士嘉堡McCowan地鐵終點站建設工地隨想

金融街地產 Broker 李軍

最近的一段時間，經常路過世佳堡Mccowan地鐵終點站建設工地。每每看到一座座高高聳立的吊塔，和井然有序的建設工地。職業的敏感，令我聯想很多與自己業務相關的事情。因為平常帶客戶看房時，客戶總在問，哪裡的房屋有投資價值？哪裡的物業有潛在的上漲因素？作為一名在多倫多做了10年多的地產經紀，非常理解客戶這樣的問題。本人這些年也親身見證了，在多倫多，買具有投資價值房屋的重要意義。以往十多年裡，大多倫多的各類房屋總體都是上漲，而且年均上漲率在8%左右。但有的物業上漲高一些，有的物業上漲低一些。上漲率高的社區房屋的業主，幾乎不用做辛苦的工作，也不用天天為掙錢而煩惱，業主也能多倫多生活業非常輕鬆；反之，在不適合的時機買了不那麼具有投資價值的物業，人們可能會感受到一些經濟壓力，生活也會有一點辛苦。那如何幫客戶尋找一些有投資價值的房屋呢？據我多年的觀察，最好的辦法之一就是瞄着政府的城市發展方向，沿着政府城市大型基礎建設工地，如在地鐵建設工地周邊社區，投資Lot比較大獨立房是一個相當有效的投資房屋方法。

首先，一旦地鐵開建，地鐵周邊社區與地鐵相關配套設施也會隨後開始建設，如高密集度公寓，和社區工商服務業都將隨之陸續開建。這理由不難理解，地鐵建設費用是城市基礎建設費用最高的投資，每公里建設資金高達數億加幣。是投資就要求有合理回報。目前，世佳堡新建地鐵沿線的人口密集度根本無法支撐段地鐵的正常運行費用。政府從某種意義上講，也是一家“大公司”。為保證政府投資的良好回報，勢必會有傾向性增加地鐵沿線的公寓密集度，和相關工商設施。如果在目前大多數人們沒有意識到時候，先在新建地鐵沿線投資Lot比較大的獨立房，相信這是一個比較具有前瞻性的投資方向。因為新建地鐵沿線都是老社區，都是成熟社區，都是低密度的獨立房。政府想在這一帶增加人口密集度辦法，只能多建公寓。但由於沒有空地可建，只能通過拆掉原有獨立房，和Plaza改建成大型公寓。這對於在地鐵沿線擁有獨立房的業主來說，都是投資利好。不論自己的房子將來被開發商用於建公寓，還是繼續保留。根據以往經驗，物業增值是大概率事件。看一看，北京地鐵站附近的四合院，和多倫多地鐵站沿線的獨立房價值，就會理解未來士佳堡新建地鐵站周邊獨立房的價值。

其次，地鐵附近的獨立房所附的土地潛在價值更大，未來具有增值效應。眾所周知，多倫多的房子是由兩部分組成，一是房屋本身，二是房子所附地皮。目前多倫多地區的房子所附地皮價值都高於房屋本身價值。300萬的獨立房，地皮的價值可能是200萬，房子本身的價值可能是100萬。房子本身是隨時間折舊和貶值的，房子是越舊越不值錢；但房子所附的土地是隨時間不斷增值的！我們過去談到房子增值通常是指房子所附的土地增值。或者，即便房子本身隨時間折舊了，貶值了，但房子所附的土地卻增值很大，遠遠大於房屋本身的折舊，總體來說，整個物業還是增值了。30年前，北京，上海，深圳，和廣州等大都市也像今天多倫多獨立房這樣，占地大的舊民宅也沒有那麼值錢。那時，人們普遍認為獨立房太“土”，人們買房也都愛選擇新穎的高樓大廈。誰也沒有意識到，隨着城市發展，隨着人口不斷增加，隨着城市的基礎建設，城市的地皮越來越貴。這是因為大型城市基礎建設，就相當於在社區地面以下埋錢。哪個社區地面以下埋的錢多，那個社區的地面的價值當然就大。那現在政府正在世佳堡新建地鐵沿線“埋相當多的錢”，這新地鐵建設無疑會大大增加這一帶房屋的物業價值。這與當時北京站地鐵附近的破舊四合院的地價已漲到今天的幾千萬，乃至上億是一個道理。

再有，多倫多和北京有很多類似之處，兩個城市都是移民城市，都是發展城市。只不過，北京的移民門檻低，每年的移民數量多，城市建設發展快一些；多倫多移民門檻高，每年移民數量沒有那麼多，城市發展慢一些。但發展趨勢都是一樣的。30年前，投資北京占地大的地鐵沿線民宅成功經驗對今天多倫多的獨立房物業投資者非常有借鑑意義。今天士佳堡新地鐵沿線的獨立房就是昨日北京地鐵沿線的四合院，增值潛力巨大。此外，在多倫多投資獨立房還有北京四合院沒有的好處，即，獨立房產權清晰明了；獨立房日常支出費用少；獨立房的投資回報率高。

說到獨立屋的產權“FreeHold”，是自由擁有的意思。目前來講，”Free Hold”這種物業產權形式,可以說業主的權益最大,責任和義務最小的一種產權形式。這種物業的產權是完全屬於自己的，產權是非常清晰明了。在這種產權形式下，業主最大責任就是每年還要交點地稅。業主可以清晰地知道物業和物業所依附的一塊土地完全歸自己支配。除此之外,在多倫多,人們還可以看到其它兩種物業產權形式,即Condominium─共管產權,FreeholdCondominium─自由共管產權, Leasehold-租賃產權等等。

人們在多倫多買房子時，首先要搞懂這幾類物業產權問題，搞懂哪種物業產權的權益最大，責任最小；和哪種物業產權的權益最小，而責任卻很大。在多倫多，沒有一點責任和義務的物業是沒有的。但每個人在買物業時，都希望所買的物業權益越大越好,責任和義務越小越好。這想法也合情合理。很多來自大陸的新移民，認為自己買的物業，在交接之後就完全屬於自己的了。其實，不完全這樣，有的物業，即便業主買下之後,業主還要不斷地交各種費用。一旦你不按時交這些費用，你的物業有可能被留置和拍賣風險。所以，在多倫多投資物業，投資者要搞清所投資物業的性質。不是“擁有”就有價值，不是“擁有”就有利於自己。人們更重要的是看你“擁有”的是義務和責任，還是“擁有”的是權益。有的公寓每月需要交2000多加幣的管理費。擁有過高日常費用的物業，某種意義上講，其實不是擁有財富，而是擁有責任和義務，也是擁有一種負擔。一旦物業管理費超過類似物業的租金。理論上講，這樣的物業是沒有價值的，甚至可以說價值是負數。白給都不能要！理解這樣的道理。投資時,最好選擇業主權益較多獨立屋，選擇“Free Hold”的物業去投資,尤其是選擇士佳堡新地鐵沿線的Lot大的獨立房，因為這種物業的產權不但產權清晰，而且有潛在投資價值。

有人說，投資物業也需要聯想和邏輯。今天看到世佳堡地鐵站建設工地，能聯想到之前多倫多其它地鐵終點站周邊新建和改建的各種工商設施，和新建的大型公寓情況。這些增建的大型公寓，增加的人口密度，不是政府工作人員的主觀願望，而是地鐵能夠正常運行的客觀要求。按照這種邏輯，新的地鐵沿線社區的地皮增值是必然的。基於這種邏輯，在大多數人沒有意識到這趨勢，事先在這一帶投資Lot大，位置好的獨立屋。一旦地鐵正常運行，投資回報率多半會令人滿意。與此相反，投資者,用同樣的錢去投資別的什麼物業,或投資邊遠小鎮的房屋，或投資坐落在綠地和濕地上的房屋。那結果可能就完全不一樣了! 因為政府近期不可能在那裡投資大規模基礎建設，不可能建地鐵，和鋪設光纜，更不可能在那裡“埋錢”。所以，在士佳堡新建地鐵站附近投資Lot大的獨立房是一項比較好的選擇！（本文純屬學術交流，學術探討，不做任何人房屋買賣依據，特此聲明！)