快速致富的工具“財務槓桿”
多倫多地產經紀 李軍
改革開放的三十年來，人們發現過去身邊的朋友或是熟人不知不覺地富貴起來，而且富的程度超出了大多數人們的想象。這些富人動輒擁有幾百萬，幾千萬，甚至過億資產。如果人們依靠傳統方式一點一點的積累，在如此短暫的三十年間，人們擁有這些財富是沒法實現的。那麼，這些富貴起來的人們到底是運用什麼辦法實現如此驚人的財富呢？其實，這個快速致富辦法就是財務槓桿。簡而言之， 財務槓桿就是投資的放大器，是人們通過借貸方法增加投資能力以達到快速獲利目的。人們如果能準確地認識和把握良好投資機會，並能正確地運用“財務槓桿”， 人們可以以有限的資金，去實現充分大的投資，從而獲得充分大的投資收益。即可能以幾倍，幾十倍的自有資金去投資，並可能收穫幾倍，幾十倍的自有資金的收益；當然，如果投資失誤，也可能損失幾倍，幾十倍自有資金的投資損失。事實上，“財務槓桿”現實生活中分為三類：正財務槓桿，中性財務槓桿，和負財務槓桿。
正財務槓桿就是在相同的投資項目，投資人在借貸的情況下，項目的投資回報率大於投資人完全用自有資金去投資項目的投資回報率。一般來說，正財務槓桿多發生在社會的平均資本回報率比較高和借貸利率比較低的情況下。比如說，對於某一城市，當前的房屋市場的房屋年平均投資回報率是10%，當前的貸款年利率5%。一個投資者自有資金100萬。如果該投資者完全用自有資本去投資物業，按一年的平均資本投資回報率10%計算，該投資者的年收益率約為10%，投資收益為10萬。但如果該投資者選擇運用財務槓桿，放大他的投資規模到1000萬，即槓桿率為900萬/100萬=9。該投資者的年底投資收益，也按當前的房屋年平均投資回報率是10%計算，應為1000萬乘以10%等於100萬左右，再減去貸款利息900×5%=45萬，100萬減去45萬等於55萬。也就是該投資者，在運用財務槓桿的情況下，年淨收益為55萬，年投資淨收益率為55萬/100萬等於55%，這收益率55%遠遠大於沒有運用財務槓桿的10%年收益率。人們稱這種財務槓桿為正財務槓桿。很顯然，有良好的投資項目，和良好投資機會的前提下，人們喜歡正財務槓桿，因為它能放大投資者的收益。能夠運用好正財務槓桿的人一年就可以掙到那些不應用財務槓桿的人需要用十多年掙來的財富。
中性財務槓桿就是在相同的投資項目，投資人在借貸的情況下，項目的投資回報率等於投資人完全用自有資金去投資項目的投資回報率。一般來說，中性財務槓桿多發生在社會的平均資本回報率比較低的情況下。比如說，對於某一城市，當前的房屋市場的房屋年平均投資回報率是5%，當前的貸款年利率也為5%。一個投資者自有資金100萬。如果該投資者完全用自有資本去投資物業，按一年的平均投資回報率5%計算。該投資者的年收益率約為5%，投資收益約為5萬。但如果該投資者選擇運用財務槓桿，放大他的投資規模到1000萬，即槓桿率為9。該投資者的年底投資收益，也按當前的房屋年平均投資回報率是5%計算，應為50萬左右。再減去貸款利息900×5%=45萬，年投資淨收益為50萬減去45萬等於5萬。也就是該投資者，在運用財務槓桿的情況下，年淨收益為5萬，年淨收益率為5萬/100萬等於5%，這等於沒有運用財務槓桿5%的年收益率。人們稱這種財務槓桿為中性財務槓桿。很顯然，這種中性財務槓桿，既便是放大了投資規模，但投資收益沒有增加。但它可以幫助投資者把握住投資機會。
負務槓桿就是在相同的投資項目，投資人在借貸的情況下，項目的投資回報率小於投資人完全用自有資金去投資項目的投資回報率。一般來說，負務槓桿多發生在社會的平均資本回報率比較低，而貸款利率相對比較高的情況下。比如說，對於某一城市，當前的房屋市場的房屋年平均投資回報率是5.5%，當前的貸款年利率6%。一個投資者自有資金100萬。如果該投資者完全用自有資本去投資物業，按一年的平均投資回報率5.5%計算。該投資者的年收益率約為5.5%，年投資收益為5.5萬。但如果該投資者選擇運用財務槓桿，放大他的投資規模到1000萬，即槓桿率為900萬/100萬等於9。該投資者的年底投資收益，也按當前的房屋年平均投資回報率是5.5%計算，應為1000萬乘以5.5%等於55萬左右。再減去貸款利息900×6%=54萬，即55萬減去54萬等於1萬。也就是該投資者，在運用財務槓桿的情況下，年淨收益為1萬，年淨收益率為1萬/100萬等於1%，該收益率遠遠小於沒有運用財務槓桿5.5%的年收益率。人們稱這種財務槓桿為負務槓桿。很顯然，負財務槓桿的應用是只增加了人們的投資規模，也增加投資者的投資風險；而不增加投資項目的收益率。 所以，人們在投資過程中，要儘量避免運用負財務槓桿。
財務槓桿的確能夠幫助人們進行房屋投資時快速獲利；但是，它是同時也伴隨着巨大的風險。如果房地產投資者利用財務槓桿進行房地產投資時，當投資的物業與投資者的預期相符，那財務槓桿會成倍地放大投資者的收益，加快投資者的致富速度；如果當投資的物業與投資者的預期相背，那財務槓桿也會成倍地放大投資者的損失和風險。比如，一個房屋投資者手裡有100萬的資金用來投資買房，一年以後賣掉房屋虧了20%，他總資產就變成了80萬。這裡是指沒有使用財務槓桿。如果另外一個人也同樣擁有100萬資金，同時他以5%的年利息向銀行借300萬，此時，財務槓桿率是300萬/100萬等於3。總投資就變成了400萬，一年後投資人也虧20%，總投資還剩320萬，再還掉銀行的借款加利息共315萬，投資人淨剩為320萬減去315萬等於5萬。這與零負債的方法相比，投資人多虧了80萬減去5萬等於75萬。也就是說，在財務槓桿下，投資者的虧損從原來的20萬放大到75萬。這說明，財務槓桿率越大，投資者的投資風險也越大。所以，人們在運用財務槓桿投資時，一定要注意規避和防範投資風險。
總而言之，正確和清晰地理解財務槓桿，對每一個投資者都有着積極的意義。投資的項目的社會平均資本回報率越高，正財務槓桿率越大，人們的投資收益可能就會越大，從而人們的財富積累也可能越快。眾所周知，財富的積累離不開投資。現實社會生活，社會對每個人都是公平的，很多人都曾有過良好的投資機會。不同的是，當人們面對良好投資機會的不同反應。當人們對財務槓桿不太了解時，既便是面對非常好的投資項目，人們也常常表現為過度的擔憂，謹慎，甚至不知所措。從而錯過很多投資機會和致富機會；與此相反，當人們對財務槓桿有充分認識並能在實踐中合理應用時，人們就會不失時機，把握良好投資機會，能夠實現以較小資本搏擊較大的投資項目，獲得較大的投資回報，最後取得投資成功和財富快速積累。當然，當投資者運用財務槓桿時，要注意財務槓桿的兩面性，即財務槓桿既能放大投資的收益，也能放大投資的風險。因此，在運用財務槓桿投資實踐中，要有風險防範意識，最終成為一名成功的投資者和財富擁有者。（如有疑問，請電（647）824 6916，微信 peterlee1689）.
