一次難忘的多倫多College課堂演講

最近一段時期，由於疫情原因，央行又像2008年金融危機一樣，開始下調利率，全球好像又來一次量化寬鬆貨幣政策。房市也隨之開始火起來。二月份進入大多倫多房市資金超過2017年同期水準，再創歷史紀錄。多倫多都市圈獨立房成交價格，和成交量也創歷史新的峰值。鑑於此，有人說，低利率是買房好時機。對於這個結論，本人有不同看法。本人認為，選擇利率低買房未必一定合適。

 對於這一問題，很多人都會直感地反應，當然是利率低的時候買房合適。當前房屋市場如此火爆也目前疫情期間政府為了挽救經濟而實行的低利率政策有關聯。很多買房人認為，低利率時期買房可以享受二，三年低房貸的好處。但買房人通常還房貸時間是25年，30年。眾所周知，特定房屋的房價是與利率負相關的。因此，不難理解，在高利率時期買房，人們犧牲的是短期的偏高一點月供，換取的是房屋一次性低成交價；而低利率時期買房，買房人得到的是短期的房貸優惠月供，犧牲的是房屋一次性高成交價。

 奇怪的是，關於這樣的問題。即便經濟學教授也存在認識的錯覺。2008年底，上一次金融危機時，我正在百年理工學習經濟方面課程。課堂印度籍教授問有關與宏觀經濟方面問題。其中，一個問題就是，人們是選擇房貸利率高的時候買房，還是選擇房貸利率低的時候買房。當時，我搶先回答，選擇利率高的時機買房。聽完我的回答，老師怪怪地看着我。仿佛在問，這麼簡單問題，你都回答錯了！ 當時我的情況是，我正好剛賣掉小生意，準備買一個小房子住，擺脫移民以來近6年到處租房子，居無定所的局面。由於資金有限。看着利率不斷下調，正在憂慮房價會上漲。當時的心境，是“心憂房價願利率高越好”。所以，回到前文，老師問這個問題時，正是我腦子裡思考和擔心的問題。搶先就回答了。沒有想到，這個答案竟成了課堂上老師和同學的笑料。結課時，老師布置下一節課內容。讓學生自選相關題目，做Presentation。 被同學嘲笑後，感覺非常不好。決定下一節課的Presentation 題目就用“為什麼選擇高利率時期買房”。

本人在國內讀過不錯的大學。在多倫多，也讀過成年高中，和兩,三個College。 感覺兩個教育體系存在巨大的差異。國內高等教育特別側重期中，期末考試。大學期間，一個寢室的同學，一個學期都不上幾次課，期末考試前兩周，突擊一下通過就可以畢業。但這裡的教育就完全不一樣了。多倫多的College是特別注重平常作業，和課堂Presentation。 期末考試成績只占一小部分。做Presentation是有時間限制的。每個人就最多3分鐘。要在3分鐘內表達清楚，你想說什麼，而且說的要有道理，要條理清晰，有專業內容。為了清晰解釋自己的想法，圖示是最有力的工具。在準備課堂演講時，我的腦子裡浮現一張如下圖示，如圖，利率變化與房價的關係簡易圖示

有了這個圖示，對於解釋自己的相法非常有助。

這張圖體現的是，特定的房子在利率不同時，房屋價格不是恆定的，而是也隨利率變化而變化。房價變化與利率變化是負相關。即，利率往高走時，房價相反向低走；反之，利率向低走時，房價向高走。這現象在現實社會很直觀，已被公認。理論上也不難理解。有了這個前提，下面就好回答是在高利率時買房好，還是在低利率時買房好的問題了。假如，在適中利率情況下（如，利率為5%），某一房子價格為30萬。當利率高的時候（比如10%），這一房價可能會降到20萬；當利率低的時候（比如1%），這一房價可能會漲到30萬.而此時買房人手裡正好有10萬，買房人是選擇高利率買房，還是選擇低利率買房。答案顯然是在高利率買房對買房人有利。順便提一下，非常幸運，在2008年底，我在利率剛開始下調，人們在恐慌觀望中，房價還沒來得及上漲時，買了一套價格20萬獨立房。這種機會在多倫多可不多見啊！

值得一提的是，這裡的學校老師給我另一個深刻印象就是”OPEN”。 很容易接受學生的有道理的不同意見。雖然這雖然是一個很簡單的問題。我的答案並不是100%正確。但只要我的思考，和演講內容有邏輯，有道理，教授就認可。演講後，教授給的評語為“A” 。 這是對我”Presentation”的充分肯定。再看一看同學的驚訝認可表情。感覺這一個Presentation做的非常有意義。意義在於，認識這裡的教授沒有那種不可挑戰的尊嚴，而是非常Open, 和非常友好! 另一層意義在於，自己改變自從移民加拿大以來消極適應的態度，開始在異議的情況下，闡述自己的想法並得到來自不同國家同學的認可。我真的喜愛多倫多的教育環境，正是在多倫多的5年余斷斷續續的各種學習環境，給我很多新思想，新知識，新觀念，和在新環境的生活信心！這次課堂演講也久久令我忘懷！

多倫多 李 軍 於2021年3月11日

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