漫談信息對稱，加息縮表，和房市

金融街地產 BROKER  李 軍

有人說，由於信息不對稱，和少數人通過對信息的壟斷，利用房市對普通人群實行長達十多年的剝削。房地產業成就一大批億萬富貴，同時，也成就數以億計房奴。現實情況，房屋現狀呈現嚴重過剩。世界某些國家一片一片的“爛尾樓”，“空置房”，和房屋緊缺，高價搶房現象同時存在的現象。直到今天，人們的思維慣性認為，買房就能賺錢已成為一種信仰。所以，有人說，公正，客觀，真實的媒體是啟迪民智的最有效“藥劑”。

現實生活中，一些人很難意識到信息對稱的重要性。而實際生活中，信息不對稱卻實實在在地深刻影響人們的生活方方面面。90年代，本人正在經貿大學讀書，一天早上，我正在洗漱房裡刷牙，同寢室的同學從外面風塵僕僕地趕回來。我問，你這兩天你到哪裡去了。怎麼沒有回寢室睡覺。這個同學回答，回山東一趟，到銀行借貸400萬，換成美元。一天后，美元對人民幣，從1美元兌換4元人民幣，上漲為一美元兌8元人民幣。我的同學父親在外匯管理局工作。事先得知國家匯率變化信息。一兩天功夫就空手淨掙400萬。九十年代，那時候，400萬可不是小數目。當時，我對錢沒有概念。但在多倫多學習經濟理論課時，老師在講到“信息不對稱”時。我回想起此事。又聯想到其它行業，如，股票行業，和房地產行業等等。這些行業都存在信息不對稱現象。這種現象極其深刻地影響人們生活。

房地產行業也存在信息不對稱現象。比如，什麼時候開始量化寬鬆，什麼時候開始加息縮表。極其量化寬鬆，和加息縮表對房地產的影響。這些信息對房屋市場價格走勢，和市場供求關係，和開發商建設積極性都有重大影響。如果一個房屋投資人，特別重視這些信息，及時了解到這些信息，並能運用這些重要信息在房屋市場適時買賣房子。即，在量化寬鬆政策之前，買入房子，房子價格隨着量化寬鬆不斷上漲；然後在加息縮表之前賣掉。這是一個完整投資周期。那他多半會是一位成功的投資者；反之，如果一個房屋投資者，在加息縮表之前買入房子，而在量化寬鬆之前賣掉。那無論他是多麼精細操作，都很難成為一位成功投資者。所以說，在房地產領域，信息對稱是非常重要的。但現實生活中，還是有一部分人不重視這些信息，也不了解這些信息的意義。這樣在市場逆勢操作會很累。

那什麼是“量化寬鬆”，什麼是“加息縮表”呢？這裡需要介紹兩個概念，一個是商業銀行，就是人們經常打交道的銀行；另一個銀行是央行。央行不與普通人打交道，而是與商業銀行打交道。一般來說，商業銀行在給客戶發放房貸時，會通過保險公司把房貸轉化成投資產品按揭證券賣給投資者。這些投資者主要是由個人，企業，和央行。如果商業銀行給買房人發放房貸後，及時將這些由房貸轉化成的證券賣出去。及時從個人，企業，和央行那裡融資後，才有資金會給第二個申請房貸的人發放房貸。如果這些證券不能及時賣出去，那銀行就會面臨融資困難。這樣商業銀行就會提高儲蓄利率，或證券利息吸引投資者，這勢必會導致房貸利率上升。加重買房人的還貸負擔，打壓投資熱情，對房市有不利影響。

所謂，量化寬鬆，就是在商業銀行感到融資困難時，央行及時出手，多買一些商業銀行的房貸轉化的投資證券，讓商業銀行以較低的利率融資，而且更加容易。由於商業銀行能及時將發放給買房人的房貸轉化成投資產品賣給央行，從央行那裡以較低成本獲得大量資金。商業銀行會源源不斷地向房屋投資者發放低利率房貸。而較低的房貸又會吸引更多的房屋投資者，增加市場需求。使房屋市場供不應求，導致房屋價格在量化寬鬆期間不斷上升。這就是為什麼聰明的投資者，選擇量化寬鬆前期入市的原因。

那加息縮表正好與量化寬鬆相反。在加息縮表期間，商業銀行在向房屋投資者發放完房貸後，將房貸轉化成的證券向投資者出售時，央行不再像量化寬鬆時那樣積極購買了，而是不買，或少買，甚至減持以前買到的證券。這就給商業銀行發放證券帶來困難。有時，受市場供求關係影響，商業銀行不得不提高證券利率，以吸引個人或企業購買證券。一旦商業銀行融資成本加大，難度加大。這自然會傳到到房屋投資者身上。由於融資不足，融資成本大。商業銀行會嚴格審核房貸申請者，同時也會提高房貸利率。這就是央行加息縮表後，對房屋投資者在申請房貸的影響內在邏輯。換一句話說，量化寬鬆就是向市場放水，水漲船高，房價就會隨之量化寬鬆政策不斷上升；反之，加息縮表就是抽水機從水池抽水，一旦水池水越來越少，水位越來越低，房價也會自然回落。所以，很多投資者選擇加息縮表前期賣房。以減少不確定性發生。

 信息不不對稱現象是無法徹底糾正的，而處於信息劣勢一方會成為受害者。在過去的十多年裡，很多家庭處於信息不對稱的困境裡。尤其在房屋買賣時機的選擇問題上，信息不對稱給這些人生活帶來很大困局。他們說，房價已經上漲很高了，如果不買，擔心央行繼續量化寬鬆，繼續放水，房價繼續上漲；如果買吧，還擔心央行開始加息縮表，房價開始下降。真是左也不是，右也不是。在這左右為難過程中，房價又上漲很多。上漲的房價把多年的辛辛苦苦工作掙得錢都吃掉了。有人說，這十多年房地產泡沫膨脹過程，是對於社會誠實的勞動者，對於相信靠知識，靠專業，靠辛勤工作創造財富的人是最無情的剝削和最辛辣的諷刺。有人說，如果繼續讓房地產泡沫繼續膨脹下去，勢必引起天怒人怨。政府如果管不了，或者不願意管，上天就會管。這次疫情，從某種意義上講，可能就是上天對人間公平正義的一次大調整。有人說，這次病毒是謊言和泡沫的剋星。病毒所到之處，往日繁忙的街道會變成一片蕭條。人為精心編織和維護的資產泡沫也會隨之破滅。而且這病毒還蔑視權威，難於駕馭，無法用謊言掩飾。迴避和掩蓋病毒可能是倍加的惡果。應對這病毒的辦法只有通過信息透明，通過科學，通過客觀應對辦法才有可能解決病毒問題。歷史上，數次病毒和細菌大流行，都是在在糾正人間的不平之後，悄無聲息地走了。

二十多年來，由於過長的經濟順周期，很多物業投資者，已經淡漠了投資風險意識。加之，整個社會都處於高槓桿，高負債，高風險運行狀態，國家如此，企業如此，家庭也如此。過去，高槓桿，高負債給國家帶來的是高速發展，給社會帶來的是欣欣向榮，給投資帶來的是高利潤，和高回報；那這次疫情之後，高槓桿，高風險，和高負債可能會國家，社會，和一些投資者帶來很多麻煩和棘手問題。現在，某些國家在疫情期間，為了使社會經濟繼續政策運轉，政府給家庭，企業一些補助，同時，央行降低利率。沒成想，這些措施卻造成房地產價格跳躍式上漲。家庭債務，社會債務負擔又進一步加劇。有人說，對房地產最考驗的時刻就要到了。那就是當疫情平穩到一定程度，政府認為疫情已經可控，但社會仍需謹慎的過渡期。這期間，政府開始停發疫情補助，但社會經濟活動仍受疫情影響的期間。

有人說，這次美聯儲加息縮表與以往都不同。這次加息縮表是有具非常難得的時機，也有重大目標，和針對性的。一旦這次加息縮表成功，世界金融格局將有一些變化。在過去，美聯儲加息主要是針對國內經濟形勢。而這次加息縮表，是針對全球經濟金融形勢。是在發展中國家房市岌岌可危情況下，是在世界產業鏈，物流鏈，信譽鏈斷裂重組情況下，是在產業回歸美國的情況下進行的。加之，目前的俄羅斯與烏克蘭之間的戰爭，導致歐洲與美國又站在一起。和目前逆全球化，和孤立主義不需要靠低利率，貶值本幣以提高本國產品的國際競爭力。所以，這次加息周期可能要比以前要長，幅度要大。如果這樣，此次加息縮表對房市的影響值得大家重視。

總之，疫情對全球經濟，對房地產業的影響還沒有完全顯現出來。一般來說，房地產市場周期是落後大經濟周期半拍的。即，大的經濟環境開始上升，房地產市場還需要一段時間才能開始上升；反正，社會大的經濟環境開始下降，房地產市場也需要一段時間開始下降。無論上升還是下降，房地產市場都滯後社會大經濟周期一段時間。當前，由於疫情，全球大的經濟環境不好。多年來房地產大發展，導致家庭，社會，和國家都處於高槓桿，高負債情況下。在這種情況下，美聯儲，和加拿大央行開始加息縮表。一些人意識到今後一年是對房地產真正考驗。（本文純屬學術探討，學術交流，不做任何人房屋買賣依據）