在幫助客戶分建房屋的時候，筆者發現有些房屋因為地處特殊的法規地帶而受到分建限制，可房主在當初購買時沒有發現這個問題，被白白誤導，花費了很大的額外金錢購買大LOT，卻無法得到預期的分建回報。比如一位房主在買房前因為沒有專業人士協助調查，結果上當購買了一間位於洪水區（FLOOD PLAIN）的老大獨立屋，以預想可分建的代價花費，卻購買了幾乎無法分建的老舊房屋，不但無法實現投資開發的預期，而且還要負擔昂貴的日常維護費用，不斷面臨房屋的各種安全問題，這是大家在購買投資和自住二手房時必須注意的問題。前面文章中已經講過，加拿大的各項土地規劃法律和法規多如牛毛，而且層層疊疊，互相牽制。對這方面的知識和流程，不但絕大多數購房者一無所知，就是多數地產經紀和地產律師也知之甚少，而驗房師對此更是事不關己。這樣就把風險隱患留給了每一位購房者，只是很多購房者比較幸運，碰巧沒有碰到問題，而上面的那位購房的朋友卻不幸踩到了地雷。
具體情況是這樣的，大多地區東邊的一個小鎮有一塊看上去很大的房屋地產，幾乎等於旁邊鄰居地皮的兩倍，按一般的當地法規衡量應該可以實現分建。在該LOT上面有一間很老的獨立屋，本身已經沒有居住價值了，只有推倒分建才能有開發價值和投資利潤。於是有位華人朋友經人介紹看上了這塊地產，以可分建的心理預期和實際花費購買了此地，然後找筆者來幫忙申請分建。這處住房表面上看無甚異常，周圍沒有特殊的地理地貌和人工設施，但本着認真負責的職業精神，筆者在遞交正式的分建申請前，還是到那裡政府的各個部門詳細了解了與該地產有關的所有法規和事項，結果令人驚訝地發現，該地產的門前道路屬於洪水區（FLOOD PLAIN）的範圍，因此當地環保局（CONSERVATION AUTHORITY）根據安省的規劃法規，禁止洪水區範圍的房產進行分建，以避免增加人身生命和物業財產受到洪水危害的風險。
得到如此意外的消息後，筆者立即向政府規劃部門要來了兩份重要的資料，一是當地的洪水區域圖，二是當地最新的洪水和排水研究報告，並據此對這一房產的周邊地區做了大範圍的勘察。

一般人很難相信這一房產是處於洪水區，因為它既不毗鄰大湖，也不靠近主要河流和小溪，怎麼會處於洪水區呢？但經過我仔細比對資料和現場勘察，終於發現了緣由所在。原來在該房產的門前道路的北邊和南邊各大約１００米處各有一條明渠，分別連接上游（北邊）的一大片蓄洪池塘和下游的通向大湖的河網。就是這條排洪明渠，它在接近該房產的近１００米範圍處突然進入到了地下，成為一條位於馬路下方的暗渠，但暗渠管道的容量是有限的，是按２５年一遇洪水設計的，但安省各項防禦洪水的規劃指標是按１００年一遇洪水設定的，那麼當洪水的規模超過２５年一遇的標準時，就會從暗渠的兩端和馬路的各個下水口中倒灌出來，淹沒道路，侵入各家各戶的門前區域，包括該LOT，從而形成洪水區。這就給當地環保局禁止分建提供了重要的理由。
可如此複雜的規劃和技術問題，一般的購房者與地產經紀又如何能全面了解呢？所以在此，筆者無意指責此前負責協助客戶購買的買方經紀人，但那個賣家房主（當地白人）和賣房經紀人如果知道此事還守口如瓶，賣房經紀還大肆暗示其有分建的潛在價值，那這就是操守問題了。而如果買賣雙方有人知道涉及洪水區，但不了解洪水區意味着什麼，就應該先到政府部門詳細核實。這裡一個重要的經驗提醒各位華人朋友，如果你想購買某處房產，一定要先爭取和那個房主，以及裡面的租戶（如果有的話）分別交談，了解情況，如果發現那個房主閃爍其辭，或者乾脆拒絕透露任何信息，你就一定要十分小心，加拿大一般當地人不會輕易騙人，但他／她可以選擇沉默，不把知道的事實告訴你。當時那個前房主就是對要購房的華人朋友選擇完全的沉默，全讓那位華人自己去看，他什麼都不說。這就有些不正常了，可能該房產就隱藏着某種致命的缺陷或問題，買家又不是X光機，又還沒找到專業人士協助，他怎麼會發現這種暗藏在馬路地下的排水問題呢？
所以各位購房者在看上某處住房，即將要購買前最好象請驗房師一樣，請懂得政府規劃法規的專業人士對該房產做詳細的背景調查，看處不處於特殊的法規地段，看受不受特殊地理和設施的影響，看有沒有遺留的法律問題（CASE），看將來的再開發時能否符合自己的規劃預期。這裡不是說一定要找毫無法律瑕疵的房產，而是即便有問題也要知在明處，不要吃暗虧，知道問題後要麼可以壓低價格到合理水平，如果無法壓價就可以選擇避而遠之，而不會蒙受不必要的巨大損失。

象這樣在購買前花費一點很小的代價就能避免以後成千上萬、十幾萬甚至幾十萬的花費，牽扯很大的精力，並承受巨大的心理壓力。

關於上面這個案子，筆者正在盡最大的努力與當地環保局和有關上訴機構進行交涉，目前能抗辯的焦點問題是：到底這個區域屬於不屬於典型的河流湖泊兩岸那樣的自然洪水泛濫區？還是應該屬於市政設施容量不足而造成的內澇區域？爭辯的具體內容如下：

１ － 該道路下面的排水管道到底屬於特殊排洪性質，還是市政排水性質？
２ － 超過２５年標準的洪水泛濫到底是不是市政設施設計的問題？
３ － 洪水從有鐵蔽覆蓋的水口漫出（0.5米 到１米的水高）與從河流湖泊的明水裡直接漫出是不是危害性有很大不同，是不是前者比後者要安全很多？
４ － 一間老舊的即將倒塌的老大獨立屋，與兩間按最新標準，最安全設計的小型新獨立屋，哪種情況更安全？
這是筆者準備上訴，要求合理分建的幾個主要理由，但這也只是死馬當活馬醫的辦法，不是一般購房者的最佳選擇。一般購房者的最佳選擇還是筆者一直主張的，在房屋買賣中，在決定下OFFER之前，應該象請驗房師和請律師一樣，找專業人士做關於此房產的各項規劃法規和法律政策的背景調查，而不要盲人騎瞎馬。如您有需要，請聯繫我們（henryh128@gmail.com / 電話：416_272_9678)

何安瑞－HENRY

２０１４年１１月3日