房地產交易很多都牽涉到法律層面上的事，雖然你可能常常沒有感覺到。

就拿過戶前的最後驗房來說，有的買家（比如不在本地）不能親自前來，常常要求買方Agent 代替他們驗房，這裡面就會有潛在的問題。

下面是一個類似的案件（Case Study），讓我逐步展開，先把結論告訴你：

1. Final Walk Through 不能省，不能因為遠就不去做。

2. Agent 千萬不要代替 Buyer 在文件上該Buyer 簽的位置上簽字。

一個案例，Buyer Agent 和 Buyer 因為房子遠，沒有做 Final Walk Through 就在律師樓簽字過了戶一棟房產。

隔了好久，Buyer 去開門，發現房子裡面的很多東西都被拆走了（比如漂亮的吊燈啊，答應留下的電器呀，等等。），Buyer 不幹了，找銀行（可能是銀行擁有的 REO- Real Estate Owned房），銀行不負責。

找過戶律師一查，原來合同中有一處或者幾處該Buyer 簽字的地方是 Agent 代簽的，（我們知道，銀行房除了使用我們的 GAR form 合同，還有很多附加頁，為的是免責。）可能這個 Agent是在這些附加頁上替 Buyer 簽了字。

現在房子這樣，與看房時不符，Buyer就不幹了，後來就找了Agent 的Broker說事，自然最後該承擔責任的就是這個代簽字的 Agent了，他只好賠了 $8000多了事，在這個交易中，這個Agent 幾乎沒錢可賺。

如果他們做了 Final Walk Through，他們就會發現房子裡的東西被拆走了，他們可以不簽字過戶。另外，Agent 代客戶簽字的這種現象不是少數，出了事就給自己陷進去了。

上面的故事講完了，下面是我和我們KW 公司的Associate Broker 關於這個Case 的延伸討論。

我們知道，在新房子過戶前，也有這樣一個Final Walk Through，通常是房屋過戶的前7天，在Final Walk Through時，Builder （建商）要讓Buyer 檢查房產，Buyer 也可以自請經建商驗證過的合格驗房師驗房，提前一兩天把驗房報告提交給Builder （建商）。

在驗房的當天，雙方（Buyer和Builder）要對檢查出的問題進行確認，哪些是Builder必須修的 （比如違反 Building Code），哪些是可修可不修的，哪些是Builder 不同意修的（不是Inspection Report 標出的“Errors”，建商都必須要修，那是你一家之言，建商也可以據理力爭，它們不違反Building Code）。

在雙方都達成一致後，建商就要讓買家在它的表格/文件上簽字，常常有買家不能前來做Final Walk Through，就讓Agent 替他們做並簽字，這潛在的問題就出來了。

正確的做法是，買家應該找他們當地的朋友替他們做Final Walk Through並替他們在文件上簽字認可，該交易的Buyer Agent 是不應該在該文件上代簽的，至少我們KW 公司是這樣要求我們的，就像我們KW 公司不允許我們當事的Agents 給客戶做POA （Power Of Attorney）的道理一樣，避免給Broker 帶來潛在的麻煩。

雖然聽說有的小公司沒有這樣的要求，但我們Keller Williams Realty 公司要求嚴謹。我們Agent 在外做事，實際是代表Broker 在做事，Broker 會盡最大的努力保護他們的Agents，同時要求我們按照Broker的指令去做，這一點請客戶理解。

如果客戶實在找不到當地的朋友代他們去驗房並簽字，需要Buyer Agent 替他們簽字，那Broker 說，客戶就要簽署一個由過戶律師寫的法律文件Amendment，類似Buyer Agent 的免責聲明， 即如果Buyer Agent在最後驗房中沒有發現某種“Errors”或潛在的問題，Buyer Agent 沒有這個責任和義務，這公平吧？也許這是一個沒有辦法的辦法。