“財務槓桿”既放大投資收益，同時也放大投資風險 

財務槓桿，簡而言之，就是投資的放大器，是人們通過借貸方法增加投資能力以達到快速獲利目的。人們如果能準確地認識和把握良好投資機會，並能正確地運用“財務槓桿”，人們可以以有限的資金，去實現充分大的投資，從而獲得充分大的投資收益。當然，如果投資失誤，槓桿也會放大投資風險，將投資損失也放大幾倍，導致家庭財產遭受重大損失！事實上，“財務槓桿”現實生活中分為三類：正財務槓桿，中性財務槓桿，和負財務槓桿。

正財務槓桿就是在相同的投資項目，一般來說，投資人在借貸的情況下，正財務槓桿多發生在物業投資回報率高於借貸利率情況下。比如說，對於某一城市，當前的房屋市場的房屋年平均投資回報率是10%，當前的貸款年利率5%。一個投資者自有資金100萬。如果該投資者完全用自有資本去投資物業，按一年的平均資本投資回報率10%計算，一年物業投資收益為10萬。但如果該投資者選擇運用財務槓桿，放大他的投資規模到1000萬，即槓桿率為900萬/100萬=9。該投資者的年底投資收益，也按一樣的回報率10%計算，應為1000萬乘以10%等於100萬左右，再減去貸款利息900×5%=45萬，100萬減去45萬等於55萬。也就是該投資者，在運用財務槓桿的情況下，年淨收益為55萬。這樣，年投資淨收益率為55萬/100萬等於55%。這55%收益率遠遠大於沒有運用財務槓桿的10%。人們稱這種財務槓桿為正財務槓桿。能夠運用好正財務槓桿的人收益是不用財務槓桿投資人的幾倍。

中性財務槓桿就是在相同的投資項目，投資人在借貸的情況下，項目的投資回報率等於當前的貸款年利率。比如說，對於某一城市，當前的房屋市場的房屋年平均投資回報率是5%，當前的貸款年利率也為5%。一個投資者自有資金100萬。如果該投資者完全用自有資本去投資物業，按一年的平均投資回報率5%計算，投資收益約為5萬；但如果該投資者選擇運用財務槓桿，放大他的投資規模到1000萬，即槓桿率為9。該投資者的年底投資收益，也按當前的房屋年平均投資回報率是5%計算，應為50萬左右。再減去貸款利息900×5%=45萬，年投資淨收益為50萬減去45萬等於5萬。也就是該投資者，在運用財務槓桿的情況下，年淨收益為5萬，年淨收益率為5萬/100萬等於5%。這等於沒有運用財務槓桿5%的年收益率。人們稱這種財務槓桿為中性財務槓桿。這種中性財務槓桿，只是放大了投資規模，但投資收益沒有增加。

負務槓桿就是在相同的投資項目，投資人在借貸的情況下，項目的投資回報率小於當前的貸款年利率。比如說，對於某一城市，當前的房屋市場的房屋年平均投資回報率是5.5%，當前的貸款年利率6%。一個投資者自有資金100萬。如果該投資者完全用自有資本去投資物業，按一年的平均投資回報率5.5%計算，年投資收益為5.5萬；但如果該投資者選擇運用財務槓桿，放大他的投資規模到1000萬，即槓桿率為900萬/100萬等於9。該投資者的年底投資收益，也按當前的房屋年平均投資回報率是5.5%計算，應為1000萬乘以5.5%等於55萬左右。再減去貸款利息900×6%=54萬，即55萬減去54萬等於1萬。也就是該投資者，在運用財務槓桿的情況下，年淨收益為1萬，年淨收益率為1萬/100萬等於1%，該收益率遠遠小於沒有運用財務槓桿5.5%的年收益率。人們稱這種財務槓桿為負務槓桿。很顯然，負財務槓桿的應用是只增加了人們的投資規模，也增加投資者的投資風險；而不增加投資項目的收益率。

財務槓桿的確能夠幫助人們進行房屋投資時快速獲利；但是，它是同時也伴隨着巨大的風險。如果一個家庭擁有1000萬，在市場上行時，即每年物業市場價格平均上漲20%，如果該家庭不用任何槓桿，那一年收益為200萬；如果用4倍槓桿投資加大到5000萬，一年收益放大4倍，收益近1000萬（當然還要減去800萬一年貸款利率）。反之，當市場下行時，當房屋市場價格一年下降20%時，同樣一家人也運用4倍槓桿投資5000萬物業時，資產會縮水1000萬。所有家庭1000萬財產都化為烏有。這說明，財務槓桿率同時放大投資收益和風險。所以，人們在運用財務槓桿投資時，一定要有規避和防範投資風險意識。（最後，本文純屬學術探討，難免有錯誤，本文內容不作為任何人買房者，賣房者，和投資者的買,賣房屋依據! 微信 junli64）.