汪先恩：日本的公寓管理模式

疫情缠绵，难以走远，不便推辞，今年四月起，便义务担当起公寓管理组合理事会理事。糊弄的房子经不起地震的考验，于是公寓的质量得到提高，目前日本1551万人住在公寓，公寓档次虽有高低之分，但普遍比较保值，许多楼虽饱经岁月，看上去依然整洁如新。我所住的属中挡公寓，住户为200户， 17年过去，经历多少次地震和台风，依然无明显斑锈。公寓百年维新，一半靠建筑质量，一半靠维护，维护的奥秘，以前未曾关心，任理事后才了解到，与日本公寓的管理模式有关。
一、业主管理组合理事会是最高管理机关
目睹日常卫生安全及应急等事务，都是三菱地所的人担当，我一直以为本公寓由该物业公司管理。今年才得知，三菱地所仅仅是受本公寓管理组合理事会，即物主的委托行事，而且付费合同是一年一签，如做得不好，就换别的物业管理公司。所以居民的管理费及修缮费不是交给物业公司，而是汇到本公寓管理组合账上，理事会成员不能取也不能花账上的钱。花钱的事由管理公司列出，每月由理事会讨论批准，未经居民管理组合理事会批准，物业公司不能动用一分钱，极其透明，而且高效。专业管理公司派二人参与本公寓管理，一位事务员上班时间常驻，另一位有公寓管理士资格的主管，负责规划及对外业务，平时在三菱地所上班，每月开理事会时，带相关人员到理事会做方案与费用说明，如修补花草方案，更新哪家设备合算等。理事会同意就马上执行，觉得不合适就让他再找其他业者，下次再议。
二、当理事是尽义务
12名理事会成员没有任何报酬，兼任两年或四年，每月花两小时左右时间参加有两位物业公司人员到场的理事会，讨论内容事先由物业公司整理成册，物业主管司会，理事们一条一条地讨论通过，未通过的就待新的提案。一般公共场所维修，如设备更新，环境美化，停车场效率化等日常事务，均由理事会讨论实施。
三、大事由居民总会决定
什么是大事呢？每15年一次公寓大翻修方案，新的理事会，规则的改动等事项，需要全体居民讨论通过。公寓规则比较成熟，一般改动很难。上次有位居民提出家里已养了一只猫，孩子想再养一只，问行不行。猫虽小，规则是大事，理事会做不了主，自然不行。本公寓规定：一家最多养一只猫或狗，宠物不能在本公寓公共区域内落脚，经过走廊、电梯、大堂及楼外公寓区域，户主必须始终抱着自己的宠物。因此，本公寓只有数家养有小型宠物。
四、门外走廊不能放置私物
上次探亲，见过某市档次不低的公寓里，竟有居民把雄伟的鞋架摆在走廊，这家人以邻为壑的姿态，自私自利的本性，暴露无遗。这种事在这里不会发生，因为任何一家门前的状况，影响整个公寓的价值和软实力，因此门前除挂雨伞之外，不得放置私物，即便临时放置私物，如时间过长，也被瞧不起，管理员会找上门。如封自家凉台，砸墙开门等影响住房外观和结构的事，更不可能发生。
总之，由全体住户或住户代表组成的管理组合理事会做主，委托专业物业公司履行日常事务和制订维修升级规划，使公寓环境不断得到优化，这一管理模式，颇有借鉴之处。