2023年中國房市發展展望
多倫多地產 Broker 李 郡
過去30多年間，伴隨中國改革開放，和加入世界貿易組織，特別是中美經貿往來，每年中國從美國獲得的近5000億貿易順差。中國的房地產業，和城市基礎建設發生了翻天覆地的巨大變化。但到了2023年，這一切可能會發生反向反轉。這是由於中美關係惡化，和疫情影響等因素都對中國房市有着極其不利的影響。
中美關係對國內房地產巨大影響。中美關係應該是中國對外關係最重要的關係。搞好中美友好關係，那國家就會發展順利，城市就會繁榮；反之，與美國關係搞砸了，那就會出現大量企業倒閉，大批人員失業，和房屋斷供。這是因為，中美兩國存在着巨大，而且不可替代的發展互補性。中國這四十年的大發展，總體從外部環境來說，就是藉助美國的影響力而發展起來的。從加入世界貿易組織，到中美技術合作交流，和中美經貿發展等方方面面，中國從中獲益匪淺。有人說，所謂對外開放主要就是美國開放。過去這麼多年，中國每年從兩國貿易獲得的巨額貿易順差。這些資金為國內城市基礎建設，產業升級發展，創造巨量就業機會，和大規模城市化都起了巨大作用。如今，中美關係搞到今天這個樣子。有人預測，今後，過去由於改革開放而興起的沿海城市，可能會隨着中美關係的破裂而衰敗。中美友好的情況下，美國方面提供給中國的技術，屬於技術交流；中美貿易戰時，如果有人提高給中國先進技術，那屬於侵犯知識產權。所以，不遠將來，人們會看到國內大量企業由於中美技術脫鈎而倒閉，甚至整個行業處於癱瘓狀態。同時，大量工作人員失業，這也會直接導致一大批房屋斷供，和房價大幅度降價。
俄烏戰爭走勢對國內房地產的影響。目前，在俄羅斯與烏克蘭戰爭情況下，世界又一次面臨重新站隊，即，一些國家，尤其是歐州大部分國家都選擇支持烏克蘭；同時，也有少數國家實際支持俄羅斯。這場戰爭已經快一周年了。如果這場戰爭不能儘快解決，那對國內的房市也會極其不利。在過去30多年，除了美國，歐洲一些國家對中國的投資和技術進步也起了非常關鍵作用。如果俄烏戰爭惡化到一定程度，兩個陣營的成員會越來越清晰。到那時，每一個國家都會被迫選擇站隊時，如果中國選擇俄羅斯，之後日子，歐洲先進國家也必然會與中國脫鈎。外加，由於日本由於台灣問題與中國發生的不可調和的嚴重糾紛。那時，中國將面臨與整個發達國家體系整體脫鈎，重新回到改革開放前的封閉的局面。這種情況下，中國會游離於國際供應鏈之外。一些外向型經濟必將退出歷史舞台。也必然會出現實體經濟大量外遷，失業率高企，房市大泡沫破裂。一些家庭面臨資不抵債，和違約問題。隨之而來房地產大蕭條。
疫情對國內房地產的影響。有人說，這次病毒是謊言和泡沫的剋星。病毒所到之處，往日繁忙的街道會變成一片蕭條。人為精心編織和維護的資產泡沫也會隨之破滅。而且這病毒還蔑視權威，難於駕馭，無法用謊言掩飾。迴避和掩蓋病毒可能是倍加的惡果。應對這病毒的辦法只有通過信息透明，通過科學，通過客觀應對辦法才有可能解決病毒問題。歷史上，數次病毒和細菌大流行，都是在在糾正人間的不平之後，悄無聲息地走了。很多人也希望這次疫情能解決房地產巨大泡沫問題。二十多年來，由於過長的經濟順周期，很多物業投資者，已經淡漠了投資風險意識。加之，整個社會都處於高槓桿，高負債，高風險運行狀態，國家如此，企業如此，家庭也如此。過去，高槓桿，高負債給國家帶來的是高速發展，給社會帶來的是欣欣向榮，給投資帶來的是高利潤，和高回報；那這次疫情之後，高槓桿，高風險，和高負債可能會國家，社會，和一些房屋投資者帶來很多麻煩和棘手問題。
美聯儲長期高利率對國內房地產的影響，有人說，這30多年，是量化寬鬆時代，是房地產時代，是高槓桿，高負債時代。很多人不論主動還是被動都被或早，或晚捲入房市。因為你不買房，央行實行量化寬鬆，房價走高，紙幣貶值。如果買房，就可能造成家庭高負債，高槓桿。一旦房市下行，家庭面臨資不抵債的風險。更可怕的是，中國的地方政府財政收入和社會正常運行高度依賴房地產。一旦房地產業出現問題，整個社會都無法正常運行。30年後的今天，國內一些城市的房屋市場已經出現嚴重過剩，房價已經沒有繼續上升空間，槓桿已經加到極限，家庭債務已到無可復加的地步。在這種情況下，美聯儲開始大幅度，快節奏加息。這將對高度依賴房市的家庭，城市，和社會產生重大影響。加息縮表的負面影響是加大投資人的財務負擔，也會導致房價，股票價格下降，和家庭財產縮水。這20多年來，由於長期量化寬鬆政策，和經濟順周期過長。過去相當長一段時期，人們對於房屋市場過於樂觀，放鬆了投資者應有的警惕性。誤以為任何時候買房就會掙錢。一些家庭實行高槓桿，高負債地投資房地產。導致一些城市的房市過熱，房價過高，泡沫過大。近一年來，美聯儲連續大幅度多次加息，北美房市已經出現明顯冷卻，房價也已經回落很多。未來可能還會有“N”次加息，外加縮表。這些措施會對一些高槓桿，高負債投資房市的家庭產生嚴重財務壓力。一旦房價出現大幅度下降，一些商業銀行可能會要求房屋投資人補繳房價縮水部分金額。這將會對房屋投資人造成很大麻煩。這非常值得房屋投資人警惕。
總之，在2023年，世界正在逆全球化，中國正在與歐美日脫鈎。過去，在全球化受益最大的國家中國，正在面臨一次重大歷史抉擇。即，重新回到過去與美國站在一起，和歐洲日本等先進國家一起發展；還是退回到改革開放前的封閉發展的內向型經濟。這兩個不同方向，對中國國家發展，社會文明進步，和國內房市將起至關重要的作用。如果選擇脫離美日歐，那2023年，中國房市將面臨大幅度調整。（本文應北美財經中國經濟欄目約稿而寫，純屬學術探討，本人不持任何政治立場，特此聲明）。。
