昨天2021年3月4日，美國副總統（Kamala Harris）在參議院投下議長票，幫助1.9萬億美元疫情救助計划進入審理流程。

同一天聯準會（Fed）主席鮑爾（Jerome Powell）於《華爾街日報》網路研討會上表示，隨著經濟復甦，通膨率可能會上升，但這些壓力不足以刺激Fed升息，將持續目前購債步伐。

鮑爾一席話導致美股四大指數集體收黑，科技股那斯達克暴跌274點或2.11%，收在12723.47點，回吐今年漲幅；道瓊工業指數下跌345.95點或1.11%，收在30924.14點；標準普爾500指數下跌51.25點或1.34%，收在3768.47點。

美國疫情仍然看不到頭，人們的心情猶如坐過山車，時喜時憂。

從2020年11月份起，很多人都進入了“搶房大戰”，全美國都一樣，買不到房子的人說這市場“瘋了”，人們擔心錢“毛了”，美元在貶值！

就大亞特蘭大地區（佐治亞）來說，大家搶房主要在2個價位區間，一個是$30 ~ $40 萬美元的價位，一個是$40 ~ $50 萬美元的價位，這兩種房子本身在質量上差不多，不同的是$40 ~ $50 萬美元區間房子的Location 位置比$30 ~ $40 萬美元區間的要更好一些。

現在只要一棟好房產上市，看房的人排隊，Listing Agent 接到5個Offers 以上已經是不稀奇的事，常常有10個20個Offers.

Listing Agent 在接到眾多Offers 後，直接寫：

Please submit your highest and best offer by 6pm on SUNDAY。

*The ability to eliminate the appraisal contingency is very desirable.

*A due diligence period of 7 days or less is very desirable.

這個道理很明白，只要上市的房產是市場價，搶房的人出高出市場價/Listing Price $2~ $3 萬美元是常有的事，那麼appraisal 估價常常是遲後於市場價，低於合同價$2~ $3 萬美元。

Listing Agent/Seller 不希望你高價搶下房子後，等你拿到appraisal 估價再去和她們談價，你既然明知道合同價可能會高於appraisal 估價，你就應該接受這個現實，用多付首付的方法彌補這個差價。

為了在眾多的Offers 中勝出，買方不得不寫Appraisal Contingency 0 days.

與2008 年次貸危機以雷曼兄弟銀行倒閉引發的金融危機不同的是，這次政府在2020年3月份推出了延緩還貸的政策，據最新消息報道，2021年又繼續了這個政策，在6月1日前，貸款買了房子的人，還可以提出申請延期還貸。

就是說，一個30年期應該還完銀行貸款的人，如果目前沒有錢還貸，可以再順延一年。這實際上是可以用31年或者32年還完銀行的貸款。

這樣就避免了2009年美國房市崩盤，出現大量Foreclosure / Short Sale 的房子，這也讓一些2020年手握現金，等着房市崩盤想抄底買便宜房子的人，希望落空了。

政府不旦推出了救市政策，還推出了PPP 小額貸款，失業救濟金，2次紓困金發放等政策，眼看第3次紓困金也要下來了，這對於在疫情影響下“水深火熱”的美國民眾無疑是個好消息。

好了，說完了當前形勢，對於想買投資房的人，給出我自己的觀點，這是“乾貨”：

對於外州買房客，在現在二手房源很少，很難與當地買房客搶房的情況下，買新房/高層公寓，保證一年淨6%的回報也是一個不錯的選項，而且我們的客戶6月份過戶後，就可以做refinance 把現在投資的近$35萬美元cash out出來，去付這個mortgage，或者做equity loan 去買下一棟投資房，這是一個很好的思路。

要知道現在貸款利率是史上最低，refinance 的利率在不到3%，如果有一年保證淨6%的回報的項目，這裡外里剪刀差，讓你淨賺3%，這還沒有包括包租房產5年每年以6%~ 8% 增值的利潤。

有兩種投資方式，一種是“物質投資”方式，一種是“精神投資”方式。

“物質投資”方式就是我上面講的，把你的淨資產通過refinance/equity loan cash out出來，去投資新的房產。

“精神投資”方式就是守着你已經付清的房產不cash out錢出來，靜觀其變，不投資，就是人們常常說的，“無債一身輕”，省心省煩惱，這也是一個良好的心態。

我上面說的開發商負責的包租5年每年6% 的淨回報項目6月份就要竣工開始過戶了，這個項目賣的很好，所剩房源不多了，想投資要抓緊。

所謂：理財產品投資房， 不用操心不用忙。一年淨回報為6%，包租5年穩賺錢。

如果你不喜歡買市中心的高層公寓，我們還有“青山綠水”無出租限制的新小區房產供你選擇。

大概的房價是這樣的，市中心的1居室高層公寓要付全款$35萬美元買房，2居室$58萬美元。

市郊區的一棟2層獨棟別墅，大概房價在$45萬美元左右，市郊的“青山綠水” 新小區房產開發商不負責包租，可做正常貸款80%買房，這就是地理位置差異的現實。

你要根據你自己的實際情況，是選擇“物質投資”？還是“精神投資”？

搶房大戰，全美一半的買家需要競價買房.

根據房地產網站 Redfin 市場分析師蒂姆·埃利斯（Tim Ellis）的市場報告，2020年10月份，美國房屋銷售價格中位數同比增長15％至322,000美元，創歷史新高。11月1日以來的一周中，房價繼續上漲，房價與去年同期相比，已經上漲了16％。

在已簽定合約的房屋中有44％是在上市兩周內簽約。該指標通常在4月或5月達到峰值，並在年底前下降，但2020年自6月下旬以來一直保持穩定。

德築美國集團（Dezhu US Group）126項目，2021年6月中旬竣工。

在Google Maps 上查到，從126項目地址開車到GA Tech 佐治亞理工學院才5 min (0.8 mile) 。

126項目銷售平面圖

圖中的黃點是已經賣出去了的，所剩房源不多，想投資要抓緊。

在Cumming City GA 的“青山”和“綠水”，兩地相隔20分鐘，8.5 miles （英哩），新小區就在這兩點之間，所以說是生活在“青山綠水”間。

“青山綠水” 小區平面圖，沒有出租限制。

Ranch House牧場平房 (房型Martin Ray 2,696+ Sq. Ft.; Starting from $ 394,990) 是三房三衛.

Single Family House 單戶住宅 (房型Hampton 2,622+ Sq.Ft.; Starting from $379,990)是四房三衛.

Single Family House 單戶住宅 (房型Riverton 3,140+ Sq. Ft.; Starting from $ 444,990) 是五房四衛.

Townhouse 聯排住宅 (房型Stetson: 1,861 sq. ft.; Starting from $344,990) 是2~3房2.5衛.

Townhouse 聯排住宅 (房型Palomino: 1,974 sq. ft.; Starting from $ 330,990) 是2房2.5衛.

前來預約購房的人，車子排成了長龍。

前來預約購房的人，車子排成了長龍。

相關文章鏈接：

《退休養老生活在青山綠水白雲下  》

http://blog.creaders.net/u/6980/202005/375205.html  

《真心話，投資房淨回報率6%是一個不錯的回報》

http://blog.creaders.net/u/6980/201903/344715.html

沒有想到，一篇議論現實房市的文章一經發表，就上了萬維“十大推薦文章的導讀”版。😀

（全文完）

本文作者：亞特蘭大資深房地產經紀，著名網絡房地產知識撰稿人Willy Rong。

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