金融槓桿 VS 房屋市場

金融街地產 BROKER 李 軍

金融槓桿就是房地產投資的金融調節器，它既能放大投資者的投資收益，也能放大投資者的投資損失和投資風險。簡單地說，如果，一個投資者投資房產的價值（100萬）=銀行貸款（80萬）+家庭積蓄（20萬），其中，銀行貸款80萬就是金融槓桿。銀行貸款（80萬）/家庭出資（20萬）=4，‘4’就是金融槓桿率。這裡，人們不難看到，在投資者擁有資金一定的前提下，金融槓桿率越大，投資者的購買力就越強；反之，金融槓桿率越小，投資者的購買力就越弱。

目前，由於20多年的全球性房地產開發熱，導致一些國的房地產存在過分投機現象。這種現象直接增加家庭負債負擔，社會資產泡沫過大，進一步威脅一些國家的金融體系，使某些國家的金融體系的信用等級下降，增加商業銀行和社會融資成本；其後果直接導致企業經營成本和勞動力成本上升，企業產品在國際市場競爭力下降，最終導致企業外流；更有甚者，比如，前幾年美國和歐洲一些國家，過分房地產投機現象直接誘發國家金融危機，使國家，企業和家庭蒙受重大經濟損失。

為避免金融危機，各國政府都相應採取各種措施，遏制房地產過分投機行為。與其它發展中國家用政府行政命令不同，發達國家政府控制房地產過分投機的措施更多使用的是金融槓桿。實踐證明這方法非常有效。國家央行通過嚴格貸款政策，降低貸款額度，也就是縮短金融槓桿。這樣有效地遏制房地產過分投機，有效地降低房地產投資風險，和增強該國整體金融體系信用等級，從而使該國社會經濟平穩健康發展。

國家央行通過宏觀調整金融槓桿率，可以有效地房地產供需關係。大家知道，在房屋購買者擁有資金一定的前提下，金融槓桿率越大，融資能力越寬鬆，房屋購買者的房屋購買能力越強。比如說，如果金融槓桿率是‘5’,在房屋購買者自有資金10萬情況下，可以投資5×10+10=60（萬），投資者只能夠買60萬的房屋；如果金融槓桿率是‘10’, 在房屋購買者自有資金10萬情況下，可以投資10×10+10=110（萬），投資者可以買110萬的房屋。國家央行通過調整投資槓桿率，可以宏觀調控家庭房屋購買力，和社會負債率。在資產泡沫特別嚴重的情況下，國家央行通過嚴格貸款政策，縮短金融槓桿，能有效地抑制房屋需求；反之，當市場不振，需求不足時，央行通過加槓桿，可以增加家庭房屋購買力，增加房屋市場需求。

金融槓桿既能能夠幫助人們進行房屋投資獲利；但同時它也能放大投資風險。如果房地產投資者利用金融槓桿進行房地產投資，然而，投資的物業發展趨勢與投資者的願望相反。這時，投資者的損失也會遠遠大於沒有金融槓桿的投資情況。簡而言之，在投資房地產時，當投資的物業與投資者的預期相符，那金融槓桿會成倍地放大投資者的收益；如果當投資的物業與投資者的預期相背，那金融槓桿也會成倍地放大投資者的損失和風險。

比如，一個房屋投資者手裡有50萬的資金用來投資買房，一年以後房屋價格下降20%，他總資產就變成了50*(1-20%)=40萬。投資人虧損10萬。這裡是指沒有使用金融槓桿；如果另外一個人也同樣擁有50萬資金，同時向銀行借200萬，投資一個250萬房子。此時，金融槓桿率是200/50 =‘4’。總投資就變成了250萬，一年後,在房屋價格下降20%同樣情況下，總資產還剩250萬*（1-20%）=200萬。即便在忽略銀行借貸利息的情況下，投資人資產200萬都是銀行貸款，自己的本金50萬完全虧沒。這跟零負債的方法相比，在房屋市場同樣下降20%情況下，投資人多虧了50萬-10萬=40萬。也就是說，在貸款這個槓桿下，投資者的虧損被放大了10*4=40萬。這說明，在房屋市場不好的情況下，金融槓桿率越大，損失和風險也越大。

又比如，一個房屋投資者手裡有50萬的資金用來投資買房，一年以後房屋上漲20%，他總資產就變成了50*（1+20%）=60萬。資產淨增加10萬。這裡是指沒有使用金融槓桿；如果另外一個人也同樣擁有50萬資金，同時向銀行借200萬，投資一個250萬房屋。此時，金融槓桿率是200/50 =‘4’。總投資就變成了250萬，一年後,在房屋同樣上漲20%情況下，總資產還剩250萬*（1+20%）=300萬。即便在忽略銀行借貸利息的情況下，投資人資產淨值=300-200（銀行貸款）=100萬，扣除自己的本金50萬，投資人在房屋同樣上漲20%的情況下獲利為100萬-50萬=50萬。這跟零負債的方法相比，在房屋市場同樣上漲20%情況下，投資人多賺10萬*4=40萬。也就是說，在貸款這個槓桿下，投資者的盈利被放大了40萬。這說明，金融槓桿率越大，市場好的情況下，獲利也相應放大。

政府通過精準房地產統計和預測房地產的總體走向，通過央行適時地調高貸款門檻，縮短金融槓桿，降低了投機者的購買力，有效遏制過分房地產投機，同時也降低了投資者的房屋投資損失和風險，和維護整個社會金融體系的安全。此外，縮短金融槓桿，還有助於增強國家整體金融體系信用等級，從而使國家經濟平穩健康發展。加拿大前央行行長卡尼說“真正的財富是建立在創新的基礎上，它是通過辛苦勞動獲得的，而不是通過一些神奇的資產膨脹獲得的”。進一步說，一個國家的信用體系和金融體系如果建立在房地產泡沫基礎之上，那一定是非常危險的。

事實上，當今世界的一些國家，由於房地產嚴重的投機行為製造的經濟泡沫已經引發金融危機，致使一些國家，企業，和個人遭受嚴重的損失，甚至破產。所以，當一個國家的房地產出現明顯的泡沫時，世界信用等級評審機構就會降低這個國家商業銀行的信用等級。商業銀行的信用等級降低了，也就是向該商業銀行發出了清晰的房地產泡沫信號和金融風險信號。同時商業銀行的融資成本也將增大。這勢必造成整個國家的工商業融資成本的增加，從而降低國家的製造業產品國際競爭力。更重要的是，嚴重的房地產泡沫會直接增加國民的國民負債率，直接引發金融危機。將會使國家，企業和家庭蒙受重大經濟損失。因此，央行通過提高借貸門檻，縮短金融槓桿，遏制過分，過熱房地產投資。這些有效的措施和政策使房地產實現軟着陸，從而避免嚴重的經濟危機，避免國家，企業，和個人遭受重大經濟損失。

國家央行通過提高房地產的借貸門檻，減小金融槓桿，能有效地抑制一個國家的房屋市場的過分，過熱投機現象，同時降低了該國房屋市場的投資風險，使國民總體負債率下降，減小社會資產泡沫，降低社會經濟運行成本，增強企業競爭力，維護國家金融體系的良好信譽，避免一個國家發生金融危機，最終目的是使一個國家的房地產市場實現軟着陸。反之，當出現經濟蕭條，社會購買力萎縮，經濟不振情況下，國家央行會適當降低貸款利率，加大金融槓桿，以增強居民購買力，增加房屋市場需求量，振興社會經濟。因此，金融槓桿是一個國家宏觀經濟的調節器，它能有效地調整房屋市場的冷熱度。（本文純屬學術探討，學術交流，不做任何人房屋買賣依據）。