政府房市調控政策節點大多倫多換房風險探析

金融街地產 Broker 李 軍

在多倫多，換房是普遍存在的事情，比如，以小房換大房，以大房換小房，或以公寓換獨立房等等。換房在一般來說，直感是非常簡單的事情。而在有經驗的地產經紀眼裡，這是一件需要非常慎重，非常小心，和非常專業地運作才行。否則，會給客戶帶來較大財務風險。簡單說來，換房有兩個選擇，一個是“先買後買”，另一個是“先買後賣”。針對不同的客戶，和不同的社會經濟形勢。一旦選錯了次序，會給換房人造成巨大風險和經濟損失。下面，淺析一下幾種換房風險問題。

首先，回顧一下2017年4月份，政府調控政策出台後YORK地區獨立房市場變化。政府房屋調控政策出台後，月度成交均價下降最大值高達25%，近40萬；月度庫存上漲近500%；月度成交量下降近80%。

在這期間換房的新移民，以政策出台為界限，先買房後賣房，與先賣房後買房，看似簡單的次序問題，但發生在政府房屋市場調控政策節點上，對家庭財務影響巨大。

先來分析“先賣後買”的換房人結果。在2017年2月，3月，和4月份，大多倫多僅在YORK地區獨立房市場就有近4000人，是在月度成交價峰值區間賣出自身獨立房。如果這些人的一部分，買入的房子是在政府調控政策出台之後，那這批換房人家庭資產僅在兩三個月時間內淨正增長20%左右。即一個買房首付錢，也幾乎是一個普通家庭的淨資產。這還不是最重要的，重要的是，政策出台之前，換房人所賣的房子，是在賣方市場賣的。自己的房子不論狀態如何，都是在很多人搶Offer情況下，搶走的。而政策之後，這些換房人，買房時，市場又處於買方市場。市場房屋遠遠供過於求。買房人可以從容選擇自己心儀的房源。再有，由於“先賣後買”的換房人，可以拿到Firm Offer之後，輕輕鬆鬆地到金融機構申請房貸。幾乎不存在任何風險問題。

反過來，再分析“先買後賣”的換房人結果。在2017年2月，3月，和4月份，大多倫多僅在YORK地區獨立房市場就有近4000人，是在月度成交均價峰值區間買入獨立房。如果這些人的一部份，是在政府房市調控政策之後賣出自身房子。那結果正好與“先賣後買”的換房人結果相反。首先隨着月度成交均價的下降20%多的情況下，這些“先買後賣”的一部人先損失一個20%首付，換一句話說，損失一個普通家庭的家庭淨資產。其二，這些換房人，買房時，是在賣方市場，在供不應求情況下，搶到的房子。買到的房子不見得理想；而賣房時，是在買方市場情況下，是在市場房子遠遠供過於求情況下賣房，是在交接日一天一天逼近情況下賣房，是在房貸沒有着落的情況驅使下賣房，是在看房人非常稀少的情況下賣房。其情景可想而知。最重要的是風險問題。這期間，一些“先買後賣”的換房人面臨重大風險問題。一些換房人，由於高價買成房子，而自己的房子卻遲遲賣不出去。或者即便賣出去了，但由於是降價20%左右賣出去的。而面臨銀行無法申領到足額房貸。進一步影響房屋交接。甚至發生連鎖違約事件。給“先買後賣”的換房人帶來極大的家庭財務風險。

如何規避政府房市調控政策節點大多倫多換房風險。當今社會，不同的人的“風險意識”差異巨大。其中，“風險意識”較強的人，都比較保守一些；這樣家庭的人在經濟活動中，常常把風險分析放在首位；而“風險意識”淡漠的家庭正好相反，常常把忽略經濟活動中潛在的風險問題。這樣的人，認為風險是小概率事件。風險雖然是小概率事件，但它一旦發生，那是災難性的。足以對家庭造成不可挽救的損失。有些風險是可控的，但有些風險是不可控的。如同換房這樣的風險就是“可控的風險”。經常看見有些人，一旦遇到新事情，不知道諮詢誰。告訴你一個規律，遇事就諮詢那個與你利益相關的人專業人士。雖然我是一名有10多年經驗的老經紀，但有時也會遇到新問題。遇到新問題，我就想起我的老闆，想到Vicky, 這不僅因為她長的漂亮，而是因為她與我的利益一致。在處理地產問題上，老闆與我是“一榮俱榮，一損具損”。她給我的建議，我可以放心地使用。但現實生活中，經常看到，一些“換房人”自己已經有簽約經紀，不去諮詢，而去諮詢其他不相關的人。諮詢那些與換房人的利益不一致，甚至利益相衝突的人。這些人往往一點都不靠譜。當然了，這些人在回答你的諮詢時，也沒有任何責任可言。反正，作為一名地產經紀，當有一些疑問時，我就想起與我利益一致的人，即Vicky，她不可能誤導我，她給出的建議一定靠譜。同理，在這裡，也希望“換房人”在換房時，多多諮詢自己簽約的地產經紀，因為他們與你的利益一致，他們的建議比較可靠。

多倫多新移民換房，的“先買後賣”，和“先賣後買”，看似簡單次序問題。但如果發生在政府調控政策節點前後操作，那可需要倍加小心。次序不同，結果天壤之別。有人說，在買方市場時，先賣後買；在賣方市場時，先買後賣。這只是從經濟角度考慮的。但如果從規避風險角度考慮，不論是買方市場，還是賣方市場，都要先賣後買。因為賣房是否賣得出去，那可由不得自己。比如，2017年4月份，政府出台不利於房市政策。很多換房的人，已經買好房子。壓力測試政策一出台，房市立刻冷清，別說買房了，就連看房子的人都寥寥無幾。眼看已買成的房子交接日一天天逼近，但房子就是賣不出去。而買的房子是在政策出台之前，是高價買的；而賣自己時，已經是政策出台之後，已經是買方市場，房市已經是供過於求。這種形勢下，自己的房子被迫降價還賣不出去。那情景真是急人。其中，一些換房人，在簡單“一買一賣”過程中，給家庭財產帶來巨大風險，帶來巨大經濟損失；相反，一些人在“一賣一買”過程中，家庭財產出現短時間跳躍性增長。有人說，這個現象值得當今有些“換房人”引以為戒。換房時，千萬要留意這過程的風險問題！（本文僅為作者個人看法，純屬學術探討，不作為任何人房屋買賣依據！特此申明！多倫多房屋買賣問題 歡迎諮詢 李軍  微信peterlee1689）.