汪先恩：日本的公寓管理模式

疫情纏綿，難以走遠，不便推辭，今年四月起，便義務擔當起公寓管理組合理事會理事。糊弄的房子經不起地震的考驗，於是公寓的質量得到提高，目前日本1551萬人住在公寓，公寓檔次雖有高低之分，但普遍比較保值，許多樓雖飽經歲月，看上去依然整潔如新。我所住的屬中擋公寓，住戶為200戶， 17年過去，經歷多少次地震和台風，依然無明顯斑鏽。公寓百年維新，一半靠建築質量，一半靠維護，維護的奧秘，以前未曾關心，任理事後才了解到，與日本公寓的管理模式有關。
一、業主管理組合理事會是最高管理機關
目睹日常衛生安全及應急等事務，都是三菱地所的人擔當，我一直以為本公寓由該物業公司管理。今年才得知，三菱地所僅僅是受本公寓管理組合理事會，即物主的委託行事，而且付費合同是一年一簽，如做得不好，就換別的物業管理公司。所以居民的管理費及修繕費不是交給物業公司，而是匯到本公寓管理組合賬上，理事會成員不能取也不能花賬上的錢。花錢的事由管理公司列出，每月由理事會討論批准，未經居民管理組合理事會批准，物業公司不能動用一分錢，極其透明，而且高效。專業管理公司派二人參與本公寓管理，一位事務員上班時間常駐，另一位有公寓管理士資格的主管，負責規劃及對外業務，平時在三菱地所上班，每月開理事會時，帶相關人員到理事會做方案與費用說明，如修補花草方案，更新哪家設備合算等。理事會同意就馬上執行，覺得不合適就讓他再找其他業者，下次再議。
二、當理事是盡義務
12名理事會成員沒有任何報酬，兼任兩年或四年，每月花兩小時左右時間參加有兩位物業公司人員到場的理事會，討論內容事先由物業公司整理成冊，物業主管司會，理事們一條一條地討論通過，未通過的就待新的提案。一般公共場所維修，如設備更新，環境美化，停車場效率化等日常事務，均由理事會討論實施。
三、大事由居民總會決定
什麼是大事呢？每15年一次公寓大翻修方案，新的理事會，規則的改動等事項，需要全體居民討論通過。公寓規則比較成熟，一般改動很難。上次有位居民提出家裡已養了一隻貓，孩子想再養一隻，問行不行。貓雖小，規則是大事，理事會做不了主，自然不行。本公寓規定：一家最多養一隻貓或狗，寵物不能在本公寓公共區域內落腳，經過走廊、電梯、大堂及樓外公寓區域，戶主必須始終抱着自己的寵物。因此，本公寓只有數家養有小型寵物。
四、門外走廊不能放置私物
上次探親，見過某市檔次不低的公寓裡，竟有居民把雄偉的鞋架擺在走廊，這家人以鄰為壑的姿態，自私自利的本性，暴露無遺。這種事在這里不會發生，因為任何一家門前的狀況，影響整個公寓的價值和軟實力，因此門前除掛雨傘之外，不得放置私物，即便臨時放置私物，如時間過長，也被瞧不起，管理員會找上門。如封自家涼台，砸牆開門等影響住房外觀和結構的事，更不可能發生。
總之，由全體住戶或住戶代表組成的管理組合理事會做主，委託專業物業公司履行日常事務和制訂維修升級規劃，使公寓環境不斷得到優化，這一管理模式，頗有借鑒之處。