為什麼近期士嘉寶的房屋市場這麼火？

                    金融街地產BROKER 李 軍

最近幾個月來以來，據有關統計，多倫多士嘉堡地區的房屋價格，相比多倫多其它地區，一直保持良好的上升趨勢。尤其是士嘉堡地區的獨立屋，更是漲勢喜人。任何事情動態變化的現象都有其背後的內在動因，多倫多的房屋市場變化亦然。士嘉堡處於GTA核心地帶，有着優越的區域地理優勢。此外，士嘉堡現有着完善的交通網絡和成熟的工商業，和良好的教育資源。而且，士嘉堡也是多倫多市政府和安省政府重點和優先發展區域。城市的輕軌，地鐵，和高等教育都優先在士嘉堡地區發展。隨着時間的推移，人們越來越認識到士嘉堡是個好地方，紛紛來士嘉堡安家置業，這是因為士嘉堡的房價非常大的升值潛力，士嘉堡社區有非常良好的教育資源，和士嘉堡有非常成熟的工商業。

人們買房子不論是自住還是投資，房屋的性能與價格的比率是非常重要的選擇指標。通常來說，房屋的性價比越高，人們買的房越值，房屋升值的空間也就越大；反之，房屋的性價比越低，人們買的物業的滿意度就越低，物業的增值潛力就越小。人們只要細心比較就會發現，同樣的房型，士嘉堡的房屋價格要比其它社區低十幾萬到幾十萬。這個差額對於我們新移民來說可不是小數目。這個差額再經過MORTGAGE放大，新移民就得多打工一萬到兩萬小時來彌補這個差額。再有，如果人們買房用來投資，如果在投資風險一定的前提下，如果租金相差又不太大，那麼用來投資房屋的本金越小，投資的回報率就越大。也就是說，同樣的物業，人們投資士嘉堡的回報率要高於其它地區。最後。士嘉堡地區的房屋價格較低，物業有較大的升值空間和潛力；而其它地區的一些物業的價格已遠遠高出物業本身的價值，不但將來升值的空間較小，而且有降價的可能和風險。所以，人們在士嘉堡買房置業不但房屋性價比好，而且風險較小。

相比多倫多其它社區，士嘉堡有豐富良好的教育資源。士嘉堡地區不但有很多優秀的基礎教育資源，比如，AGENCORUT HIGH SCHOOL, 白求恩中學等眾多優秀的高中，初中和小學。而且，更為重要的是，士嘉堡地區擁有非常豐富的高等教育資源。聞名世界的多倫多大學的最大校區就在士嘉堡東部，而且該校區現在還不斷發展。目前，每年有來自世界150多個國家的1萬多名學子在多倫多大學士嘉堡校區生活和學習，當然其中，也有很多來自中國的留學生在多倫多大學士嘉堡校區學習。人們經常談校區房，就是說學校越好，校區的房子價格越高。以此邏輯，那多倫多東區的房價理應比其它地區的房子價格要高，因為這裡有世界最著名的大學之一，多倫多大學就坐落該社區。世界最有名望的大學附近社區的房子理應最有價值。此外，士嘉堡地區還有三個非常好的CENTENNIAL COLLEGE 校區。該學院有着非常強的辦學優勢，它們與加拿大的大學和中國的大學進行聯合辦學，成績非常突出。很多從這所學院畢業的國際留學生，在加拿大找到專業工作，並申請移民加拿大成功。目前，有很多有志移民加拿大的國際留學生在這裡學習深造，以獲得加拿大的教育背景，以便將來拿到加拿大的工作簽證，最後實現移民加拿大。這些來自世界各國的學生和教師不但為士嘉堡地區營造了濃厚的學術氣氛，同時也為士嘉堡的房屋投資者帶來巨大的商機。毫無疑問，這些有利因素都是士嘉堡社區房價增值的動因。

士嘉堡現有完善的工商產業優勢和交通優勢。而發達工商業是繁榮房地產的不可缺少的外部條件。環顧當今世界，哪裡有發達的工商業和科教系統，那裡的房地產業一定也很繁榮；反之，貧乏工商業和貧乏科教系統的地區，房地產業也一定不會景氣。美國底特律的變化就是一個有利的佐證。上個世紀七，八十年代，美國底特律是世界製造業的老大。三大汽車公司總部和汽車製造中心就在美國底特律，那時的底特律房地產是何等的繁榮興旺。到上個世紀九十年代之後，隨着世界一體化和信息革命的到來，美國的跨國公司把製造業轉移到勞動力低廉的中國和印度。底特律和其它類似底特律的美國大城市，由於工商產業的外遷，直接導致大批產業工人失業，大批產業工人離開底特律，城市人口下降。房地產價格不斷下調。最後到了很多房屋乾脆賣不掉，就地還給銀行。銀行接受大量廢棄的，貶值的房屋，使銀行的資產流動性不斷變差，最後導致銀行大量呆賬壞賬，從而誘發金融危機。大量事實證明，城市有繁榮的工商業，才能有繁榮的房地產業。士嘉堡就具備較強的工商產業優勢。成為安省各級政府的優先重點發展區域，比如，地鐵，輕軌和高等教育業等等，同時也吸引來大批自世界不同地區人們在這裡投資，創業，和發展。這些有利因素必將使士嘉堡的房地產業。

 
  這裡需要澄清一個誤區，即有人倡導遠離GTA，到邊遠小鎮去做房地產投資，說那裡將來的投資回報率會如何如何高。這種說法顯然與時代潮流相悖。如果說有人喜歡小鎮生活，在小鎮置業，那無可厚非；但說那裡是新移民房地產投資方向，那顯然是錯誤的。當今世界的發展潮流是城市化和集約化。世界先進國家的發展方向都是向城市化，集約化方向迅速發展。在日本，二十多年的城市化發展，到今天，幾大都市圈基本涵蓋國家的80%以上人口。城市核心地帶，寸土寸金，而邊遠小鎮人口流失嚴重，城區荒蕪，房價一落千丈。在中國也一樣，大都市核心地帶的房屋價格是邊遠小鎮的幾倍，十幾倍，幾十倍。這主要原因是生活在都市圈內的人們的各種機會多，各種生活成本都低（除房屋外），比如通訊成本，電力成本，物業稅，和日常生活用品等等都比小城鎮要低得多。另一個更為重要的方面，跨國企業都願意在大都市設立工廠和銷售網點，因為大都市同時擁有跨國企業生產資源和銷售市場兩大優勢。企業這一選擇也同時為大都市人們提供更多的就業和發展機會。更不要說，大都市的文化生活要遠遠優越於小鎮。通過上述邏輯，人們不難理解投資房地產為什麼選擇士嘉堡，士嘉堡是在多倫多大都市圈的核心地區。它要比那些邊遠小鎮有着不可比擬的發展優勢和發展潛力。理所當然，長遠來講，投資士嘉堡的房地產的回報率一定要遠高於投資於那些邊遠小鎮。

總之，隨着時間的推移，人們逐漸認識到士嘉堡的物業價值。士嘉堡的房屋不但好，而且價格相對比較低。而且士嘉堡處於GTA的核心地帶。士嘉堡又是安省和多倫多市政府優先和重點發展區域。士嘉堡現有的工商產業優勢，交通網絡優勢，和教育優勢，加之城市正在規劃的地鐵和輕軌發展項目，都有利於士嘉堡的長遠發展；都有利於更多的人們在這裡安家；都有利於更多的跨國企業設廠和建立銷售網點；都有利於更多的國際留學生在這裡學習就業。這些諸多有利因素無疑會利好士嘉堡的房地產業繁榮發展。這也就是為什麼士嘉堡地區的房屋價格一直走勢良好的內在動因所在（本文純屬學術交流，學術探討，不做任何人房屋買賣依據，特此聲明）。