时间：2015年家庭日长周末
气温：-25℃，风感温度-40℃
地点：多伦多北约克

央 行降息给火热的房市又添了一把火，带客人看了一段时间房子，有些房价被哄抢得太高、另一些挂得高高的不肯降价；长周末前出来几个还不错的房子，周六客户有 空，一早准备约三个: 第一个上市四天，打电话过去，被告知刚卖掉；第二、三个预约下午去看，中午的时候收到短信说第三个也卖掉了。带着客户看完唯一一个约到的房子，没有一点报 价的愿望。

在这种环境下买家和卖方经纪都很无奈，伸长脖子盼啊、等啊，等一个性价比不错并且其他买家都没看出来、不会来抢的房子出现；但真有这样的房子出现又开始担心为什么别的买家没看出来，难道我的眼光有问题？或者房子本身有问题……纠结啊！

晚上回到家，扩大搜索范围，终于选中一个位于西人社区的非常合适的目标，周日一早打电话向客户介绍了房子的详细情况，下午四点看房，晚上八点统一竞价。

说 到竞价，这是个对所有买家来讲及其不公平的游戏规则: 你只知道今天有几个竞争对手，却不知道他们是谁、出多少价以及购买欲望的强烈程度；你唯一可以获得线索的途径就是通过卖方经纪。和客户沟通了交割日期、合 同条件等基本信息后，就开始考虑出价策略了。因为这是个长期客户，对我百分之百信任，更觉担子沉重：一定要以合理价格买到这个房子！

下午五点注册了报价，被告知共有11个买家会出价。准备报价的时候做了几件事情：

首先，和卖方经纪通电话，获得尽量多的有关卖家的信息，包括今晚是否一定要卖掉；除价格因素以外还有什么对卖家来说是很重要的；

其次，查询卖家当年购买时的价格，再根据该社区自卖家买入该房至今该区房屋的平均涨幅，推算出今天该房屋的价格，再按房东对房屋的保养和装修投入进行调整，得出该房屋今天应有的价值；

第三，查询过去一年该社区类似房屋的成交价，并调整时间、街道、房屋装修差异等因素得出房屋的市场价值；

第四，查询目前市场上挂牌尚未成交的类似房屋的价格，作为房价上限的参考；

第五，分析房屋买下后作为投资房有怎样的增值空间，将来的买家会是谁，什么样的价位是买家可以接受的，从而控制我们今天的购房成本。

所有这些分析到位后大致的出价范围也就定下来了。晚上提前半小时来到卖家屋外，接近八点钟陆陆续续来了九部车，卖方经纪告知共有13个报价，其中三个报价是传真或电邮过来；卖方经纪安排了两轮竞价。

第 一轮我被安排在最后一个呈递报价，进去后和卖家及其经纪先寒暄几句，了解到对方都是葡萄牙裔，然后一起简单回顾了一下中、葡的历史渊源，接着就切入主题。 见我递上的报价，卖方略显喜色，告知我们的报价是最好的，并希望就一些细节做一下更改；商议了一下更改内容后，我拿着报价出来，和客人讨论、修改。

由 于卖家开出的是一个超低价，吸引了不少捡便宜的买家。第二轮竞价开始后，大部分买家陆陆续续离开了，只剩下我们和另一华人买家。我同样是最后一个进去，价 钱没有修改，只是把一些条款按卖家的要求做了更改；估计我们的报价还是最好的，卖方经纪复印了合同，准备签回给我；可就在这时半路杀出个陈咬金，卖方经纪 接到一个电话，之后告诉我有一个已离开的买家又回来了，让我在外面稍微等一下。

走 到外面看见一对看上去像是建筑商的西人父子开车回来，我出来后他们进去了，大约十分钟后父子走出来，不久接到卖方经纪的电话，告知现在情况发生了变化，又 有了另外两个报价，比我的更好，看我们能不能加价。原先说好两轮的，现在又要开始第三轮！当然卖方经纪也是为了卖家利益最大化，可以理解。

根据之前的市场价格分析，即使价格再往上加一些，也是很好的交易。那么要加多少呢？加多了我的客户利益受损；加少了又买不到房子。这是考验一个经纪的能力的时刻，经过仔细判别，果断地加了一笔不大的数目交了过去。很快卖方经纪叫我进去，“恭喜你获得这个交易! 你们的出价不是最高的，但你们的整体条件是最好的，卖家愿意把房子卖给你们”。接着，卖方经纪致电另外两位买家告知结果，对方希望再来一轮，表示愿意再往上加，卖方经纪说：“卖家很累了，今天就到此为止吧！”

签完合同出来看看时钟是凌晨12点02分，气温-25℃，风感-40℃，不过好像不觉得太冷。