2019年房屋市場展望

多倫多  李 軍

回顧即將過去的2018年，世界發生很多大事，諸如，美聯儲加息縮表，中美貿易戰，人民幣國際化，和美國中期選舉等等。這些國際大事相互之間都有內在的密切聯繫，而且這些事件的今後發展方向對房屋市場會有極其深刻的影響！在即將到來的2019年，一些人推斷國內外房屋市場將仍處於下行通道，因為有諸多動因促使房屋市場繼續降價。

人民幣國際化客觀要求中國的房屋價格必須降價

自從年初人民幣開始國際化以後，最近開始大幅度倒退，甚至孩子留學換點美元都有些困難了。這最主要原因是中國的房屋泡沫太大，價格太高，據有關諮詢統計中國的城市房屋價格總值高達500萬億人民幣左右，而中國的外匯儲備也就2萬億左右，上述數據如果是真的，就意味只要有百分之三的房屋擁有者將房屋變現，兌換成美元。中國的外匯儲備就將用盡。所以，近期，國家接連出台外匯管制措施，估計與房屋資產泡沫有很大關係。一旦放任人民幣自由兌換，只要有很小一部分人把房屋兌換美元。那對中國的外匯儲備都有重大影響！這可能是國家犧牲人民幣國家化，也要防止外匯“管涌”狀外流發生原因。但人民幣國際化是中國未來發展的重大目標，很多國家也在積極做這方面的戰略接應。但如果中國很長期都不能實現人民幣自由兌換，那可能會失去這一戰略機遇。而解決這一矛盾的辦法之一就是降低國內房屋價格，從而降低國內資產兌換外匯的能力。

中國新征物業稅將對房屋市場有不利影響

近年來，由於習主席提出“房子是用來住的，不是用來炒的” 的政治口號以來。國內的房地產新增房屋數量變得越來越小，政府過去以來賣土地維持地方政府巨額財政的方式已經無以為繼了。更重要是各地房屋庫存都很大，市場實際有效需求卻不斷萎縮。地方政府的債務逐年增加。又由於房地產業對實體經濟的擠出效應，近些年來，各地的實體經濟都在艱難維持，上繳給地方政府的稅也不斷減少。面對這種情況，及時出台物業稅是唯一解決地方政府長期負債的辦法。據有關消息，中國有關部門已做好徵收房地產稅的前期有關工作。國內各主要城市的房屋信息已經聯網成功。只是增收地產稅的具體方法，具體時間，和具體政策還沒敲定。但即便是按最寬鬆的政策，比如只對一個家庭的第二手房的多餘房屋收物業稅，對首套居民住宅房不增稅。而且第二手以上的房屋只收1%的物業稅。那國內一線城市動輒上千萬的房子，一年物業稅就近10萬。這將是業主無法承受之重！所以，一旦中國房地產稅開始增收，中國房屋價格將會出現大幅度下降！

美聯儲加息縮表對房屋市場極其不利

首先，央行利率變化對多倫多房屋市場影響非常大。央行利率是國家經濟變化的調節器，當然也是調整物業投資的調節器。一般來說，房屋市場的價格走勢與央行利率的走勢相反。當央行利率不斷上升過程，房屋市場的價格相應不斷下調；反之，但央行利率不斷下降的過程，房屋市場的價格走勢是不斷上升的。自從2008年全球經濟危機以來，世界各國央行的利率進入下降通道，期間加拿大的央行利率不斷下調，多倫多的房屋市場價格隨之不斷反向上揚，2008年多倫多50幾萬的獨立房，到如天，已上漲到100多萬。但這形勢到2019年會發生變化。2016年底，美聯儲已宣布開始加息，而且在2019年還要繼續加息。這對世界的房屋市場價格會起非常大的影響。多倫多的房屋價格也會發生變化。尤其是對於那些高端物業，對價格超過150萬的物業價格會有不利的影響。有人說，美聯儲加息會對股市有不利影響。估計2019年美聯儲會停止加息甚至減息。這種可能有，但很小。這次美聯儲加息一定會很謹慎，會避免2008年那次，還沒拉崩對手國家的經濟，先拉崩自己的房地產。但2019年，美聯儲的加息方向是大概率事件。當然，美聯儲縮減資產負債表也會對房地產市場有不利的影響。美聯儲縮減資產負債表的過程就是回收市場過多美元，吐出各種美債券過程。由於不斷向市場拋售美債，美債會越來越供過於求，美債的貼現率可能越來越大，美債的回報率可能越來越高。這樣就間接推高商業銀行的房屋貸款利率。房屋貸款利率的升高自然導致房屋價格下降。所以，2019年，房屋價格繼續下降仍是大概率事件！

中美貿易戰對房地產市場也有不利影響

中美貿易戰是當今世界最不確定，對世界經濟影響最大的因數。中美貿易戰今後的走向對房屋市場影響也非常大！中美貿易戰有兩個結局，一是雙方談和，中方答應美國的一些重大經貿政策要求。這將對中國的今後政治經濟走向有轉折點的歷史意義。一旦中美談判和好，世界各國金融機構進駐中國，中國對外開放互聯網，中國消除非關稅壁壘等等。一旦這種情形發生，中國和美國，中國與世界巨大的貿易和服務業互補性，那將產生無數巨大商機，人們都會忙着做生意，哪還有時間炒房子。另外一個結局就是談崩，那結果不堪設想，美國將對來自中國產品徵收高額關稅。這種情況，最大收益方就是越南和墨西哥。而中方的很多內資和外資企業肯惡搞都會遷移到越南和墨西哥，或其他國家以提高這些公司對美貿易競爭力。而中國的房地產一旦失去實體經濟的支持，可能會出現大面積的斷供潮。很多東南沿海外向型城市，一旦大量企業外遷，會導致大規模失業潮，大量失業人員由於失去日常收入，很難按時支付每月高額房屋月供。斷供可能成為他們唯一的選擇。之後，更多的社會問題將接連到來！最近，中國在紀念改革開放40周年，習主席的講話，可以看出中國全盤答應美國的要求可能性不大。所以，中美貿易談判的結局的走向視乎正想着第二種可能發展。2019年，中美貿易戰這一走向對房地產的破壞力是巨大的！

總之，在即將到來的2019年，在國際國內各種不利的政策影響下，房屋市場繼續下行仍然是大概率事件。從2008年到2018年，全球經濟歷經10年的量化寬鬆，已經開始加息縮表。在這麼長事件寬鬆量化期間，全球貨幣發行量越來越大，利率越來越低，全球房屋資產泡沫也隨之越積越大，積累的風險也越來越高。2018年期間，美聯儲，加拿大央行已開始加息，而且2019年，美聯儲還處於加息通道，外加美聯儲縮表。這國際大的金融環境已開始轉為不利於房地產投資了。是房地產的逆周期了！過去，在經濟順周期，投資者利用大槓桿投資房屋，獲得較好的收益；現今，在經濟逆周期，同樣的槓桿可能放大投資者的投資風險。而且，今天的情況與2008年還有一個重大不同是，不論從國家層面還是家庭層面來講，已經沒有進一步加槓桿的空間，因為家庭負債和政府負債都非常高。外加上述各種不利因數，所以，展望2019年房地產市場，仍然是充滿風險與諸多不確定性！（本文純屬學術探討，只代表個人觀點，不做任何人買賣房屋依據，特此聲明！多倫多 地產 BROKER 李軍）。