業去了。而且還有最後一個，2010年土地出讓金是2.7萬億，2011年高達3.15萬億，創歷史新高。地方政府也挺高興，因為出讓金也上升了。因此可以說，調控的結果是表面上看起來皆大歡喜。

　　所以這就是個統計遊戲。因此我同意溫總理曾經說的，如果按照與收入比的話，房價還遠遠沒有回歸到合理價位。

　　誰才是高房價的幕後推手

　　這一輪的房地產調控有兩個“紅線”，一個叫限購，一個叫限貸，這兩個作為現在房地產調控最核心的東西，也有一年了。那我們現在回過頭來看看這一年到底成效幾何呢?這次溫總理也是很誠心誠意地在記者招待會上跟新聞媒體做了一個分享，那麼房地產調控以來怎樣呢?

　　這也是我在微博裡面談到的一個我們應該關心的重點，也就是說，政府知不知道應該要調控房價?它當然知道的，它認為房價確實應該要調控。

　　民生是非常重要的事情。可是我想提出一個簡單的數字，我們做了一個統計，房價裡面有12項稅跟50多項費，加在一起占到了房價的70%左右。那我請問你，誰是高房價的最大推動力?因此用一個所謂打壓的方式，不准那些需要買房的人買房，當然不准炒房是另外一回事，但是全世界都在炒房，為什麼中國不能炒呢?美國政府給民眾最低的貸款利率，鼓勵他們去炒房，可是人家為什麼就不炒呢?因此這個問題是我們自己要檢討的，為什麼只有中國在炒房?

　　問題是房價要按照溫總理所講的“降到合理的價位”，可是怎麼降啊?70%是稅費，這是剛性的，降不了;10%是最起碼的構建成本，降不了;開發商20%的利潤，也降不了。這裡面還有很多的灰色支出，所以至少還要有10%的利潤，來保障它的灰色支出。所以加在一起等於90%。我們能不能突破90%這個剛性關口?