2021年房地產市場展望
金融街地產 BROKER 李軍
在即將過去的2020年裡，雖然全球經歷越來越嚴重的疫情，而且一些行業還處在停擺，和半停擺狀態，甚至很多享譽幾十年名店，品牌店都無法為繼，關門大吉！但多倫多的房屋市場卻逆勢飄紅，越來越紅火。周邊有很多朋友，看到如此局面深惑不解。很想了解一下即將來到的2021年多倫多房市行情。其實，具體預測房市未來行情，作為一名普通地產經紀，是不具備這種資格的。也可以這麼說，幾乎不會有人能精準確定未來房市具體走勢。但房市作為經濟領域一個重要產業，一定與全球政治經濟形勢存在密不可分的千絲萬縷關係。本文從幾個基本面探討一下2021年的房市。純屬個人看法，僅供大家參考，不做任何人房屋買賣依據。
中美關係未來的發展趨勢，對多倫多房市，和全球房市在2021年走勢影響非常大。過去的40多年裡，中美關係發展順利時，美國是中國最大的淨外匯來源國。自從中國加入世界貿易組織後，中國對全球貿易急劇發展，短短20多年，從一個幾乎封閉國家，成為全球工廠，成為世界製造業中心，和產業鏈最立體，最密集的國家。很快成為世界貿易第一大國。但其中只有對美貿易的順差最大。中國每年對美國的貿易順差近乎5000億美元。這些貿易順差除了一部分進口糧食，進口石油，進口芯片等國家國計民生必需品外。剩餘的一部分用於國民出國旅遊，留學，移民，順便在國外投資買房。這就是過去20多年來，美國，加拿大，澳大利亞等國家的留學，旅遊和房地產紅火的最主要原因。但近一年，中美關係出現重大變化，從貿易戰開始，已經演化越來越複雜。甚至有進一步上升到政治層面（台灣問題），和軍事層面（南海，和台海）的可能。有人說，如果中美關係再進一步惡化，別奢望國人到海外買房，就連出國旅遊，出國留學都會非常難，甚至辦個人護照都會非常難。因為國家一旦失去來自美國的巨額貿易順差。有限的外匯要用在特別重要的國計民生上，如，糧食，芯片，石油等。如果是這樣情況，還指望國內資金支持多倫多，溫哥華，悉尼，和墨爾本等城市的房市是不現實的想法。
不確定疫情對房市的不利影響。這次疫情的病毒變異周期太短，疫苗剛剛研製出來，倫敦就有發現傳播能力更強的病毒變異體。如果是病毒變異周期比研製疫苗的周期更短，那這次疫情很難在短時間內根除。由此，病毒對社會經濟的影響，和對房市的影響也很難結束。有人說，這次病毒是謊言和泡沫的剋星。病毒所到之處，往日繁忙的街道會變成一片蕭條。人為精心編織和維護的資產泡沫也會隨之破滅。而且這病毒還蔑視權威，難於駕馭，無法用謊言掩飾，迴避和掩蓋。應對這病毒的辦法只有通過信息透明，通過科學，通過客觀應對辦法才有可能解決病毒問題。歷史上，數次病毒和細菌大流行，都是在在糾正人間的不平之後，悄無聲息地走了。目前，國內很多商業門市房，在疫情和電子商務的夾擊下，已經處於破產邊緣。即便是一線城市，深圳，廣州，北京，多倫多等的商業區，一些門市房都開始關閉，更不提大批三線，四線城市了。還有很多商家即將關閉。現在缺乏實體經濟支持的高價門市房已經很難出手，降價已是事在必行。二十多年來，由於過長的經濟順周期，很多物業投資者，已經淡漠了投資風險意識。加之，整個社會都處於高槓桿，高負債，高風險運行狀態，國家如此，企業如此，家庭也如此。過去，高槓桿，高負債給國家帶來的是高速發展，給社會帶來的是欣欣向榮，給投資帶來的是高利潤，和高回報；那這次疫情之後，高槓桿，高風險，和高負債可能會國家，社會，和一些投資者帶來很多麻煩和棘手問題。有人說，如果疫情繼續蔓延，酒店，餐飲，航空，旅遊，和其它服務也繼續處於半停擺狀態。同時，這會加快房屋降價銷售。勢必導致房市開始下行。徹底改變十多年形成買房即掙錢的思維慣性。房地產歷經二十多年的繁榮，目前，房地產已經步入夕陽產業，巨額過剩產能和產量已經形成巨額債屋，巨額庫存，巨額呆賬，壞賬，巨額浪費，和難以梳理的社會矛盾。毋庸置疑，靠房地產發展經濟這條路已經很難繼續走下去了。
有人說，目前低利率，和政府給家庭發放疫情期間救濟金是有利於房市的。怎麼說呢？低利率時期是否應該買房，這要看你買房的目的。如果一個人買房是用於投資。那在低利率區間買房，你可能錯了！怎麼解釋呢？這裡不做定量分析，只是定性解析一下。同樣一座價值100萬的房子，在不同的房貸利率環境，房屋的市場價格是不同的。房貸利率越高，房價越低。同樣價值100萬的房子，在房貸利率為8%時，可能只能賣80萬；但當房貸利率降到1%時，可能上漲到120萬。但房貸利率是波動的，而且一個3年左右的TERM結束後，新的房貸利率要隨行就市的。因此，有一些房屋投資者告訴我，他們通常在高利率時買房，在低利率時賣房。這樣與大多數人買房時機反向操作，才是投資房地產獲得良好收益的訣竅。所以說，目前的低利率時期，是政府防止房地產崩盤，防止誘發新一輪經濟危機的措施，可不是房屋價格上漲的利好動因。同理，政府疫情期間救濟金也不是房市利好的動因。為什麼這麼說呢？大家知道銀行和金融機構發放信貸的標準是經濟實體或個人的創造財富的能力。金融機構對創造財富越強的人，發放信貸的越有信心，發放額度越大；反之，金融機構對沒有創造財富的人，是不肯發放信貸的。過去，多倫多家庭平均收入是10萬加幣，當人們去金融機構申請房貸時，金融機構平均會給每一個家庭50萬或60萬的房貸。但如果多倫多每一個家庭都領救濟金。一年一個家庭最多領5萬，對比沒有疫情前下降一半。這時，人們到金融機構申請房貸。對不起！凡是接受贈與或救濟金之類的收入，金融機構一般不發放信貸依據。就是說，大家都領救濟金後，不但收入減少一半，而且買房都不帶槓桿了。有多少錢，只能買相應的價格的房子。顯然，這樣的救濟金發放越多，救濟金的受益人面月大，房屋購買力越低，對房市越是不利！
總之，疫情對全球經濟，對房地產業的影響還沒有完全顯現出來。一般來說，房地產市場周期是落後大經濟周期半拍的。即，大的經濟環境開始上升，房地產市場還需要一段時間才能開始上升；反之，社會大的經濟環境開始下降，房地產市場也需要一段時間開始下降。無論上升還是下降，房地產市場都滯後社會大經濟周期一段時間。疫情期間，社會經濟活動基本處於停擺狀態，各行各業創造的物質財富遠遠低於疫前。但信譽好的發達國家為了維持正常社會經濟活動，即便沒有相應的物質財富，當照常發行社會救濟金。因為這樣的紙幣不但能內循環，而且還可以外循環，即可以到國際市場採購物質財富。這樣，信譽好的國家可以將自己的經濟困難轉嫁給發展中國家，讓信譽處於弱勢的國家分攤信譽好的國家疫情期間的經濟困難。但信譽不那麼好國家，情況就不一樣了。不論政府發行多少紙幣，都無濟於事。而且紙幣發行越多，通脹越嚴重，產生的問題也越大。最後，在長期的疫情情況下，大到國家，小到家庭就像下圍棋一樣，相互“比氣”，看誰能延氣，看誰的氣長，誰就會是最後的贏家。毋庸置疑，國家良好信譽，國際公認的貨幣，充足的現金是特別有助於“延氣”，和“長氣”。由於疫情，全球大的經濟環境不好，但房地產市場好像繼續創新高。面對這種形勢，不同人有各自不同的看法，有人樂觀繼續看漲；也有人保守一些，勸大家，“別錯把日落當日出”。（本文純屬學術探討，學術交流，不做任何人房屋買賣依據）
