大都市物業投資，越“土”越有價值

金融街地產 BROKER  李軍

最近的一段時間，據有關媒體報道，多倫多的公寓價格上漲很快，而且還有點供不應求之勢。有些客戶在選擇房子時，也不斷與我探討是投資獨立房好？還是投資其它類物業好？探討多倫多物業投資方向，要動態地看，要全面地看，與發展地看。就會清楚地發現，今天，在多倫多，投資獨立屋的選擇是非常正確的。

30年前，北京，上海，深圳，和廣州等大都市也像今天多倫多獨立房這樣，占地大的舊民宅也沒有那麼值錢。那時，人們普遍認為獨立房太“土”，人們買房也都愛選擇新穎的高樓大廈。誰也沒有意識到，隨着城市發展，人口不斷增加，城市的核心地帶不斷向周邊擴延，城市的地皮越來越貴。當時北京的破舊四合院的地價已漲到今天的幾千萬，乃至上億。

北京和多倫多有很多類似之處，兩個城市都是移民城市，都是發展城市。只不過，北京的移民門檻低，每年的移民數量多，城市建設發展快一些；多倫多移民門檻高，每年移民數量沒有那麼多，城市發展慢一些。但發展趨勢都是一樣的。30年前，投資北京占地大的民宅成功經驗對今天多倫多的獨立房物業投資者非常有借鑑意義。今天多倫多的獨立房就是昨日北京的四合院，增值潛力巨大。此外，在多倫多投資獨立房還有如下好處，即，獨立房產權清晰明了；獨立房日常支出費用少；獨立房的投資回報率高。

獨立屋的產權是“Free Hold”，是自由擁有的意思。目前來講，”Free Hold” 這種物業產權形式, 可以說業主的權益最大, 責任和義務最小的一種產權形式。這種物業的產權是完全屬於自己的，產權是非常清晰明了。在這種產權形式下，業主最大責任就是每年還要交點地稅。業主可以清晰地知道物業和物業所依附的一塊土地完全歸自己支配。除此之外, 在多倫多, 人們還可以看到其它兩種物業產權形式, 即Condominium─共管產權, FreeholdCondominium─自由共管產權, Leasehold- 租賃產權等等。

人們在多倫多買房子時，首先要搞懂這幾類物業產權問題，搞懂哪種物業產權的權益最大，責任最小；和哪種物業產權的權益最小，而責任最大。在多倫多，沒有一點責任和義務的物業是沒有的。但每個人在買物業時，都希望所買的物業權益越大越好,責任和義務越小越好。這想法也合情合理。很多來自大陸的新移民，認為自己買的物業，在交接之後就完全屬於自己的了，物業跑不了。其實，不完全這樣，有的物業，即便業主買下之後, 業主還要不斷地交各種費用，一旦你不按時交這些費用，你的物業有可能被留置和拍賣風險。所以，在多倫多投資物業，首先，投資者要搞清所投資物業的性質.  投資時, 最好選擇獨立屋，選擇“Free Hold” 的物業去投資, 因為這種物業的產權非常清晰明了.

投資獨立屋的投資回報率非常高. 眾所周知,一個物業由兩個部分構成,一個是物業本身價值,另一是物業所付的土地價值. 物業的本身價值是隨着時間的推移, 建築材料的老化,不斷貶值; 而物業所附的土地是隨着時間的推移不斷增值的.  有的投資者,30年前, 投資26萬多,在多倫多買的二手物業, 物業到今天已部分老化. 物業本身價值也相應降低。但物業所附的土地卻增值很大,達到160多萬加幣. 整整上漲5倍多. 而如果當時的投資者, 用同樣的錢去投資別的什麼物業, 那結果可能就完全不一樣了.

大家知道,共管公寓即便是100多戶人家的大型公寓,只占地那麼一小塊地, 即便是有點價值,被100多戶平分,每戶所得的價值微乎其微. 共管公寓的土地價值增長不大,但物業30年後的今天,可能老化不少, 日常各種費用可能會上漲很多. 有人說, 多倫多的獨立屋價值有點像30年前北京四合院，其類似的特點是，占地面積大。隨着城市的發展，隨着多倫多人口的增加，多倫多的公寓數量會越來越多，獨立房會越來越少。獨立房的供不應求關係會越來越緊張。獨立房的價格自然會越來越高。30年前, 投資者選擇不同的投資物業項目, 30年後的今天, 物業投資者的成績差距是非常大的. 比較而言,在多倫多投資獨立房的回報率是非常理想的.（本文純屬學術交流，學術探討，不做任何人房屋買賣依據，特此聲明！ 李軍  微信 junli64)