在與紐約市一橋之隔的新澤西州利堡鎮(Fort Lee)，一座四十七層高的玻璃外牆公寓即將封頂，通體藍色的鏡面玻璃在陽光照射下閃閃發亮。這座歷時五年建成的龐然大物對當地人而言既熟悉又陌生，長方柱狀外形屬於時下常見的極簡設計風格，七百九十八英尺的樓高也是典型的現代建築高度，然而出現在這裡卻成了新鮮事物，因為人們上一次目睹新樓落成，還是在三十多年以前。

安土重遷的美國小鎮居民通常在老房子一住就是一、二十年，周圍小區也相對固定，很少經歷大興土木。然而在摩天大樓林立的紐約，新建築也並不多見。上世紀七十年代以前(一九三八至一九六八年)建造的帶有外部防火梯的公寓樓，現在仍是紐約住宅的一大標誌。有人說在紐約蓋樓房像是打補丁，新樓只能在夾縫中生存，擠在幾座古老建築的中間，或是隱藏在一片舊樓群的邊緣地帶。

為什麼在這個發明了電梯從而造就了高樓大廈的國家，一座新樓的破土卻如此困難?

民意是其中一個因素，在美國，任何營造計劃都必須首先獲得所在小區居民的認可，確保因新建築而增加的人流和交通壓力在其可承受範圍內。得到民意的一致綠燈絕非易事，開發商與民眾的談判動輒數月，有時甚至拖上好幾年。利堡鎮的那座公寓樓(TheModern)，當年正是因為遭到當地南歐移民小區的強烈反對，遲遲無法動工。

不過更重要的原因是，美國的許多城市都擁有歷史保留區(Historic Preservation)，身處這些區域的建築，無論高矮新舊，都必須維持原貌，既不能被拆除也不能被人為改變外部形態，只能進行內部改造翻新。於是，翻新(renovation)便成為人們改變生活空間的方式，而不是推倒重建。因此房地產市場上充斥着“戰前樓”(Pre-warBuilding，建於第二次世界大戰以前)並不算稀奇，房產中介向客戶推介一百多年前建造的公寓，也與介紹新樓盤一樣津津樂道。

歷史保留區又分為聯邦、州以及市等不同級別，因此在較為大型的城市，保留區域可能遍布市內各個角落，建新樓着實需要見縫插針。比如，僅紐約市一地就有一百一十個歷史保留區域外加二十個延伸區，涉及三萬一千餘棟建築，其中包含一千三百三十二座獨立地標建築，一百一十五處室內地標以及十處景觀地標。聯邦一級的保留區一般包括國家級公園、國家級地標建築以及歷史遺蹟名錄建築，州和市一級的則包括政府興建的博物館以及歷史街區等。如今，致力於歷史建築保護的政府和民間組織越來越多，在紐約就有數十個，他們正試圖將更多的歷史街區凝固在當下，留住人們的共同回憶。

即使在非歷史保留區，建大樓也不能完全隨心所欲。城市區劃法(Zoning Law)對每一片土地的使用方法進行了規定，不同區域對於樓高、房屋結構和用途的限制不盡相同。紐約曼哈頓、芝加哥、舊金山等地得以擁有現在這般起伏曼妙的天際線，各色建築錯落有致，區劃法所起的作用不容小覷。在城市規劃之初就計算好了歷史建築與新大樓之間的高低比例，市內各區域間的“制空權”分配也已經板上釘釘，沒有商榷餘地。

在寸土寸金的大都市蓋房子，拼的就是高度，“限高”對於注重經濟利益的開發商來說無疑是致命的。當然，城市規劃者也想到了這一點，於是在限高的同時提出了“上空所有權”(Air Rights)概念，也就是在限高範圍內對尚未使用空間的開發權。美國法律允許“上空所有權轉讓”：那些未在保留區卻被定為地標而不能再改建加高的建築，如果未達到所在區域的限高，可以將自身閒置的上空所有權轉賣給相鄰的大樓，使後者獲得額外層數。

紐約市在爭取建築空間上向來不遺餘力。前市長布隆伯格曾推動“中城東區再規劃計劃”( Midtown East Rezoning Plan)，首先利用中城區的三座宗教建築─聖帕特里克大教堂(St。Patrick's Cathedral)、聖公會聖巴多羅買堂(St。 Bartholomew's Church) 以及中央會堂 (Central Synagogue)，將其全部二百萬平方英尺的上空所有權賣給周圍商用樓，讓普遍建造於上世紀四十年代的辦公樓得以重建加高、提升整體形象。該區域的另一塊“肥肉”—中央車站(Grand Central) ，擁有約一百萬平方英尺的“領空”，也是開發商們等待“瓜分”的對象。新上任市長白思豪即將提出其對房屋土地問題的施政藍圖，此前新政府成員已提議放寬上空所有權轉讓範圍，使距離較遠的街區也能接受轉讓，以此增加約二十萬戶經濟型住房。

除了買進閒置，增加建築空間還可以通過“讓位”來實現。開發商擬建樓盤如遇到地鐵站口、消防隊或警察局，可以選擇隔一段距離繞開而建，也可以選擇將這些市政設施併入自身樓體的首層，並承擔其運轉費用，以此獲得其上方的建築空間。

一邊是寸土必爭的開發商，絞盡腦汁發掘新的可利用空間;一邊是堅守信念的建築保護人士，想方設法留住更多凝聚歷史記憶的建築，美國城鎮就在雙方這種較量中發展着，有一種獨特的節奏。

當入夜的燈光亮起，哈德遜河畔的利堡鎮將擁有一條新的天際線，超高層公寓成為新的制高點，比此前最高的喬治·華盛頓大橋高出三成。這裡的小區將新增四百五十個住戶、餐館、劇院以及公園等配套設施隨後將陸續建成，二期工程的動工指日可待……久未迎來變化的居民，這次要真正體驗現代化生活方式的衝擊，不知道他們準備好了沒有?