房地產市場信息對稱的重要性
金融街地產 Broker 李 軍
市場經濟時代，信息的作用是至關重要的。由於信息不對成，信息劣勢一方，總是做“逆向選擇”，即總是選擇對自己不利的取向。從某種角度講，當前發展中國家的貧富差距，基本上都是社會成員享有國家商業信息不均衡造成的。例如，股票市場，大股東對上市公司信息的了解一定比小股民要透徹的多，和及時的多。自然而然，大股東在股票買入時機，和股票退出時機要比小股民領先半拍。這就自然註定，大股東總是在股票上漲之前買入，下降之前賣出；小股民正好與此相反。這樣，小股民的錢自然而然地流向大股東的腰包里。數億計的這樣小股民，成全成千上萬的大股東。利用信息優勢，這些大股東輕而易舉地成為千萬富翁，億萬富翁。股票市場是這樣，房屋市場也一樣! 世界某些地區，很多城市到處都是爛尾樓，空置房。市場房屋總量已經出現嚴重過剩。這種情況下，信息劣勢一方，普通百姓還在爭搶，以高價買房子；而信息優勢一方卻順勢套現大量囤積房屋。市場經濟時代，像這樣消費者由於信息不對稱，做出的逆向選擇的現象是無處不在，無時不有的。多倫多的房屋市場也不例外。當前，在多倫多新移民在信息不對稱情況下，有很多“逆向選擇”現象。如選擇“黃金地段”，選擇”最佳校區”，和選擇“清華園”等等現象。
新移民在多倫多買房信息不對稱的現象之一是選擇“黃金地段”。有人說“一瓶10000塊錢的名酒，其中這瓶酒的價值是1000，而有關這瓶酒的”Story”值9000”。新移民在多倫多買房也有類似情況，也有很多新移民花錢買有關房屋的”Story”。其中，最值錢的”Story”就是所謂的“黃金地段”。其實，從居住角度來說，多倫多根本就不存在什麼”黃金地段”。“黃金地段”都只是商家的商業廣告上的語言包裝。多倫多是加拿大最大工商業城市，也是全球最適合人類生存與發展的城市。城市各個社區不可能完全一樣，有點差異是難免的，但這點差異對房屋市場價格影響不大。十幾年前，在新移民來之前，整個多倫多的不同社區的同類房價是相差無幾的。隨着新移民的不斷增多，多倫多的社區也逐漸分化，有的社區新移民的比例越來越高。這樣的社區也自然而言成為新移民關注的熱點和焦點。與此相關的”Story”也越來越多，越來越豐富，自然成為商家的炒作對象。尤其是城市核心區域，和地鐵沿線區域的房子。其中有些區域的房子被商家定義為“黃金地段”。這些地段的房屋價格是普通房屋價格的幾倍。這裡需要澄清的是商業廣告信息和房屋市場信息是不一回事的。商業廣告信息，是具有主觀性的；而房屋市場信息是客觀的。作為商家，有時推出“黃金地段”的房源是普通商業行為，但新移民完全相信這樣的地端具有黃金價值是太荒唐了！在多倫多，幾年前，商家不斷推出一個又一個的“黃金地段”物業，那時，這些“黃金地段”物業非常火爆，新移民成宿排隊搶購。現在情況有些改善，這樣成宿排隊搶購情況不再發生了。這些“黃金地段”的房子之所以很搶手，之所以很貴。因為這些房子的價格中也像名酒一樣，也有很多美妙的”Story”。這些”Story”占房價很大部分。新移民在買這樣“黃金地段”房子時，同時也付很多錢買下商家精心編織的有關房子的”story”。這些”Story”對新移民沒有任何使用價值。這種現象是一種典型的由於信息不對稱造成的一種典型逆向選擇。
新移民在多倫多買房時，信息不對稱現象之二是選擇“最好校區”。什麼是最好校區本身一直就存在爭議，沒有定論。這裡所謂的“最好校區”，就是指我們華人普遍認為的平均成績最高，排名最靠前的校區。這樣的校區不能說它不好，但那些成績低一些的校區也不能說差。在學校的選擇問題，應該是孩子適合在什麼樣的學校發展，就應該讓孩子在那樣的學校學習。有人說，真正好的學校，是適合孩子發展的學校。是讓孩子能發現自我，和有利於將來孩子實現自我的學校。這樣才是正確的選擇！眾所周知，人與人是不同的，有的孩子天生對醫學感興趣；有的孩子天生擅長數理；有的孩子對藝術有專長，等等。有人說，“在加拿大，幾乎所有的工作都很辛苦，唯獨有一樣工作不辛苦，就是上天安排一個人該做的事情，也是一個人熱愛做的事情，一個人喜歡做的事情，一個人不知不覺都想幹的事業”。如果一個人及時找到了自己正確的發展方向，要遠比在錯誤方向耗費百倍千倍的付出要有效的多。正確和適合孩子的教育，是確定適合孩子天性的人生的發展方向，是以孩子最適合的職業為導向，使孩子將來一生都在從事自己擅長和熱愛的職業，使孩子一生都工作都在樂趣中。很顯然，在這樣的工作環境，孩子的工作才會有樂趣，孩子的工作才會有創意，孩子的工作才會有機會體現自身的最大社會價值。現實生活中，新移民不顧及自己孩子的感受，都爭先恐後地花高價買個校區房。把本來天性非常聰明，活潑可愛，很有發展的孩子，送到那些所謂“頂級學校”，到那些平均分數非常高的學校。致使這些聰明貪玩的孩子學習成績長期墊底。日久天長，使本來很聰明樂觀自信的孩子產生自卑心理，低人一等的心理。最終，讓一些孩子喪失進取，自甘暴棄。現實生活中，一些新移民談到孩子教育失敗時，認為很大的失誤就是給孩子灌輸，和讓孩子相信，學習成績度量孩子的優劣的唯一尺子。同時，給孩子送進這些所謂的”頂級學校”，去讓孩子去驗證自己是低能，低劣的。當然，這不是家長的初衷，但卻實際效果確實這樣。最後，讓孩子放棄積極的人生態度。所以，名校區並不一定適合每一個孩子的成長，盲目地花高價買名校區的房子。這現象也是消費者由於信息不對稱而做出的“逆向選擇”。
新移民在多倫多買房時，信息不對稱的現象之三是選擇“清華園”。這件事說起來很奇怪。很多新移民不遠萬里移民到加拿大，定居在多倫多的原因，都是奔着多倫多是國際化大都市，奔着多倫多多元文化教育而來。但來多倫多了以後，到新移民選房買房時，大多數人都避開多倫多廉價而又多元文化社區，爭着到華人集中文化單一社區買高價房。在多倫多，華人比例非常高，人們稱之為“清華園”。“清華園”社區裡的房子更貴。單論國際化這點，多倫多在世界上也數一數二。這是多倫多的優勢，也是吸引新移民來多倫多定居的原因。數據顯示，大多倫多地區，華人集中的社區同類房子價格要遠遠高於其它多元文化社區的房子價格，有時高出幾十萬加幣。實際上，新移民在這樣的社區生活，除了付高價買房子，相比生活在多元文化社區的華人，沒有任何在多倫多發展優勢；反而，有些方面還有很多劣勢。新移民在多倫多時間長了，都會意識到。誰在多倫多英語環境工作，生活時間長，誰的英語長進快，誰就會在多倫多發展就會順利。生活在多元文化社區的華人，由於經常有和鄰里講英語，語言能力長進遠比生活在“清華園”的華人要快的多。而“清華園”的大人和孩子不用英語，生活環境都用母語。這對新移民和孩子在多倫多的發展是非常不利的。這點利弊非常清晰，新移民心裡是很清楚的。但新移民為什麼還要付高價買”清華園“的房子？原因就是新移民在信息不對稱情況下，做出的“逆向選擇”。
總而言之，在市場經濟環境下，信息不對稱，和逆向選擇是非常普遍存在現象，甚至可以說無時不有，無處不在。很多成功的人士，過着富裕輕鬆自在的生活，不是來自蠻幹苦幹，而是來自充分，及時，和真實的市場信息，和對這一市場信息的正確反應；反之，很多生活在困苦中的人們，之所以困苦，不是由於不勤奮工作，而是源於接受不對稱市場信息，而做出的不利於自身的“逆向選擇”。在多倫多，由於新移民對多倫多房屋信息缺乏客觀全面的信息，結果在新移民選擇房子時，多半是“逆向選擇”。新移民在選擇房子時，常常選擇對自身不利的房屋，即，哪裡的房屋房價高，哪裡房屋價格漲的猛，哪裡的商家房屋廣告多，消費者就到那裡買房子。即選擇一些所謂的“黃金地段”的房子，選擇一些所謂”最好校區“的房子，選擇一些所謂“清華園”的房子，選擇一些聽起來很好，面子過得去的房子。但實際上這些選擇卻給新移民帶來繁重的財務負擔，也不適合新移民和孩子在多倫多順利發展。這種現象說明房地產市場信息對稱非常重要！本文純屬學術探討，不作為投資者投資依據）
