2012年, 朋友介紹我一個外州的買房客, 星期五傍晚建立起聯繫後, 他說他希望儘快買房, 但周六周日我已經有約了. 在我結束了周六下午的看房, 趕赴他住在Lawrenceville的朋友家與他會面, 運用<買房三要素>, 三言兩語, 就把他想買房的位置,價錢,功能搞清楚了,並為他設置了Duluth, Lawrenceville 兩個地區房產搜索網頁.

　　本打算星期一才帶他看房, 結果周日帶人看房比我原預計的結束早, 臨時決定加他周日下午看房, 我們看了三處房產, 說實話, 他連亞特蘭大的地理還搞不清, 只是因為朋友在這裡買了房, 介紹他也在這裡買房. 這裡的房價顯然要比他本州要便宜得多, 我們一邊開車, 一邊向他介紹亞特蘭大的地理. 開始我誤認為, 他買投資房的目的完全用於出租, 後來搞清他已退休, 想從外州搬來自住或許出租其中一間. 在剛看過的三處房產中, 有一套對自住非常適合, 為了不錯過一個好的選擇, 我們又折回去, 再次查看了那套房, 那套房有人住, 要預約, 我臨時給Listing Agent 打了電話, 雖然得以進入,但由於房主不在, 主臥室是被鎖住的, 沒有看成主臥室.

　　晚上他對另一房產又感興趣, 想make an offer. 由於是HUD Homes, 要在hudhomestore.com去bid. 我告訴他, 我要代表他, 需要簽署Exclusive Buyer Brokerage Agreement, 還需要他的SSN#,等. 他都同意, 我們就通過網上, 做了電子簽名E-signature. 好象一切順利, 就等明天看了房, 開始bid 投標了.

　　星期一上午,首先帶另一家人看了Alpharetta 這邊的一棟房, 趕到Lawrenceville 已經是午餐時分, 他和他朋友熱情地請我在一家中餐Buffet吃午飯, 飯後我們去看了他想bid的那套房, 結果不盡滿意, $5.4 萬的房那能和 $8.9萬的房相比, 要修的地方實在太多, 只好放棄. 想想還是昨天看了兩遍的$8.9萬的房好. 這樣來來去去,大概也把Duluth, Lawrenceville 兩個地區的地理都搞清楚了. 只是這$8.9萬房的主臥室沒看, 下多少Offer, 心裡有點兒沒底. 現在又快到我接我們孩子的時間了, 我說你沒事就和我去接孩子, 順便去我們家, 晚飯後再把你送回你朋友家, 就這樣去了我家.

　　晚飯時我突然想起, 我們應該利用晚上房主在家的機會, 上門親眼看看主臥室. 我們趕緊往回趕, 路上他和我聊起, 他前不久與一老美Agent 也簽了Exclusive Buyer Brokerage Agreement, 咦??? 這下引起了我的警覺, 我說我明天要找我的 Broker 問問, 這事如何解決. . .我們的誠心打動了房主人, 主人開門讓我們查看了主臥室及bath room, 還解釋了空調機完好等, 這下我們放心了, 準備下Offer了.

　　星期二的早上, 我馬上向Broker問了, 我的看房客可能有簽署兩份Exclusive Buyer Brokerage Agreement的經過, 我的Broker 告訴我, 我沒有問題, 我是在不知情的情況下與他簽的, 他需要去 fix 這件事, 我仍然可以代表他去下Offer, 只是他 “Play between two agents”, Worst case, 前 Agent 可以訴他, 他要pay 2 份Commission. 要知道, 我們Agents在前面做, 實際上是代表我們的Broker, 出了事, 我們Broker會出面為我們打官司的, 這就是我們Broker要我們在下offer 前, 一定要和客戶簽Exclusive Buyer Brokerage Agreement, 沒有這個文件, offers, contracts 在法律上就不完整.

　　當我把這個實情告訴我的客戶, 他害怕了, 他向我解釋他完全不懂, 請我不要追究他, 我看他也不是成心的, 就告訴他, 即使你找前一個Agent 下這套我帶你看房的Offer, 我也不找你要Commission, 我們就算是交個朋友吧. 他說了一大堆感謝我的話, 並說他的弟弟或是朋友買房, 一定推薦我等,我們後來也就不接觸了.　..

　　過了些日子,他特從外州打電話告訴我, 他和我看的那棟房, 又找了原來的那個老美Agent, 他們下了Offer 並加價$2.2萬, 總價達$111,000. 由於一個環節上沒有掌握好, 當Listing agent告訴Buyer Agent 他們在三個top offers 里, 兩個不要求做 inspection, 但他的 Agent出於保護客戶的目的, 未和他商量就在電話上, 向Listing agent強調要做inspection, 因為Seller怕inspection後會有些細節上的麻煩,如要求修理等,結果 Seller 選別家了.

　　事情還沒有結束, 他實際上和他的Agent有一棟Townhouse 下的Offer已經under contract, 如果買了後面的Single Family House, 他就打算放棄,甚至Earnest money $1,000 也不要了. 但在最後的機會, 看到買房競爭如此激烈, 他又改變主意決定要了, 這讓Both listing agent and buyer agent大喜過望. 其實這套$8.5萬的Townhouse, Location 很好, 又有全套的設備, Move in Ready Condition, 自住滿好的. 回想起在亞特蘭大的日日夜夜, 他說他很感激我, 我也為這位朋友, 終於買到了他的房子感到高興. (笑)