多倫多買房過程最重要環節—看房

金融街地產Broker 李軍

看房，是新移民買房過程中最重要的環節。看房不但要看房型，看Location，看校

區，更重要的是看房子本身有沒有大問題。看的房子多了，買房人對買什麼樣的房子，花

多少錢自然也就有譜了。有人說，房屋有沒有問題那是驗房師的業務，跟地產經紀無關。

這話說得很有道理，作為一名地產經紀，本人強烈建議每個買房人都在買房前做驗房，因

為，驗房會使你對你買的房更加踏實，避免一些不必要的損失，也避免一些風險。房屋買

賣對於每個家庭都是一件大事，而且過程也很複雜。在整個房屋買賣過程中，有很多專業

人士都參與其中。如律師，驗房師，貸款經紀，保險經紀，財務人員，甚至可能涉及環境

人員。地產經紀是做市場的，做合同的。地產經紀在整個房屋買賣過程中處於核心地位。

其起的作用像是多倫多的家庭醫生，及時能將客戶的問題推薦給相關的專業人士去解決，

如同家庭醫生給客戶推薦心臟專家，內分泌專家，等等。地產經紀也一樣，也會把客戶的

相關問題介紹給相關的專業人士，如驗房師，Accountant, 律師，貸款人士，和保險經紀

等等；地產經紀不是大包大攬為客戶包辦房屋買賣的一切業務的全才。當然，地產經紀對

於與房屋買賣有關的法律問題，房屋的基本概況，貸款的程序，和房屋保險的意義還是懂

一些的。下面，我就談一談如何看房。多倫多的獨立房的整體構造分三個部分，即地下室

（水泥槽），房屋主體（一個大木頭箱子），和房頂。

第一，要看房屋的地下室。多倫多的獨立房，或半獨立房都有地下室， 其外形就

是一個巨大的水泥槽。其作用非常大。從建築學角度來說，一個建築物，越是基礎，越是

重要！一旦基礎出現問題，維修也就越難，維修費用也就越大。設想一下，如果房頂壞了

，房屋的別處沒有毛病，那換個房頂就解決問題了。但如果房屋的基礎有問題，房屋的地

下室有嚴重的問題。那就麻煩大了，我們沒法給房屋換個地下室。多倫多獨立房的地下室

是整個建築的Base，客觀要求它水平，堅固，防水。如果由於房屋重量分布不均，一側偏

重或是房屋的所在的土質不同，從而造成地下室沉降不均，向一側傾斜或位移。其後果就

會是坐落在地下室上面的巨大木頭箱子在重力的作用下發生位移，傾斜，扭曲和變形。這

就是非常嚴重的房屋結構問題。這樣的問題一旦出現，很難處理。再有，地下室一定不要

漏水。地下室漏水是很討厭的事，而且維護費會很高。多倫多的房屋都是木製結構，而且

地下室還有很多設備。一旦地下室漏水，整個房屋都有一種潮氣。這對人，對房屋，對設

備都有害。室內潮氣太大，容易生黴菌，對人體危害大；潮氣對房屋的木頭和設備金屬都

有損害作用。所以，看地下室時，一定要聞一聞有無潮氣。最後，在看一看地下室的設備

有沒有鏽跡，牆壁上有無過多的接線痕跡，和地下室橫梁是否保持良好。因為，如果有這

樣的問題，房屋可能有其它嚴重的問題。

第二，看房屋主體。多倫多的房屋主體就是坐落在地下室上的一個巨大木頭箱子（

承重），它的外牆有幾種，有磚的，石頭的，鋁片和槊料片的。但這些材料做的外牆都不

承重，都是裝飾品。這些材料做成的外牆多少都有些傾斜，但向外傾斜角度不能過大。如

果磚牆和石頭牆，外牆不能有斷裂裝和塌陷裝裂紋。如有這樣的裂紋，說明房屋有結構性

問題。有時，人為過度裝修也會產生結構性問題，比如在房屋一側過度裝修超重的石料裝

飾品，超出原先的設計要求，致使房屋的一側偏重，致使房屋整體向一側傾斜，整個大木

箱子發生扭曲，變形或位移，從而產生房屋結構性問題。再有，需看房屋主體的內部牆邊

，牆角。這些部位是房屋“應力”最為集中的地方。一旦房屋出現結構問題，出現塌陷，傾

斜，位移或變形，在重力和其它外力的作用下，這些部位必然會反映出來，如牆角，牆邊

會發生“龜”裂。這些裂縫非常難以掩飾。今天掩飾好，過一段時間還會裂開。只要細心查

驗就會看出來掩飾過的痕跡。這是查驗房屋結構問題的最有效辦法。房屋的主體部分，當

然要看房屋的供暖方式，其中氣暖是最好，最節能的方式。如果是電暖，或是水暖，將來

改成氣暖還得花一筆錢。至於房屋的門窗，廚房，洗手間和地板，這些東西很直觀，主要

和房屋價格有關。

第三，看房頂。好的房頂都有這樣的特點，堅固，防風，防雨，對流好，保溫好。

多倫多的獨立房都有一個通向屋頂的“人孔”。通過這個“人孔”，人們可以到屋頂進行簡單維

修和安裝更換保溫材料等等。但當你看房子時，賣家將此“人孔”封死。這時，你可得小心

了。我看了很多房子，一遇到這種情況，多半說明房屋有問題，至少是屋頂嚴重漏水，難

於維修，或維修費用很大，或同時頂部有嚴重黴菌。有個別的房屋，被一些人種植過大麻

，通過屋頂的通風對流設備排出由於屋內種植大麻而產生的水蒸氣。使得整個屋頂的木料

殘存大量黴菌。這也是賣方封死該“人孔”的原因之一。當然，不能以“人孔”被封死就斷定該

房屋一定存在嚴重問題。但買房者遇到這種情況，一定要小心謹慎。因為封死“人孔”實在

不好解釋。如果，該“人孔”沒有封死，很有必要，那手電往裡面照一照，看看有沒有潮氣

或黴菌。看看裡面的木料是否保持完好。回到外面再看一看頂部的房瓦有無變形，變色或

翹起現象。如果有這種現象發生，說明該換房瓦了，這需要一筆非常用。

總之，看房是個很重要的環節。每個在多倫多買房的新移民都要花時間去看房。看

這看那，最重要還是看房屋結構。如果房屋是髒，亂，差, 這樣的房子其實是沒有多大事

的，最多找幾個人整理整理，花不了幾個錢。或者，乾脆就自己干。還能節約大筆買房費

用。但一旦買的房子出現結構性的問題，那可麻煩了。那不是自己幹的事，也不是花一點

錢的事。買房不是一件小事，是大多數家庭一件一頂一的大事，花那麼多錢，還不可以退

貨。所以，本人強烈勸告每一個買房人都在買房前，在Offer正式Firm前，找個專業驗房師

驗一下房。就像買汽車，要有出廠合格證，和安全證一樣。這點錢花的值，省不得！可以

避免很多買房風險。這裡值得提的是，千萬在驗房這件事不要聽一些人口頭承諾。而且在

房屋買賣合同里，也有這麼一條款建議買房人去驗房。“即買房過程中的有關其它專業問題

，買房人需向這些相關專業人士諮詢，如，法律，會計，稅務，驗房，或環境方面等等其

它專業的服務”。所以說，買房人非常有必要找個驗房師，檢驗你所想要買的房子。以上是

我的一點看房經驗，僅供大家參考和學術探討，不作為任何人房屋買賣依據！特此申明

！（李軍  微信peterlee1689）.