佛罗里达的房屋过户程序和安省的有很大不同，在安省房屋过户一般是通过律师进行，而佛罗里达则一般是通过Escrow公司。不少加拿大人不熟悉那的过户程序，因此有必要详细介绍小那里的过户程序。整个程序分六个步骤，分别是提交过户请求，Escrow处理相关文件，Title搜索，Title检查，文件准备和完成过户

　　当买卖双方签订了房屋买卖合同以后，买家把定金交付给Escrow的信托帐户。然后买家的经纪会向Escrow公司发出过户的请求，同时经纪也会向 Escrow公司提供房屋相关的信息， 比如买卖双方的姓名，物业的描述，成交价，Mortgage的信息等。一般来说房屋的买卖合同也会提供给Escrow公司。

　　当 Escrow公司从经纪那收到相关的信息后就会立即向其他与房屋交易有关的第三方去获取必要的信息。在文件处理阶段，Escrow公司会向政府，金融机构等获取诸如当年和前一年的地税，房屋贷款的偿还情况，房屋测量图，HOA费用，房屋检验报告和房屋保险等信息。在这个阶段Escrow公司还会通过债务(Lien) 搜寻公司去获取关于加在这个物业上的Lien的报告和从Title Insurance公司那里获取Title搜索报告。

　　第三个步骤是Title搜索了。一般来说Escrow会去这个房屋所在的郡(County)搜索存在政府的公共记录。搜索内容包括房屋产权(Deeds)，房屋贷款(Mortgage)，和房屋相关的判决书，他人土地上的通行权(Easement)，房屋的限制性的约束条款(Restrictive Covenent)，离婚判决书，加在房屋上的债务(Lien)等。这些信息会直接影响房屋的Title，从而会影响能否顺利过户。

　　在Escrow公司收到了Title Insurance公司的报告后Title检查阶段就开始了。首先Escrow会给买家一个Title Commitment，同时会详细检查房屋的Title。如果发现有什么疑点就会记录下来，以便在过户之前解决。

　　一般来说Escrow会要求买家购买Title Insurance。 万一Title有缺陷时可以保障买家的利益。Title Insurance在安省是近年才兴起，在美国则存在很多年了。这种保险性质和汽车保险类似，只要是在保险范围内的Title出了问题，保险公司就会理赔，十分方便快捷，省心也省钱，是现在美国房地产交易中不可缺少的部分，其实现在在安省也是这样的趋势。以前的Lawyer’s Commitment现在不多见了，取而代之的是Title Insurance。以前那种Lawyer’s Commitment对买家并不省钱和省心。万一律师出了错的话，买家要去法院告律师，通过法院判决才可以拿到赔偿。这样一来买家即费时间又费金钱，远不如现在的Title Insurance方便。现在的Title Insurance是一看见Title有问题先理赔给买家，其他的打官司，理顺Title等烦心的事情都有保险公司去打理了，买家很省心和省钱。况且现在买个Title Insurance也就几百元并不贵，所以现在这种保险在美加很流行。

　　在 Title上的疑点都解决后，Escrow公司就开始准备相关文件了。如果是买家是利用贷款买下房子的话，那么贷款机构会提交给Escrow公司关于这个房屋所有的贷款信息，这样Escrow公司就会把关于房屋的贷款情况放进最后的过户文件中。文件准备完毕后Escrow公司就会把文件散发到和这个房屋的利益有关的机构去，让这些机构去审查文件的正确性。

　　当准备的文件都被批准了，最后一个步骤过户就开始了。Escrow公司再次审查文件是否正确同时解答和房屋交易相关各方的问题。卖家签署转让产权(Deed)和买家的相关文件，买家签署买家的相关文件以及买卖双方共同签署HUD-1 Settlement Statement后，过户正式完成。

　　过户完成后Escrow公司按照房屋买卖合同支付各方费用，比如经纪费，Escrow费等。同时Escrow会把完成的过户文件发送物业所在的郡(County)政府做记录以备公众查询。

　　或许读者会问Escrow公司的可信程度能有多高，没有律师过户是否有问题。就笔者所了解的情况是Escrow公司还是很可靠的，相对于律师的费用低很多，不失为一个很好的选择。一个很有趣的问题是为什么在安省没有这种形式的过户。笔者曾经问过资深的地产界人士，也得不到的答案，不知道有哪位读者能给出答案以满足笔者的好奇心。

（吴鹏）