我在多倫多選房子的經驗

　　李 軍

　　很多新移民來到多倫多，在朋友和熟人的影響下短時間內買個房子。經過一段時間後，發現一些問題：不是買的房子不太合適，就是房價高出同類房子幾萬甚至幾十萬。而在加拿大買什麼幾乎都能退，就買了房子退不了。大家知道，在加拿大的工作不同與在中國的工作，相當單調和辛苦，幾萬和幾十萬元的失誤加上 MORTGAGE的放大，這意味着自己和家人要在工廠多干幾千和幾萬小時的辛苦工作來彌補這一輕率決策的失誤。所以，選擇買什麼房子，是一件重大家庭決策。在這件事上，千萬要做好細緻的工作，多花點時間，多聽聽，多看看，多比較，避免上述問題發生，否則到時追悔不及。那麼怎樣才能選好合適的房子呢?經驗表明有效的選房工具，恰當的買房時機，合適的房子區域是選好房子的最有力因素。

　　其實，無論做什麼事，有效的工具都起着事半功倍的作用。選房也一樣。有效的選房工具能使人們在更廣闊的視野里做出正確，恰當的選擇，從而避免失誤. “www.mls.ca”就是這一有效的選房工具。“www.mls.ca” 是加拿大地產協會專門為加拿大全國房屋及生意買賣提供的一個動態數據庫。在這個動態數據庫中，每天都有幾十萬個各式各樣的房源和生意可為人們選擇，其中也包含銀行拍賣房。打個比喻，“www.mls.ca” 就像一個大的國家級綜合型服裝連鎖超市，而您的熟人推薦您的房子就像是在這個超市門口有人提着幾件衣服叫賣。您如果想買一件合適的衣服，您當然要進入這個大超市裡去自由選擇，因為這樣您的選擇面會上萬倍寬廣，更適合於您找到您所需要的衣服。如果人們打算買房子，最好提前半年左右，在 “www.mls.ca” 上，自己每天搜索自己想要的區域和房型。然後進行橫向和縱向的比較。這樣就大致估算出該類房子的價格範圍，一旦發現有的理想的房子低於自己的設定價位及時買入。再有，當您找到地產經紀辦理房屋買賣時，一定要讓經紀提供有關該房屋的整個交易歷史，地產經紀的專業“www.mls.ca” 上有房屋的歷次交易歷史。如果該房屋的交易歷史次數越少，越好，因為交易歷史越多房屋的交易成本就越高，同時特別頻繁的交易歷史的房屋有潛在的問題的可能性就越大。另外，地產經紀的專業“www.mls.ca”還能查出您要買的房子的鄰居房子的歷次交易價格，這也是您買房子的重要參考價格。這都對設定買賣房屋價格有益，從而避免多花很多冤枉錢的失誤。如果人們真的經常在“www.mls.ca” 去查房子，人們會發現搶OFFER的行為有多荒唐，類似的房子太多了，為什麼要放棄十分重要的CONDITIONS去搶，一旦花高價冒着風險搶來的房子有嚴重的缺陷，那只能自吞苦果。同時，千萬注意，買房要自己選擇房子，選擇權是非常重要的權利，不要交給別人。有時人們喪失選擇權是有兩個原因，一個原因是有人剝奪了您的權利，另外是有人誘導您放棄這個權利。這都會導致您的利益受損。所以，買房子最好的辦法是自己有充分的時間在“www.mls.ca”選擇對自己合適的房子，然後找專業人士提供必要的專業服務。

　　選擇房子的時機對房價影響也很大。加拿大是自由的市場經濟國家。國家對經濟的調控主要是通過央行的利率調節。當經濟過熱時，央行就會提高利率，增加投資成本和投資風險，來降低企業和個人投資熱情;反之，當經濟疲軟時，央行通過降低利率，以便降低投資的成本和風險來鼓勵投資。所以說，央行的利率對加拿大的經濟調節起至關重要的作用。自從美國金融危機以來，加拿大一直維持低利率，降低企業和家庭的投資成本和風險，來鼓勵投資;同時，也通過降低利率降低加元對其它國家貨幣匯率價格，增加加國製造業的產品國際競爭力以利於加國產品出口。所以，幾年以來，在央行低利率政策下，企業和個人都對房地產業加大投資力度，多倫多的房地產價格一路上揚。但是，長期的低利率政策也有副作用，過大的投資必將造成房地產業的供給過剩，現在，溫哥華等城市已經顯現出來這個跡象;另一個副作用是國民負債率不斷增長。這兩個副作用對加拿大國家整個經濟一個極大的隱患。加拿大整個經濟活動是建立在一個良好的信用體系。國家政策不能誘導國民過多透支消費和誘導國民信用破產。現在加拿大的國民負債率已經在一個很高的水準，所以，不久的將來，國家可能出台相應措施以調整這種現象，比如提高央行利率等措施。事實上，國家已經對房屋貸款政策進行了調整，其效果將在不久的將來體現出來。因此，如果您和我有同樣的共識，如果您想買個好價位的房子，您可以耐心地等一等再買。

　　選擇房子的地點也對家庭很重要。一般說來，在多倫多華人越集中的社區，學校的排名越靠前，那裡的房價就越高。 多倫多是世界上為數不多的多元文化大都市，而且總是被評上人類最適合居住的特大城市。這說明多倫多除了極個別的小區域總體上講，無論是教育還是治安都是很好的。所以，只要人們買房避開這幾個小區域就都是不錯社區。現實中，多倫多相同的房子在不同的區域價差很大，有時會差幾萬甚至幾十萬。華人孩子多，校區排名好的社區房價更是高的離譜。華人家長為孩子教育捨得花這筆錢。但這筆錢花的值不值是值得商榷的。事實上，加拿大是沒有全國統一高考的，很多華人孩子沒有在這些排名好的學校照樣上好的大學，因為，這些華人孩子在其他族裔占大多數的學校里更易突顯他們的優異的數學成績。更重要的是，這些華人孩子在與其他各文化背景不同的孩子一起長大，他們的更理解文化的多樣性，將來能更好的與其他族裔的同事在工作上相互溝通和協作。長遠上講，這遠比在學校文化課多幾分對他們更有益的多。全球一體化和信息革命早已經結束了個人英雄的時代。今天，世界上絕大多數的GLOBLE COMPANIES的專業科技工作都是PROJECT,而PROJECT MANAGER的80%以上的工作內容是與TEAM MEMBERS溝通與協調。如果人們在加拿大上過COLLEGE和UNIVERSITY都會有這樣的體會。這裡的教育更強調TEAM WORK，更強調人際溝通能力。這種能力學名叫軟技能，也叫軟實力。事實上，不論是在大學還是工作中，絕大多數的優秀的管理人員和專業人員都是善於與他人協作的人，而不是一個人在那裡冥思苦想和單打獨鬥的勇士。即便是在中國,您也會發現大多數成功人士都得益於他們的優異軟技能。所以，我們如果真的為孩子將來選個好的房子區域，應該是多元文化濃厚的區域。這樣從小孩子就和不同族裔不同文化背景的孩子一起長大。將來他們在工作中，不單單地和本族裔人士溝通，而且能有效地與不同文化背景的同事和LEADER進行溝通和協調。這正是我們第一代移民所缺憾的，我們應該吸取這個教訓。不要以為社區房子越貴就好，其實，實實在在有益的東西並不貴。如果您能認可這點，那我們為什麼不選擇房子價格既便宜，又對孩子將來有好處的多元文化濃厚的社區學校呢?

　　最後需要澄清的是“買房子沒有風險的投資說法”。大家知道，加拿大是自由市場經濟，市場經濟的特徵就不是短缺而是過剩。在加拿大絕對不會出現房子供給長期短缺現象，因為無論是建造房子的資金資源，人力資源和材料資源都是充分的。事實上，加拿大政府為了控制房子過度投機現象，一直有效地監管房地產市場的發展，防止房子的過度投機導致房屋大量過剩而引發金融危機。前些年，確實有人投資房子掙了錢。有人兩年前花60萬元買的房子現在值90多萬。這是機遇造成的，是可遇不可求的事。機遇不是規律。如果現在有人重新模仿這個機遇，其結果可能會截然不同。人們可理智地設想一下。如果投資60萬在多倫多買個房子，兩年後就一定能長到90萬這一假設是正確的。加拿大的資本是可以自由流動的，如果房地產行業的投資回報率明顯高於其它行業，那投資其它行業的投資者就會把大筆資金轉移到這個領域，買一些房地產，他們既輕鬆又可以獲得較高回報。也省得他們絞盡腦汁地經營其它低利潤行業。為什麼他們不這樣做呢?其實，房地產也還是存在着風險的。不信，您可以環顧一下這個世界，看一看美國房地產市場，再看一看歐洲的房地產。他們的房地產業都經歷過十幾年的繁榮，那時，人們投資房地產者不會想到房地產會有今天的後果。今天，我們加拿大人很慶幸沒有出現這些國家房地產危機，是得益於加拿大政府在金融危機時及時降低貸款利率並長時期維持這一低水準的利率。在多倫多買房子風險有多大確實存在爭議。但可以斷定的是“在加拿大買房子沒有風險的投資說法”一定是錯誤的。

　　綜上所述，新移民來到多倫多這個多元文化的美麗和富有生機的城市和全新的社會。首先，人們需要一定時間適應這個社會環境。尤其在買房之間要多花些時間在www.mls.ca進行充分的搜索和分析，為最終買房決策做必要和充分的準備，以減少決策的失誤。其二，加拿大是自由的市場經濟，市場經濟的特徵就是過剩。也就是商品的生產和供給的速度要大於需求的速度。所以，房源供不應求一定是短期的，長期一定是供過於求。政府的監管職能就是防止過度投機，造成房屋市場嚴重過剩，從而引發金融危機。知道這個原理，就不會在別人搶樓花時，自己花高價也跟着搶(這都是在國內短缺經濟留下的後遺症)。最後，是社區的選擇，我們要為孩子選擇多元文化濃厚的社區學校，(設想一下，如果這樣的多元文化學校開在北京上海，可能一年學費十多萬，達官貴人會為他們的孩子也會搶破頭，輪不上我們的孩子)這樣社區房價在多倫多既便宜對孩子未來又有好處。如果您也能認同上述理念，按上述辦法去做，人們僅買房子一項就可以節省幾萬，甚至幾十萬元，而且對家庭的長遠利益還有好處。這樣好的事，何樂而不為呢?